对话保利湾区公司：大湾区城市已形成跨城职住关系

　　文 | 新浪财经 王茜

　　粤港澳大湾区规划给区内房地产企业带来了一波红利。

　　机构普遍对大湾区地产前景持乐观态度。招商证券认为，“在大湾区规划的促进下，我们预计未来10年区域内人口将增加2000万左右，GDP以每年约10%的速度增长，房地产市场规模将扩大3倍。”

　　时代的机会，是否能成为企业的机会？中国房地产行业的暴利时代已经结束，行业格局重塑。随着行业集中度上升，一方面可能将有无数房企从舞台退场，一方面部分龙头企业也寻求多元化经营抵御下行风险。

　　珠三角云集了全国最多的重量级房企。粤港澳大湾区内的房地产企业将如何捕捉湾区机遇？它们能否给行业提供新的发展教案？

　　大湾区城市间协同效率提高有利于地产业

　　新浪财经：去年保利粤东公司正式更名湾区投资发展有限公司，更名后这一区域的发展规划有无调整？该公司主要产业分布如何？有无中长期销售目标或战略目标可以透露？

　　保利发展湾区公司：我们湾区公司的发展将立足珠三角核心城市，辐射粤东北城市。更名后紧跟集团打造不动产生态发展平台的步伐，纵向打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务，横向实现从住宅到全产品线覆盖，提供居住、商务、文化、娱乐、教育等综合服务。产业分布方面，继续巩固实业经营的战略，以不动产投资开发为主，地产业务仍将起到强基固本、创新引领的重要作用。

　　新浪财经：公司如何看待《粤港澳大湾区发展规划纲要》给地产以及相关产业带来的影响？哪些规划或政策是公司尤其看重的？

　　保利发展湾区公司：纲要带来的主要影响有：湾区城市呈连绵带状发展，已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连，形成了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界，核心区域价值更加凸显，受轨道交通利好等，城市间的协同效率将进一步提高，各城市价值将得到进一步提升，对产业、人才的吸纳力提升对于城市的房地产相关行业将起到促进作用，可以说未来大家的施展空间都更大，行业发展的可能性也更多。

　　纲要非常的全面，对未来发展的方面面都进行了畅想，而对于我们来说，我们更关注政府在空间布局及城市定位上的相关规划。纲要中提到的交通网络布局、城市定位，对于我们的传统业务布局起到了指引作用，坚定了我们在湾区及临湾区城市继续做大做强的信心。而我们目前在产业地产和旅游地产版块上的探索也与政府提到的产业规划、建设宜居宜业家游的优质生活圈是相匹配的。

　　纲要中提到的关于城市的定位、交通规划等政策都是我们尤其看中的。

　　新浪财经：机构普遍对粤港澳大湾区的地产前景持乐观态度，有分析认为未来10年大湾区地产市场规模有望成倍增长。对此，公司是如何看待的？对于市场前景持积极还是谨慎态度，为什么？

　　保利发展湾区公司：粤港澳大湾区拥有全球独特的完整产业链，创新能力突出，香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心，造就了完整的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续动力。粤港澳大湾区规划纲要的出炉，再次表明中央对于粤港澳大湾区这一世界级城市群的重视，作为国家级的发展战略，我们相信大湾区必然会迎来高质高速的发展，未来资本、产业、人才的集聚已成必然，这些要素都是利于房地产行业的发展的。我们湾区公司近几年也已提前布局，目前业务版图既覆盖了东莞、中山、珠海、深圳、惠州等五大湾区城市，也已进驻汕头、汕尾、揭阳、梅州、河源等环湾区城市，我们之所以如此积极布局，正是因为我们看好湾区及环湾区城市未来的快速发展。

　　将积极参与大湾区文旅地产项目

　　新浪财经：中央全面推开农村集体建设用地入市，给房企带来新的机会。大湾区的城镇化水平较高，集体建设用地入市有望增加工业用地、旅游地产用地供给，保利发展目前在此领域是否有涉足？是否有相关发展计划？

　　保利发展湾区公司：现在确实很多企业都开始在住宅及商业地产以外的文旅地产版块发力，而我们保利作为文人央企，在文旅版块上有一定的先天优势，所以保利发展在文旅地产版块发力是比较早的。以湾区公司为例，我们目前正在开发的就有具备7公里黄金海岸线的汕尾金町湾项目，在近日我们在东莞就与东莞市政府签订了保利发展粤港澳大湾区区域总部、虎门TOD产融新城、塘厦镇科苑城产业、麻涌镇中成片区综合改造项目等城市升级、产业发展等领域的项目，未来我们仍会积极参与此类项目的开发与经营。

　　新浪财经：大湾区规划将带动区内各产业领域发展，也为房企提供了多元化业务拓展机遇和空间。保利地产此前升级为保利发展，提出以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”。针对大湾区，可否分享一些“不动产生态”的具体场景？

　　保利发展湾区公司：保利发展的“不动产生态”。纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。通过人才、资本、科技、信息的链接，形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

　　针对大湾区而言，我们仍以不动产投资开发为根基，在不动产生态中成为发展的核心动能，而我们在建筑、物业、代理、商业四个板块目前都已形成一定规模，属于购买保利的物业都会接触到的版块，同时将社区消费升级为综合服务，提供美好生活服务，具体例如以家居适老化设计、社区养老设施，实现互联网+的社区服务等。

　　而在多元化方面，在湾区的深圳保利剧院、东莞玉兰大剧院、珠海大剧院等文化设施是由我们保利运营管理的，目前我们在湾区及周边城市也已经落地了东莞保利珑远国际广场、珠海横琴保利国际广场等商务配套，中山保利艾美酒店，中山保利广场商业体，东莞保利和乐稚美幼儿园，东莞四大城市升级、产业发展项目等，覆盖了地产及周边业务版块，提供更全面的不动产服务。

　　对未来增量市场十万亿规模有信心

　　新浪财经：随着房地产行业利润高增长时代结束，“去地产化”话题引发业内外热议。公司如何看待大湾区地产企业的定位？未来十年行业格局和行业形态会有哪些变化？

　　保利发展湾区公司：粤港澳大湾区作为国家重要的经济增长极，粤港澳大湾区将侧重融合，珠三角与香港、澳门间的制度创新、科技创新有极大的发展空间和潜力，未来将是高素质人口的首选流入之地。在此进程中，我们保利湾区公司将积极参与各项开发建设活动，不断探索更符合现代人生活、工作习惯的好房子，满足湾区人民对美好生活的向往。

　　关于行业：我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。展望未来，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态，成为美好生活的同行者。

责任编辑：梁斌 SF055