珠海前副市长公子的20亿地产生意

　　“公子”生意

　　柴刚

　　编者按/ 总有人能更轻易地介入到利益巨大的商业行为中，但随着事易时移，他们被复盘、曝光、指责违反了市场的基本公平性，这一切，源于他们的身份。

　　《中国经营报》记者连续多日的调查显示，珠海市前副市长林行道的两个儿子，出现在这个项目开发公司的股东名录上，而这个项目的货值，已高达20亿元人民币。

　　权力与商业利益的边界如何清晰起来，是这个案例发人深省的启事。

　　一线调查

　　珠海前副市长公子的20亿地产生意

　　副市长家的两位公子，同时出现在一个名为“御景龙湖”的房地产项目公司的股东名录上。“御景龙湖”是珠海市中心城区的住宅小区，曾“捂地”多年，2016年建成后，销售额已过20亿元。目前，还有12栋联体别墅待售。

　　“御景龙湖”的开发商，珠海宝利房地产开发有限公司（以下简称“珠海宝利地产”）是一家本土地产商。其地块5万多平方米，原属广东省珠海粮油食品进出口公司（以下简称“珠海粮油进出口公司”）。这家全民所有制企业与民营企业珠海市广地企业集团有限公司（以下简称“珠海广地集团”）联合成立珠海宝利地产，规划共同开发上述地块。

　　《中国经营报》记者调查获悉，在2004年至2008年之间，随着珠海宝利地产股权几经变更，林杰栋、林杰樑成为该公司及5万平方米国有土地实际控制人。

　　一系列的变化中，涉及珠海市政府、珠海市国土资源局等文件上，多经时任珠海市副市长林行道“审核”、批示。而林行道的另一个“身份”，正是林杰栋、林杰樑父亲。

　　珠海宝利地产股东杨振豪，曾多次向珠海市及广东省相关部门实名举报林行道，内容涉嫌“非法侵吞国有资产”等。知情人士称，日前珠海市纪委监委对此约见了杨振豪。但珠海市纪委监委方面没有对记者的采访作出回应。

　　20多亿元的国资？

　　4月23日，“御景龙湖”小区内，高层住宅楼、别墅依地势而建，错落有致。其营销中心销售人员介绍，该楼盘高层住宅基本售罄，剩余房源不多，均价4万元/平方米，而销售大厅沙盘上显示的12栋联体别墅还没有开卖，价格亦未确定。

　　三台石路延长段为珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心，毗邻澳门。工商资料显示，珠海宝利地产成立于2004年3月9日，股份制公司，股东目前包括林杰樑、杨振豪等。

　　珠海市多名知情人士介绍，除未开售的别墅外，该楼盘销售总额已在20多亿元。对此，《中国经营报》记者获得的珠海宝利地产股东会议记录予以印证。

　　该公司在2017年1月16日召开的“2016年股东会会议”记录显示，截至2016年12月31日，“御景龙湖”销售（认购）356套，销售（认购）面积43978.75平方米，销售（认购）总额7.9亿元。而在2018年1月12日召开的“2017年股东会会议”上，其记录内容介绍，“御景龙湖”2017年全年销售收益8.06亿元。上述人士称，其目前没有掌握该楼盘2018年及2019年第一季度的销售情况，“但不会太差”。

　　“这几十亿元的资产或涉及国有资产流失。”2019年4月22日，杨振豪向记者称。

　　杨振豪所指的“国有资产”，是三台石路延长段所在地块原本属于珠海粮油进出口公司，但项目土地使用权却登记在珠海宝利地产名下。

　　工商登记资料介绍，珠海粮油进出口公司成立于1984年10月16日，企业类型为“全民所有制”。其后经改制等，名字变更为广东省珠海粮油食品进出口有限公司（以下简称“珠海粮油进出口有限公司”），划归珠海市农业投资控股集团有限公司（以下简称“珠海农控集团”），仍为国有独资控股企业。

　　杨振豪称，“御景龙湖”近年来的销售情况并不清晰，他曾以股东身份提出公开其账目，但遭到其他部分股东拒绝。来自珠海市公安局南溪派出所的出警询问笔录描述，2018年11月13日，珠海宝利地产财务人员、股东等发现，“御景龙湖”销售部财务室装有财务账单的柜子被人搬走，该公司内的监控设备已被拆除。

　　项目财务人员介绍，“被搬走”的柜子内有“御景龙湖”在2007年至2018年间的内账、外账、银行凭证、销售凭证等。杨振豪等人解释，是股东之间对经营账目产生分歧所致。而在当天，南溪派出所、珠海宝利地产联合作出一份“说明书”，称为妥善安全保管珠海宝利地产会计凭证，原存放在“御景龙湖”销售部的公司会计凭证，公司已安排工作人员搬走，材料并不是被盗窃。

