谁制造了地产股暴跌 分析师不断粉饰埋下炸弹

　　刘俊

　　头顶人民币升值的光环，号称牛市脊梁、传奇般的地产股终于在一片叹虚声中轰然倒下了！

　　截止12月17日收盘为止，沪深两地地产股龙头股半年线均已告破，保利地产收盘报56.85元，累计最大跌幅为42.28%；招商地产收盘报51.10元，累计最大跌幅为50.34%，万科A收盘报27.10元，累计最大跌幅为33.55%，金地集团当天收盘报38.40元，累计最大跌幅47.76%。除万科A稍显强势外，其余三大人气龙头几乎均遭遇腰斩的悲惨命运。十年河东，十年河西，昔日的“伟大的保招万金”是如此的坚挺，7月更是大手一挥，调动千军万马带领指数走出一波波澜壮阔的行情，气势是何等的宏伟、何等的豪迈！而今却是江河日下，丢盔弃甲！

　　面对如此结局，我们不禁要问，是什么造就了这“骇人”的一幕？

　　充满溢美之辞的机构评级

　　度过惊魂未定的6月，来到行情孕育的7月，国信证券房地产行业分析师领先市场提出开始布局地产股，7月2号，报告中写道：业绩高增长和人民币升值是地产股的长期投资主题。地产板块估值水平在不断提升，地产股强势将得以维持，超配地产股，首选“保招万金”，按国信证券研究所行业分类，目前地产板块实际权重10%~11%，在各板块中仅次于金融板块，基于对行业发展和地产板块投资价值的良好预期，建议下半年超配地产股，配置比例占净值的15%或以上。

　　7月23号，国信证券再度发布投资报告，称加息难改房地产价格上涨趋势，未来2 年房地产销售将依然火爆，该政策对房地产行业总体影响有限，心理影响大于实际影响，对房地产板块平均业绩影响较小，而由于房地产版块平均EPS 将有较大幅度增长，维持房地产行业“推荐”评级；加息对优质房地产上市公司业绩影响可以忽略，维持对“保招万金”等股票推荐的投资评级。

　　推荐后不久，以万科A为首的地产股一路狂飚，短短一个月，走出了翻番的行情。随后的时间里，地产股由于短期上涨幅度过大，进入了绵绵的横盘整理之中。

　　10月15号，国信证券房地产行业分析师继续发布公告，称四季度建议继续超配地产股，“保招万金”及“四大金刚”是投资首选，地产板块及个股作出推荐的理由没有发生根本性变化，四季度建议加大地产股配置。

　　此时的地产股已在九天之上，但由于牛市过度的乐观，在估值高得离谱的情况下，万科A从10月15号的收盘价31.27元，到随后的两个星期最高上涨到40.78元，短短的两周时间，上涨幅度超过30%，市场之疯狂，让人叹为观止。

　　但是，行业分析师并没有因为短期内两次大幅度上涨而放弃对地产行业乐观的看法，相反，他们继续对该行业加以粉饰。

　　10月29日，就在万科A见顶的前几天，国信证券房地产行业分析师更是直接打出了“伟大的保招万金”的旗号，称房地产宏观调控提升地产板块投资价值，房价的持续飙升给房市带来调控压力，但要正确看待房地产宏观调控，其主基调依然是要保持市场健康、稳定地发展。随着调控政策的逐步落实，未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，未来行业销售前景乐观。物业税2年内推出的可能性较小，不要过分担心此税种对行业的影响。龙头地产股估值存在一定程度溢价。

　　面对如此过度乐观、近乎狂欢的行业报告，市场似乎也没有给予任何的反驳，任其舞弄，并最终为暴跌埋下了定时炸弹。

　　政府严厉的宏观调控政策

　　针对楼市价格上涨愈演愈烈之风，面对越积越深的供需矛盾，政府终于坐不住了。12月11日，人民银行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房认定终以家庭为单位。尽管前期市场预期政府会出台相关政策来阻止房地产泡沫的出现，但是突如其来的政策还是让整个市场有点措手不及。

　　在刚刚结束的中国住交会上，北京华远集团总裁任志强这样开始了他的演讲：今年冬天比较冷！几乎在同一时间，远在千里的杭州主城区房产交易遭遇了任志强所说的“寒流”袭击——一周仅仅预订了35套，即每天仅预订5套，而此前一周的预订套数为368套，由此创下了杭州主城区房产市场今年以来的历史最低“温度”。

　　华东地区如此，华南地区又如何呢？一向以房价不可能下跌之居的深圳也遭受不小的冲击，据深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年1月~10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而《深圳统计年鉴(2003)》显示，2002年深圳的住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米。成交量前后缩水200多万平方米。结合11月~12月深圳房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平，形势也逐渐严峻起来。

