对话时代中国：持续深耕珠三角投资布局首选大湾区

　　文 | 新浪财经 王茜

　　粤港澳大湾区规划给区内房地产企业带来了一波红利。

　　机构普遍对大湾区地产前景持乐观态度。招商证券认为，“在大湾区规划的促进下，我们预计未来10年区域内人口将增加2000万左右，GDP以每年约10%的速度增长，房地产市场规模将扩大3倍。”

　　时代的机会，是否能成为企业的机会？中国房地产行业的暴利时代已经结束，行业格局重塑。随着行业集中度上升，一方面可能将有无数房企从舞台退场，一方面部分龙头企业也寻求多元化经营抵御下行风险。

　　珠三角云集了全国最多的重量级房企。粤港澳大湾区内的房地产企业将如何捕捉湾区机遇？它们能否给行业提供新的发展教案？

　　持续深耕珠三角投资布局首选大湾区

　　新浪财经：时代中国业务高度集中于大湾区，您如何看待《粤港澳大湾区发展规划纲要》给地产以及相关产业带来的影响？哪些规划或政策是您尤其看重的？

　　时代中国：粤港澳大湾区规划发布的目的，是国家希望通过搞活湾区经济，将粤港澳大湾区打造成为中国现代化的样板和高质量发展的典范，使之成为中国经济下一轮的增长极和动力板块长。

　　作为深耕粤港澳大湾区的城市发展服务商，时代中国相信，随着大湾区规划的发布和落地，大湾区将进一步完善基础设施，汇聚更多人才、资本，技术和信息，涌现更多的商业机会，大湾区的价值将会进一步凸显。

　　新浪财经：机构普遍对粤港澳大湾区的地产前景持乐观态度，有分析认为未来10年大湾区地产市场规模有望成倍增长。对此，您是如何看待的？对于市场前景持积极还是谨慎态度，为什么？

　　时代中国：粤港澳大湾区是城市群发展的典型范本，基于粤港澳大湾区的综合实力、活力、影响力、竞争力、潜力和政策支撑等，我们对它的前景持乐观态度。

　　大湾区一直是投资的热点区域，大家都很关注。随着大湾区的发展上升到国家层面，受到的关注会更多，也会给我们的投资带来更好的回报。我们会坚定深耕粤港澳大湾区的战略，加大在该区域的投资，提升在大湾区的市场份额。

　　新浪财经：时代中国今年购地预算是去年的240%左右。这么大的增幅，是否会集中投向大湾区？当前行业对于拿地趋于谨慎，时代中国逆势提升预算是否有风险？

　　时代中国：时代中国持续深耕珠三角地区，并逐步布局中国其它具备高增长潜力的区域。投资布局首选大湾区，这是我们最重要的投资区域，同时，我们会根据广东省的战略规划，在粤东、粤西增加投入。省外除了已经有不少土储的长沙，接下来成都、武汉和华东都会是公司重点关注的区域，目前成都和杭州也已经有新的项目。

　　我们每年都会按照一定的节奏进行投资，每年拿地的节奏会根据当年市场和销售回款情况进行微调，如果回款多了，用于拿地的资金就会相应有所增加。去年相对于前年我们拿地少了一些，今年预计回款会增加，所以将今年买地的预算进行了调整，会适当增加，主要是跟回款有关。去年未用的额度，今年还可以用，不是逆势的策略，而是根据现金的策略定的。

　　今年将有更多大湾区旧改项目变为新土储

　　新浪财经： 时代中国有约5000亿元的旧改货值。这些旧改项目集中在哪些城市？主要是什么类型的旧改项目？预计毛利率范围是多少？贵司高层近日提到深圳项目进展较慢，主要原因是什么？

　　时代中国：我们的旧改项目大多位于粤港澳大湾区经济发达城市，如广州、深圳、佛山、珠海、惠州、中山、江门、清远等，主要包括旧厂改造、留用地项目等类型。

　　旧改是我们公司的重要业务，通过目前的努力，未来的发展和盈利会有不错的保障。从2018年开始，已经有利润反映，目前只是刚刚开始。2019年估计会有更多的项目会变成我们新的土地储备，并且带来更多的收益。现在分成两个阶段，第一阶段是完成改造，变成可开发的用地；第二阶段是开发所产生的利润。目前来讲，两个阶段的利润还是不错的。后面开发的部分，跟目前的毛利差不多，部分项目毛利率甚至会更高一些。