　　与杨振豪等描述对应的则是，珠海市政府、珠海市国土资源局等多份文件明确，“御景龙湖”所在地块原为珠海市政府批示准予珠海粮油进出口公司的置换土地。2019年5月8日，《中国经营报》记者以电话方式向珠海市国资委求证，后者未作出回应。

　　副市长的批示

　　多份资料证实，珠海粮油进出口公司原拥有珠海南屏大道北等两块用地，总计50715.2平方米，珠海市国土资源局分别在2000年3月、2003年3月将上述土地收回。2004年3月4日，后者向珠海市政府提交《关于珠海粮油食品进出口公司调整用地地价的请示》。

　　《中国经营报》记者获得的珠海市国土资源局“珠国土字［2004］87号”文件显示，该公司调整后的用地位于三台石路延长段，功能为商住用途，其中商业10%，住宅90%，容积率为1.4。三家评估机构在评估基准日2004年2月26日作出评估结果，该用地平均值为单位楼面地价630.67元/平方米，总价近4500万元。

　　2019年4月17日，记者在广东省市场监督管理局企业档案登记资料上看到，珠海粮油进出口公司目前状态为“迁出”。 而来自工商等部门的信息描述，该公司一度被整合、重组，成为珠海农控集团子公司。后者是珠海市国资委全资企业，成立于2013年11月。珠海农控集团官方网站介绍，该集团业务分为特色农业生产、安全农副产品流通、农村金融服务、农业旅游和都市生态农业四大板块，截止到2017年底，总资产31.26亿元人民币，年营业收入6.15亿元。

　　2004年3月9日，珠海市时任副市长林行道作出批示：“同意我国土局意见办理”。3月10日，珠海粮油进出口公司向珠海市国土资源局发出《关于补交地价给予优惠的申请》（以下简称“《地价优惠申请》”），内容描述，“现该地即将计收我公司应补交的地价款，计费标准是单位楼面地价630.67元/平方米（综合价）”。

　　《地价优惠申请》称，该公司原历史用地的权益未得到充分的体现，特向国土资源局申请，在现地价标准的基础上给予减免12%的优惠。《地价优惠申请》并“抄报林行道副市长”。

　　就在当天，林行道再次对上述“申请”作出批示：参照历史用地原则，“同意地价计量优惠12%”。

　　在外界看来，作为时任分管城建等领域的副市长，林行道的上述“批示”，也在其职责之内。

　　官员之子控地？

　　几乎在同一时间段，名为蔡暹木、蔡暹雄的人“出现”。2004年3月9日，珠海宝利地产成立，两人分别为执行董事、监事。

　　珠海宝利地产章程显示，该公司注册资本1000万元，珠海广地集团出资900万元，占注册资本90%；珠海粮油进出口公司出资100万元，占注册资本10%。工商信息介绍，前者成立于1999年9月，法定代表人蔡暹雄，股东蔡暹雄、蔡婵萍；后者法定代表人邝锐昌。2004年3月3日，珠海市建设局向珠海粮油进出口公司发出“珠建房［2004］14号”文件，同意其成立珠海宝利地产，对50715平方米商业住宅用地进行单项开发经营房产。该文件“抄送林行道副市长”。

　　时隔不足4个月，6月21日，珠海宝利地产股东变更为珠海广地集团、珠海市紫荆豪庭房地产开发有限公司（以下简称“紫荆豪庭地产”），珠海粮油进出口公司退出。其中，紫荆豪庭地产成立于1998年12月，法定代表人蔡暹木，股东包括蔡暹木等两名自然人。在珠海宝利地产当天的一份“股东会决议”中解释，珠海粮油进出口公司用持有其100万元资本额，即在前者10%的股份，“抵偿所欠紫荆豪庭地产债务”。

　　在珠海知情人士王丈（化名）看来，这笔“债务”的具体缘由、金额等诸多资料、证据等没有作出相应解释或描述，两者股权转让合法性存疑。而对于珠海粮油进出口公司的债务及“闪退”，《中国经营报》记者试图联系林行道、邝锐昌等，均没有予以回复。珠海市多名地产商回忆介绍，当年正值珠海及珠三角房地产起步，“谁拥有土地，就意味着拥有了财富”。至此，珠海宝利地产控制人为蔡暹雄、蔡暹木兄弟。

　　值得玩味的还有，三台石路延长段的土地款迟迟没有缴纳。此时，中港第二航务工程局（以下简称“中港二航局”）出面“救局”。2004年8月5日，该局向珠海市政府、珠海市发展计划局发出《关于市政府投资工程结算款用于地价款的请示》，称珠海淇澳大桥工程竣工后，截至2003年12月底，尚欠工程款8200多万元。该“请示”介绍，当时参与该项目施工投资的蔡暹木，其同时位于三台石路延长段的商住用地，尚欠市国土资源局地价款3800多万元，经协商同意在上述项目工程款中抵扣，用于偿还该公司所欠政府地价款。2014年8月9日，珠海市政府时任主要负责人批示，“依规妥善处理”。

