股市动态分析：地产股还有没有戏(4)

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　　王石PK任志强

　　PK1：房价拐点到来了吗？

　　王石：同行现在还有很多不同看法，很多人认为中国大的层面需求还是非常硬性的，调整后马上会反弹。确实这两年国家政策有这样的情况，调整一次价格上升一次。但我觉得这次是不同的。一是要清醒的看到消费者已经承受不住了；二是国家的调整不仅仅是对房地产，要把通货膨胀压下来，当然房地产首当其冲。

　　任志强：虽然也有所谓的房地产行业的专家、经理人或大腕在梦话“拐点”，但更多表现出的是单个企业或单个经理人的见解和观点。也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的“秘密”，或仅仅是源于这些“秘密”而做“秀”。人类社会并没有因为至今几千年仍未能完全消灭苍蝇而停止前进的步伐，经济规律更不会因为有几只苍蝇在嗡嗡叫就改变固有的运行规律，苍蝇也不会让“拐点”出现。

　　PK2：要不要三四年之后再买房？

　　王石：这几年中国住宅质量一直在改善，如果和10年前、20年前相比有很大的提高，但是和工业发达国家相比，质量上还有很大的缺口，我觉得三四年之后会有比较大的改善。在那个时候去买，不要更多价格去买，因为如果三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的，市场一定会被惩罚的；不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会。惩罚当中，高价买了房子的也跟着会贬值。

　　任志强：一个单个企业的生产质量不好，并不等于一个行业的生产质量不好。以企业生产质量为由而号召民众几年之后再购房的主张大约是针对于这一单一企业的。确实这个企业生产质量较差、常常发生尚未装修就新房漏了天的现象，确实这个企业的房子在几乎所有城市中都不是最好的项目、最优的设计和最佳的建筑，充其量也就只能排在一个中等或中等偏下的技术与质量水平。然而价格并不菲，大可不必去买。但这个企业的情况并不能代表整个市场及所有城市的情况，尤其不能代表那些本已有优秀品牌和高技术、高质量的专门生产高档产品的企业情况。

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　　冷观暂时低潮 从分化中掘金

　　金元证券 沈 彤

　　上市房地产公司总体业绩亮丽

　　据统计，2007年前三季度，房地产上市公司实现营业总收入738.03亿元，同比增长36.08%；实现营业利润151.88亿元，同比增长70.32%；实现净利润103.16亿元，同比增长78%；行业加权平均每股收益为0.21元，同比增长40%。房地产上市公司中有25家在三季报中宣布全年业绩预增在100%之上，万科预计全年净利润增长150%，保利地产预计全年净利润增长100%以上。也有部分区域性房地产商有望实现业绩的大幅增长，如渝开发公告全年业绩预增80倍。预收账款项目的良好形势已经保证了房地产行业上市公司的未来业绩。

　　据Wind数据统计，三季度末可统计的102家房地产上市公司的预收账款为989.6亿元，同比增长102%。预收账款在100亿元以上的公司有两家，万科A000002和保利地产600048分别以287.99亿元、104.5亿元居于领先地位，合计占据全行业预收账款的39.66%；预收账款在1亿元以上的公司有61家，占了可比行业内公司的59.8%。

　　优势集群逐步形成

　　包括物业税在内的进一步调控措施出台的可能性尚存，房地产市场受到进一步抑制的不确定性依然没有消除。我们预计2008年中国房地产行业将进入短暂低潮，由于整合购并，行业集中度会显著提高，几大优势集群将在强者愈强的浪潮中逐步形成。

　　一是具备融资优势的全国性专业化房地产商。强势的品牌效应、充足的土地储备、成熟的管理团队、丰富的购并经验、分散的区域开发是其从容应对宏观调控、在地产业短期低潮中脱颖而出的坚实基础。如万科、中国海外、保利地产和中粮地产。

　　二是“1＋1模式”下的房地产兼营商。其它细分行业的稳定增长与房地产的高增长和高波动形成互补，尤其在地产业步入暂时性低潮之时，“1+1”模式的“避风港”作用将特别显著。如“住宅开发+窗帘线生产”的福星科技、“住宅开发+旅游”的华侨城、“地产开发+漆包线生产”的冠城大通、“房地产＋铁路建设”的中铁二局和“房产开发＋工程建筑”的中国武夷。

　　三是区域性房地产开发的龙头企业。长期的区域专注度、品牌的区域认知度、对区域性住房观念的充分理解、较高的本地文化融入度、长期积累的本地人脉关系等是其居于区域性房地产开发龙头地位并足以在该区域与全国性大地产商抗衡的充分保障。如南京的栖霞建设、珠海的华发股份、上海的中华企业、北京的北京城建、天津的津滨发展、重庆的渝开发、深圳的振业。

　　四是物业租赁为主的房地产租赁商。中心区域的位置优势、优质物业的品牌优势、优秀物业管理的高端优势、社区功能齐全的配套优势等使其保持高出租率而获得稳定现金流，并同时享受物业持续不断升值所带来的潜在利益。如中国国贸、浦东金桥、金融街、陆家嘴。

　　从行业分化中掘金

　　虽然在房地产宏观调控下房地产上市公司股价已经从最高处有所回落，但内地主要地产上市公司相对静态估值仍然较高。如果房地产宏观调控进一步加强，房地产上市公司业绩增长势必低于预期，这种较高的估值则难以维持。因此，我们建议短期回避，冷眼观察，仔细调研，从行业分化中挖掘具有持续成长能力、财务稳健的公司进行中长期投资。

　　房地产上市公司股价已经从最高处有所回落，但内地主要地产上市公司相对静态估值仍然较高。考虑到宏观调控进一步加强，房地产上市公司业绩增长势必低于预期，这种较高的估值则难以维持。建议投资者短期回避，冷眼观察，仔细调研，从行业分化中挖掘具有持续成长能力、财务稳健的公司进行中长期投资。