房地产：超配地产股 分享行业盛宴

　　国信证券 方焱

　　房价高涨，销售畅旺，预计今明年仍将持续

　　1-5月份房地产开发完成投资同比增长27.5%，增幅达到05年以来的最高值。

　　非银行金融机构贷款和外资增长较多，显示了在银根紧缩的环境下房地产投资渠道的变化。从区域来看，房地产投资增长的主要拉动力来自于二三线地区，热点城市并没有进一步过热的趋势。房地产市场有效供应不足导致房价格一路高涨，5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创18个月以来新高，深圳、北京等热点城市涨幅居前。

　　我们认为房地产盛宴才刚刚开始，随着居民财富大规模增加，购买力增强，以及

人民币升值加快，未来1-2年房地产销售畅旺的局面会得以维持。

　　房地产宏观调控提升地产板块投资价值

　　房价的持续飙升给房市带来调控压力，但我们要正确看待房地产宏观调控，其主基调依然是要保持市场健康、稳定地发展。随着调控政策的逐步落实，未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，未来行业销售前景乐观。另一方面，调控使行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会，优势房地产企业业绩增长将大大超过行业平均水平。而未来几年盈利的爆发性增长将进一步提升房地产板块投资价值，所以，目前重点地产股动态估值水平并不贵。

　　业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题

　　我们看好房地产行业的中长期发展趋势，业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题。地产板块估值水平在不断提升，地产股强势将得以维持，我们建议重点关注三类地产股投资机会：项目储备多、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股；自身业绩不错，同时奥运临近，会享受较高溢价的京津地产股；集团实力雄厚，具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司。

　　07下半年投资策略：超配地产股，首选“保招万金”、“四小龙”，新品种有北京城建、中华企业、香江控股、天地源、首创置业

　　配置策略：

　　按国信证券研究所行业分类，目前地产板块实际权重10%-11%，在各板块中仅次于金融板块，基于对行业发展和地产板块投资价值的良好预期，我们建议下半年超配地产股，配置比例占净值的15%或以上。

　　品种策略：

　　我们看好奥运概念及上海房价未来走势，建议在重点关注广东地产股的同时，适当提高北京和上海地产股的配置比重，除保招万金、四小龙、四座城、苏宁环球等老品种外，我们推荐的新品种有：北京城建、中华企业、香江控股、天地源；H地产股推荐首创置业、绿城中国和中国海外。

　　行业总体情况：房价高涨，销售畅旺

　　房地产投资继续反弹，增速创新高

　　1-5月份，全国城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%；房地产开发完成投资7214亿元，同比增长27.5%，达到05年以来的最高值。今年以来房地产投资持续反弹，其中非银行金融机构贷款和外资增长较快，一定程度上显示了在银根紧缩的环境下房地产投资渠道的变化。

　　从区域看，房地产投资增长的主要拉动力来自于中西部二、三线城市，而热点城市并没有进一步过热的趋势，上海、北京前5月同比增长都在11%左右，低欲全国平均水平，而深圳则同比下降了15%。在当前房价高涨，二线市场加速发展的背景下，预计房地产的投资增速将会继续反弹，但仍会处于合理范围。

　　房价高涨，销售畅旺,热点城市房价保持较快上涨

　　5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高，深圳、北京等热点城市涨幅居前，并且继续上涨的预期强烈。

　　调控提升地产板块投资价值

　　一、正确看待房地产宏观调

　　控房价飙升带来调控压力，但我们也要正确看待房地产宏观调控：

　　调控思路在悄然发生变化，政府逐步意识到其在房地产市场中的作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场，商品房价格应由市场说了算。

　　调控是要保持房地产市场健康、稳定地发展。

　　相当长的时期内房地产的支柱产业地位不会变。

　　房地产调控将是一种常态，应以平常心待之。

　　行政手段将掌握在松紧适度的范围内,以维持经济增长和分就业。

　　政策执行会大打折扣，调控效果会低于我们的预期。

　　未来政策动向：加大已颁布政策的执行力度，地方政府出台具体的细化措施；整顿房地产市场秩序；不动产税、加息。

　　二、调控提升地产板块投资价值

　　随着宏观调控政策的逐步落实，房地产市场供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，未来行业销售前景乐观，房地产盛宴才刚刚开始。

　　另一方面，调控使房地产开发公司“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会，优势房地产企业盈利增长将大大超过行业平均水平。业绩高增长将进一步提升房地产板块投资价值，重点地产股动态估值水平并不昂贵。

　　07下半年投资策略：超配地产股，首选“保招万金”，新品种有北京城建、中华企业、香江控股、天地源、首创置业

　　一、看好地产股的理由

　　1、房价未来仍会保持稳步上扬的态势

　　虽然京、沪、深、穗等主流城市房价已处于相对高位，但随着中国经济实力的增强，未来仍有较大发展潜力；而绝大多数二、三线城市商品房市场才刚刚起步，未来空间广阔。

　　(3)知识分子人群的爆炸性增长。在过去30年间，全国共招生3600万人，录取率由77年的4.7%增加到06年的56.85%，1999年开始高校扩招，目前每年高校招生在500万人以上。

　　(4)证券市场财富效应明显，将会带动未来房地产消费达到高潮。沪深流通市值由05年初的1万亿增加到目前的5万亿以上，若10%的资金进入房地产市场消费，同时考虑按揭乘数效应，将会拉动房价再上涨50%以上。06年房地产销售额2.05万亿元(住宅1.7万亿)，销售面积6.06亿平米(住宅5.4亿平米)(5)中国经济实力增强，大量外籍人员来到中国就业，同时也吸引大量国际热钱流向中国，对房地产需求增加。

　　3、主流地产公司业绩将爆炸性增长：由于销售畅旺，房价上涨，大部分房地产开发公司未来几年净利润将出现爆炸性增长。

　　2007年年初，我们年度策略会重点推荐股票上半年的表现良好：保招万金、中国国贸已超过我们给的目标价格，

华侨城正接近目标价格，COLI和GREENTOWN尚未达到目标价格。

　　三、未来地产股投资机会在哪里

　　由于未来两年房地产开发公司业绩普遍造好，加上人民币持续稳定的升值态势，地产股估值水平在不断提升，我们认为，业绩高增长和人民币升值将是地产股长期的投资主题，地产股强势在未来两年将得以维持，建议重点关注三类地产股投资机会：

　　龙头地产股

　　京津地产股

　　集团实力雄厚及实质重组的地产股

　　1、龙头地产股：项目储备多、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长，依然是我们长线投资的首选。

　　3、集团实力雄厚或实质性重组的地产股：具备资产注入或整体上市潜力，规模实力将有望大幅提升。

　　品种策略：

　　我们看好奥运概念及上海房价未来走势，建议在重点关注广东地产股的同时，适当提高北京和上海地产股的配置比重，除保招万金、四小龙、四座城、苏宁环球等老品种外，我们推荐的新品种有：北京城建、中华企业、香江控股、天地源；H地产股推荐首创置业、绿城中国和中国海外。

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