房地产：房价飙升 地方调控措施将出台

　　国信证券 方焱

　　房地产投资地产开发投资反弹明显

　　2007年1季度房地产开发投资增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。房地产投资加速反弹，显示出在银根紧缩的环境下开发商融资渠道的变化，也表明央行采取加息政策对目前房地产市场影响不大。

　　房价飙升，深圳、北京“摘桂”，地方调控措施或将出台

　　3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.6%，与上月持平。3月，上海房地产市场回暖明显，成交面积比2月份几近翻倍，价格保持稳定；北京市场结构性矛盾依然突出，1季度销售均价上涨44%，但销售面积大幅下降。深圳房价涨幅基本回落到10%附近，但横向比较依然较高。广州低价房成交易主体，导致均价下降9.1%。天津市场稳定，1季度销售面积和均价分别上涨3%和18%。

　　房地产专项整治将成为落实宏观调控政策的重要一环

　　房地产市场专项整治再次显示出政府在今年落实调控政策、强化调控效果的意图。专项整治将紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。房地产交易秩序整治与反腐工作结合起来，将进入一个新的阶段，成为各级政府落实国家宏观调控政策的重要一环，并对投资者心理和地产板块预期产生影响。

　　深圳或将强征房屋交易”个税”，维持行业短期”中性”评级

　　自从我们1月份下调地产行业短评级至“中性”以来，地产板块整体涨幅落后大盘20个百分点以上。在其他板块轮番上涨后，目前地产板块整体估值水平与其它板块相比有一定优势，我们认为在市场热点转换、良好业绩预期、估值优势等诸多因素的刺激下，地产股做多动能正在聚集。鉴于目前热点城市房价涨幅仍然偏高，因此，地产股投资仍应密切关注政策面变化。我们维持行业短期“中性”、中长期“谨慎推荐”的投资评级。龙头地产股仍然是长线投资的较好品种，维持“保招万金”等主流地产公司“推荐”的评级。

　　行业总体运行情况房

　　地产开发投资反弹明显

　　2007年1季度全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%，回落4.5个百分点；房地产开发投资3544亿元，增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。房地产投资占固定资产投资的比重为24.4%，比06年底上升3.6个百分点。房地产投资加速反弹，其中非银行金融机构贷款和外资增长较快，显示出在银根紧缩的环境下

开发商融资渠道的变化，也表明央行采取加息政策对目前房地产市场影响不大。

　　一季度，全国房屋施工面积12.44亿平方米，同比增长20.7%。从施工和新开工项目情况看，截止到3月底，城镇50万元以上施工项目累计92925个，同比增加5827个；施工项目计划总投资141654亿元，增长16%；新开工项目31117个，减少2294个；新开工项目计划总投资12630亿元，下降13.9%。

　　行业景气度回落，但主要城市房价涨幅仍然偏高

　　3月份，“国房景气指数”为101.22，比2月份下降0.56点，同比下降0.24点。其中房地产开发投资指数和施工面积指数比上月略微上升，其余分类指数均有所下降。

　　重点地区房地产市场情况

　　上海：楼市逐渐回暖，房地产投资提速明显

　　上海房地产行业一季度景气指数为127.7点，比上季度下跌8.4点。虽然景气指数下降，但3月份以来上海房地产市场复苏明显，3月商品住宅成交面积达187.86万平方米，比2月的99.1万平方米翻了一倍。由于前期楼市上市量持续小于成交量，截至今年3月，上海一手房可售存量已经降到1000万平方米以下，为一年来楼市存量最低点。成交价格也小幅上升，但内环以内总体保持稳定。与此同时，房地产开发投资也出现明显提速。一季度上海房地产开发投资301.01亿元，比去年同期增长19.8%，增幅同比高出13.6个百分点。

　　二手房市场也开始明显回升，持币观望者开始试探入市。2007年3月，上海二手房指数为1648点，较2月增加6点，环比上升为0.37%，创下2005年6月以来的单月最大涨幅。