　　我们在深圳有几个旧改的项目，目前正在推进的过程之中。深圳旧改推进的时间不短，是由各方面的因素导致的，包括政策的限制收严等。目前我们正在配合政府逐步往前推进。

　　新浪财经：《粤港澳大湾区发展规划纲要》强调了产业结构升级，业内对于大湾区内产业地产发展较为看好。公司在产业地产领域有无布局？产业地产开发周期长，您认为企业发展产业地产是否面临较大利润压力？如有，如何应对？

　　时代中国：目前，我们的产业业务在持续推进中，我们的佛山全球创客小镇、广州沙湾瑰宝小镇、佛山爱车小镇等项目都推进得不错。其实在2016年启动“时代未来小镇战略”前，时代中国就在广州成功运营了白云国际单位创意园、时代TIT创意园、天河·时代E-Park、番禺·时代E-Park等五大特色产业园项目，在产业运营方面有多年探索并积累了丰富的经验。

　　新浪财经：大湾区人口已有7000万人口，未来有望过亿。业内认为，大湾区的房屋租赁市场存在较大的发展空间。公司在房屋租赁市场有何布局？如有，未来是否会扩大布局？

　　时代中国：房屋租赁方面，我们也投资了You+，他们也在做，目前You+公寓量不少。时代中国的长租公寓与商业板块结合，目前在广州、佛山、深圳、东莞等地提供长租公寓产品。我们对市场的判断是，长租公寓不是每个城市都适合做，有些地方是有足够的市场需求，因此我们会选择一定的区域提供长租公寓产品，满足市场的要求。

　　新浪财经：中央全面推开农村集体建设用地入市，给房企带来新的机会。大湾区的城镇化水平较高，集体建设用地入市有望增加工业用地、旅游地产用地供给，公司目前在此领域是否有涉足？是否有相关发展计划？

　　时代中国：我们公司积极推进城市更新业务，包含旧村、旧厂房、旧城的改造，其中必然会涉及到农村集体建设用地入市的问题。我们一直都在关注农地入市的政策落地，在佛山南海地区部分项目也积极参与了农村的土地改革。未来，我们将持续关注该领域，持续发展城市更新的业务。

　　未来十年行业区域市场分化 竞争集中度更高

　　新浪财经：过去几年，房地产企业的融资成本普遍上升，您是如何面对融资挑战的？从哪些角度降低融资成本？

　　时代中国：时代中国保持着稳健的财务管理，会加强现金流管理，坚持积极销售，提高资金周转率，并积极探索开拓符合国家政策导向的融资方式。

　　新浪财经：（针对内地企业）您是否会考虑在香港或澳门开展地产或您其他产业项目？如果已有项目，能否详细介绍？未来是否会考虑增加投入，扩大布局？

　　时代中国：在布局方面，时代中国一直坚持深耕珠三角地区、并逐步布局中国其它具备高增长潜力区域的战略。我们致力于成为世界500强企业，为客户提供更好的产品和服务，为股东创造更大的回报。我们会先把最熟悉的地方做好，同时按照节奏，对外进行安排，一步步往向前发展。

　　新浪财经：大湾区规划将带动区内各产业领域发展，也为房企提供了多元化业务拓展机遇和空间，您是否也在拓展多元化业务？如有，可否详细介绍下业务情况以及发展前瞻？如果没有，未来是否有相关计划？

　　时代中国：2018年，更名后的时代中国确立了“成为世界500强企业”的新愿景和“城市发展服务商”的新定位，并围绕“城市发展服务商”的定位进行业务延伸，不但服务生活于城市的“人”，还服务于人生活的“城市”。

　　在核心业务持续快速发展的基础上，时代中国积极发展产业、商业、社区服务、家居家装、教育等业务。目前，各个板块都取得了一定的突破，发展还是非常良好的。

　　新浪财经：随着房地产行业利润高增长时代结束，“去地产化”话题引发业内外热议。您如何看待大湾区地产企业的定位？未来十年行业格局和行业形态会有哪些变化？

　　时代中国：客观地讲，其实不是“去地产化”，大家都希望不是单纯的建房子卖就算了，而是将链条做得更加完整，可以做更多的事情，为社区和客户做得更多，我们也在努力尝试做一些事情。未来十年行业的市场空间依然巨大，区域市场分化，竞争集中度更高，我们将在积极推进房地产开发主营业务的基础上，积极探索其他延伸业务，保持高质量、持续的增长。

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