　　在同年12月25日，珠海广地集团转让了珠海宝利地产32.79%的股权，受让方是中港二航局。其股权转让协议描述，珠海广地集团将所持有的珠海宝利地产32.79%股权转让给中港二航局，后者以3841.5179万元价格购买。几天后的12月28日，珠海宝利地产再次完成一次股权转让，受让方为林杰樑，受让珠海宝利地产33.6%股权，受让价格336万元。杨振豪及珠海宝利地产员工等证实，林杰樑为林行道的二儿子。

　　12月28日，蔡氏兄弟出让其持有珠海宝利地产33.6%股权，受让方为林杰樑，受让价格336万元。

　　是“手中有粮，心中不慌”，还是另有打算？在房地产市场红红火火时，该地块并没有急于开发。

　　在时隔两年后的2007年1月30日，蔡暹木与林杰栋签订《股权转让合同书》，前者转让持有珠海宝利地产33.61%股权给后者。林杰栋则为林行道的大儿子。2008年4月18日，中港二航局（现中交第二航务工程有限公司）又将自己持有珠海宝利地产32.79%股权转让给珠海市立洲建筑工程有限公司（以下简称“珠海立洲公司”），后者以2689万元价格受让。工商资料显示，珠海立洲公司成立于1993年4月，法定代表人林杰樑，占股比例90%。

　　至此，珠海宝利地产在4年时间里，经过系列股权变动，终成林杰樑、林杰栋的家族企业。

　　“市长影子”

　　杨振豪提供的资料介绍，在2007年至2008年期间，他经林行道的秘书黄某介绍，结识了林。在后者的力邀下，杨振豪以4350万元的价格从珠海立洲公司受让了珠海宝利地产32.79%的股权。他向记者介绍，蔡氏兄弟成立珠海宝利地产取得项目用地，以中港二航局的名义向政府申请“补缴地价以政府欠工程款冲抵”，然后把股权转让给林家兄弟。杨振豪称，林家再将股权转让给他，以收取现金，并随后作为股价款转给蔡氏。

　　王丈则认为，梳理诸多资料显示，二蔡出面“帮忙”，也仅仅是拿到他们在淇澳大桥的工程款。广东律师界人士孙想（化名）分析称，综合多方证据，中港二航局原本与前述几家公司没有任何股权关联，但以蔡氏兄弟作为“跳板”或“节点”，以上述方式向政府申请。而这一系列动作，均有林行道等人的批示。孙想对此解释，当时实施的《国家公务员暂行条例》第六十一条、第六十二条明确规定，国家公务员执行公务时，涉及本人或者涉及与本人有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及近姻亲关系的利害关系的，必须回避。

　　《中国经营报》记者梳理获悉，在此期间，林行道任职珠海市副市长、珠海市政协副主席。公开资料介绍，林行道出生于1946年7月，广东人，历任珠海市建委主任、市政府副秘书长、副市长、市政协副主席等职，2008年换届正式退休。

　　其中，林行道在1999年2月升任珠海市副市长，主管城市建设、国土资源、城乡规划等，珠海当时作为中国最早进行改革开放的四个经济特区之一，经过前20年的发展，正成为广东省当时新的经济增长点。林行道作为时任分管副市长，最显眼的政绩之一，则是自2000年6月开始主导了珠海涉及20万人、26个“城中村”规模的改造。公开消息对此评论称，“这在当时全国尚属首次”。

　　工商资料显示，在林行道任职期间，林杰樑除在1993年成立珠海立洲公司外，2007年还投资了珠海博立房地产开发有限公司等。而林杰栋、林杰樑在上述投资中如何交易，有关方面称属于“双方的商业秘密”。记者电话联系林行道，也没有得到其回复。

　　孙想介绍，国有企业改制及国有资产转让需要报所属的国资委初审，同意后委托有资质的评估机构评估，再报批准后交有资质的国资交易平台公开挂牌转让。他解释，其中国资委批准和进行公开评估是必要程序，但珠海粮油进出口公司土地股权仅在几个月时间内频繁“辗转腾挪”，让人费解。而将珠海粮油进出口公司的土地如何“装入”珠海宝利地产，在广东工商、珠海市政府等诸多资料、公开信息中均没有体现。

　　王丈对此认为，三台石路延长段地块为调整国有土地，是首次出让，在签订出让合同时，则由珠海粮油进出口公司参股的珠海宝利地产签订，形式上显得顺理成章。2019年5月8日，珠海粮油进出口有限公司负责人向《中国经营报》记者解释，该公司名下不存在三台石路延长段地块，也与御景龙湖无关，“应该是记者搞错了”。

　　该负责人称，他与邝锐昌在工作上没有交集，后者是珠海粮油进出口有限公司早期主要负责人，已退休10多年。

责任编辑：张国帅