　　北京：销售量下降，房价依然高位运行

　　由于市场供给结构矛盾依然突出，北京房屋销售价格整体高位运行。1季度北京商品房销售均价10320元/平方米，同比上涨44%；其中3月份新建商品住宅销售价格上涨9.9%。销售面积则出现较大幅度下降，1季度商品房现现房销售面积为87.2万平方米，期房销售面积为235.4万平方米，分别比去年同期下降51.8%和28.6%。从一季度的整体情况看，新开工面积和销售面积下降但房价却依然高位运行，表明购房需求比较大，房屋市场供求矛盾突出，供明显小于求。

　　深圳：市场有所降温，房价总体仍呈上涨态势

　　与国内其他主要城市相比，深圳1季度房地产开发投资下降比较大，共完成86.25亿元，同比下降16.18%；施工面积和新开工面积也分别下降3.15%和26.9%。1季度商品房销售面积200.9万平方米，同比减少1.62%。虽然房地产市场有所降温，房价上升幅度有所回落，但总体仍呈上涨态势。1-3月份同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%，涨幅基本从去年中期的10%以上回落到10%附近，但横向比较依然较高。

　　天津：地产景气度稳步走高

　　一季度，天津市房地产市场开局良好，各项指标均在较强景气区间内运行。

　　房地产投资继续保持平稳增长，累计完成投资75.14亿元，同比增长22.3%，保持了2006年22%的增速。一季度商品房新开工面积469万平方米，同比增长67.9%，房地产开发资金到位158.92亿元，同比增长36.2%，。1季度商品房销售面积268.85万平方米，均价5034元/平方米，分别上涨3%和18%。

　　行业及重点公司动态分析

　　行业方面

　　房地产市场秩序专项整治4月下旬展开。4月初建设部公布了《关于各地落实住房建设规划工作进展情况的通报》，首次详细披露各地关于中央提出的住房建设规划的编制、发布任务的执行情况，并宣布今年6月起将对新建住房套型结构比例落实情况进行考核，对调控政策执行不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后的地区，要限期整改并追究有关负责人责任。

　　我们在年度策略报告和行业月报多次提示两会前后将出台房地产调控政策。本次8部委联动印证了我们的判断，也再次显示出政府在今年落实调控政策、强化调控效果的意图。专项整治将紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。房地产交易秩序整治将进入一个新的阶段，特别是审计署和监察部的加入，代表着房地产市场秩序整治将与房地产反腐工作结合起来，将成为各级政府落实国家宏观调控政策的重要一环。

　　房地产市场秩序专项整治是一项长期工作，预计未来中央层面出台新政策的可能性不大，但地方政府有可能采取进一步的配套措施以落实贯彻中央精神，并将对投资人心理和地产板块预期产生影响。

　　公司方面

　　万科A(000002)：1季度公司净利润增长49%，一方面是由于06年末公司拥有已售未竣工资源119万平方米，部分本期竣工并参与结算；另一方面公司07年1季度销售情况良好，可结算面积相应增长。1季末尚有126.5万平方米已销售资源未结算，金额约100.8亿元，为全年业绩高增长奠定了基础。

　　目前公司发展势头良好，1季度销售面积、金额分别增长61%和101%；实现结算面积53万平方米，结算收入40.6亿元。07年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，新增1000万平方米左右的项目资源。开发提速必将推动销售提速，在未来项目售价以及毛利率保持稳定的情况下，07年公司收入及净利润实现50%以上的增长，销售超350亿是完全可以期待的。

　　目前公司增发工作正按计划推进，若顺利实施将为项目开发提供资金支持，同时将带来土地资源、资产、和市值的先后扩大。我们认为公司作为行业龙头，其融资和项目资源获取等方面的优势将会愈加明显，与业内其他公司的距离会进一步拉大；未来几年高速发展局面已经确立，年复合增长率将在50%以上。考虑增发及转增,按新股本测算，07-09年EPS分别为0.48元、0.81元和1.24元，我们认为公司长期投资价值明显，维持“推荐”的评级。

　　金地集团(600383)：1季度净利润同比上升67.7%，预售帐款比年初增加了52%，毛利率上升了7.6个百分点至32.6%。业绩增长主要应归功于06年下半年项目价格上涨，07年在房价稳定的前提下，公司销售面积还将大幅增加，预计全年实现销售约80个亿。利润提升的同时，公司也在不断加大扩张，07年以来已经先后在深圳、南京、西安等地拿地，并积极开展项目层面与外资的战略合作，为“快速滚动开发”战略的贯彻执行提供相匹配的融资渠道。目前公司增发工作按计划推进，我们认为公司再融资后将进入一个新的高速发展阶段，年复合增长在30%以上。按增发后股本约9.3亿股算，预计07、08年EPS分别为0.72元和0.95元，维持对公司“推荐”的投资评级。

　　保利地产(600048)：1季度公司净利润增长55%，房地产销售形势良好，销售额大幅增长303%，该等收入将在未来陆续确认，为全年业绩的高速增长提供了保证。1季度新开工面积和竣工面积分别增长162.7%和21%。公司项目进展顺利，至1季度末共有在建、拟建项目39个，建筑面积787万平方米；拥有土地储备785万平方米。公司拟增发3.5亿股新股的计划，已经股东大会审议通过，目前正积极推进相关工作。再融资的顺利实施将为公司项目开发提供支持，加速公司的发展。我们认为公司未来几年仍将保持较高的盈利水平，未来3年销售收入和净利润的年复合增长率将超过45%，预计07、08年EPS分别为2.50元和2.82元，维持对公司“推荐”的投资评级。

　　招商地产(000024)：1季度公司净利润下降13%，主要原因是：第一，财务费用较上年同期增加，主要为公司可转换债券的融资成本；第二，公司远期外汇交易业务的持仓浮动损益减少。公司目前拥有项目储备约500多万平方米，可以保证未来5年以上的开发需要，目前公司在8个城市共18个项目在建，在建面积达111.68万平方米。另外，还有多个项目处于前期策划设计阶段,公司房地产销售和结算面积将继续保持快速增长的态势，未来几年快速增长有保证。公司目前在建项目较多，未来房地产开发、租赁业务将保持较快的增长态势，我们预计未来几年公司净利润将保持较快速度增长。

　　4月24日公司公告，将于2007年5月25日按债券面值103%的价格赎回在赎回日之前未转股的全部“招商转债”。公司转债规模15.1亿元，按13.09元的转股价算,增加股份11536万股,总股本增加18.6%。我们预计公司将通过增加结算面积来抵消股本增加对EPS摊薄的影响。考虑公司转债转股和对大股东非公开发行1.1亿多股，公司总股本将在今年增至8.45亿股，按此股本预计未来3年EPS分别为1.08元、1.43元和1.83元，维持前期“推荐”的投资评级。

　　金融街(000402)：1季度公司净利润同比增长31倍，大幅增长主要得益于F1项目确认收入19.6亿元。而毛利率比06年末上升了7个百分点，主要是因为地产项目售价的上涨。今年除F1项目之外，金融街A3南项目预计将于下半年参与结算，成为全年利润的又一重要来源。基于1季度业绩的大幅增长，公司全年盈利超预期的可能性很大。随着金融街区域销售项目的集中结算，未来公司自持物业的租金收入比重将不断提高。公司在金融街区域持有的出租物业已经基本建成并完成招商布局，共计持有物业约50万平米，租金收入将成为公司重要盈利来源。我们认为主要针对住宅地产的宏观调控对公司开发经营项目影响不大，公司长期增长潜力值得看好，未来几年在环渤海区域经济热点的带动下业绩将保持稳定的增长，预计公司07年、08年EPS 0.75元和0.99元的预测，维持“推荐”的评级。

　　华侨城A(000069)：1季度公司净利润下降0.58%，主要原因是北京华侨城开始经营导致财务费用和管理费用增加。公司旅游业务总体上继续保持稳定增长态势。地产项目在旅游业务的依托下，销售情况保持良好，预计07年将有北京、上海、深圳等城市7个楼盘面市，总建筑面积约30万平方米，可为公司贡献权益利润7亿以上，地产业务占公司净利润比重将进一步提升。我们认为未来3年公司的业绩年复合增长率可在30%以上，07、08年EPS分别为0.72元和0.93元。公司“旅游地产”的独特竞争优势和良好的项目盈利前景是未来持续增长的保证，集团资产注入预期仍将长期存在，稀缺的商业模式和公司品牌也可以享受一定的溢价，我们维持对公司“推荐”的投资评级。

　　华发股份(000718)：4月17日公司发布公告称，珠海市政府已向珠海市国资委出具批复，原则同意公开挂牌转让其持有的华发集团整体产权。目前，珠海市国资委正在办理华发集团整体产权转让具体实施方案的报批手续。我们认为，集团改制将会实现珠海政府与华发集团二者的“双赢”。集团股权转让将会使政府得到大量的资金用于当地的重大基础设施项目建设，而且，借助新控股股东的资金实力与客户资源，通过异地拓展项目实现自身品牌与开发产品的输出，这将使华发集团未来面临巨大的发展机遇。

　　华发股份是集团的核心资产和唯一资本平台，除华发股份在珠海及中山开发的项目外，集团在珠海及北京还拥有部分土地储备，目前正在开发的项目及土地储备占地面积约为54万平方米，可建筑面积约78万平方米。公司1季度净利润增长13.79%，上半年业绩预增50%以上，全年高增长已有保障。我们认为，公司通过近几年的扩充土地储备、培育区域市场、提高产品品质，未来将进入业绩快速增长阶段，预计，预计07年、08年的摊薄每股收益分别为0.99元、1.32元，维持“谨慎推荐”的投资评级。

　　阳光股份(000608)：07年1季度净利润同比下降63.2%，主要原因是本期较少项目确认销售所致。随着项目的进一步结算，公司下半年业绩将有较大起色。公司向外国战略投资者新加坡Reco Shine Pte Ltd定向发行不超过12,000万股日前获得

证监会审批通过，发行完成后，Reco将以29.12%的持股比例，成为公司新的第一大股东。我们认为公司即将步入新的发展时期，未来几年年复合增长率在30%左右，07、08年每股收益分别为0.51元和0.80元，维持“谨慎推荐”的投资评级

　　深圳或将强征”个税”，维持行业短期”中性”评级

　　自从我们1月份下调地产行业评级至“中性”以来，地产板块整体涨幅已经落后大盘20%以上，其表现符合我们看空地产股07年上半年投资机会的判断。随着两会结束，房地产宏观调控政策似乎暂告一段落，未来的重点是落实已经出台的政策，因此房价高涨的局面预计仍将持续。在年报季报良好业绩亮相之后，重点地产公司07、08年业绩很有可能超预期，目前前20家地产股平均07动态PE在26倍左右，估值水平与其它板块相比优势明显，有补涨的要求，因此，我们认为在市场热点转换、良好业绩预期、估值优势和人民币加速升值等诸多因素的刺激下，地产股做多动能正在聚集。

　　鉴于目前北京、深圳房地产价格上涨较快，地方政府有进一步出台执行性措施的可能，因此，地产股投资仍应密切关注政策面的变化，特别是龙头地产公司较多的深圳市房地产调控政策的变化。我们维持行业短期“中性”、6-12个月“谨慎推荐”的投资评级。龙头地产股仍然是长线投资的较好品种，维持“保招万金”等主流地产公司“推荐”的评级。

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