　　中国最大的房地产上市企业万科A公布的11月经营业绩：11月商品房销售收入42.3亿元，销售面积40.7万平方米，环比分别下降了18.02%和25.46%。这是万科销售收入和销售面积连续两个月出现两位数以上的大幅下降。

　　再美丽的评级，再乐观的预期，在政策面前也显得那么的苍白无力，房地产高傲的头颅在政策面前最终还是低下了。政策出台之后，各地楼价均出现一定程度的向下调整，或放慢了上涨的速度，受此冲击，地产股再也坚持不住了，“保招万金”中的万科A在K线上画了个大大的头肩顶形态，其他的，宛如一座陡峭的山峰，一场轰轰烈烈的“造山运动”终于要大功告成了。

　　究竟是政府的宏观政策让地产股无奈的趴下了，还是被自身不断膨胀泡沫所淹没了？面对这个问题，每个人都陷入了深深的沉思之中。为此，我们不禁联想到上世纪90年代的那场东南亚金融危机，面对这场灾难，人们都说是以索罗斯为首的国际炒家刻意所为，事实果真如此吗？世界如此之大，为何索罗斯偏偏选择了东南亚而不是其他呢？西方有一句谚语：苍蝇不盯无缝的蛋，最终的结果应该是东南亚经济泡沫严重在先，而索罗斯不过是扮演了将泡沫刺破的角色而已。同样，此次地产股价的暴跌，并不仅仅是被政策当头一棒所致，更多的原因应该是整个市场本身存在巨大的泡沫，而政策对地产股不过是索罗斯对东南亚金融危机所起的作用而已。

　　未来依旧具有投资价值

　　短期近乎疯狂的调整让投资者尝尽“价值投资”的种种苦处，整个行业从此就一蹶不振吗？答案当然是否定的。与之相反，在今年7月创下3年来最高纪录的国房景气指数，11月份又创出了40个月来的新高。近日，国家统计局综合司公布，11月国房景气指数为106.59，比10月上升0.85点，比去年同月上升2.67点。这也是该指数自今年4月份以来的连续第8个月上涨，已超过去年连涨7个月的纪录。从土地开发面积回落但住宅空置面积同时下降的情况来看，表明今年的加紧调控不同以往，这次是确确实实影响到了开发商，不过，同时也表明，市场需求也依然较为充足。

　　对于未来房地产行业会走向何方，各大机构的行业分析师也作了深入的研究。

　　申银万国房地产行业分析师认为，短期内，全国经济工作会议之后，国务院又联合各个部委进行为期两周的市场调查，监管层传递的信号使得政策出台的预期进一步加强；而另一方面，市场的成交量萎缩和房价的变动都会影响投资者的预期。政策预期将导致市场持续观望，未来三个月股价向上的动力未必很强。

　　长期来看，土地供给的紧张、居民购买力的提升、住宅郊区化和小户型化的趋势、国内资金的相对充裕以及负利率的环境等共同推动房价上涨的因素依旧存在，信贷紧缩对房地产市场短期有较大影响，但是行业向好的因素并没有发生根本逆转，依旧坚定看好房地产市场长期趋势，继续看好地产。维持万科A、苏宁环球、保利、中华企业、金地集团买入评级；张江高科、浦东金桥和北京城建增持评级。

　　国泰君安房地产行业分析师认为，调控将影响房地产公司的短期业绩，对短期投资者而言，风险较大。就长期而言，随着调控政策的陆续实施，将使我国房地产市场逐步规范化，同时，宏观调控也不会改变城市化进程的趋势,调控可能使短期内行业的增速产生波动，但是由于短期内房屋新增供应量比新增需求量低三成左右，房地产价格增长的趋势不会变，受调控压制的刚性需求在未来也会释放出来。

　　长期来看，行业综合景气不会改变，房价和销量上涨趋势不会改变，维持对行业的增持投资评级。根据行业发展趋势判断，具有土地成本和获取优势的地产股和全国性、区域性房产股龙头值得关注，重点推荐一线地产股万科A、二线地产股名流置业。由于宏观调控对行业将产生整合作用，看好房地产各子行业龙头公司的投资价值，包括万科A、金融街、张江高科、中华企业、栖霞建设等。

　　任何事情都是相对的，有正确的一面，也有错误的一面，当走到正确的对立面时，也就站在了错误的一面，这一点，在地产股上体现的淋漓尽致。地产股优良的业绩遇到牛市后，便是不断的调高评级，不断的吹大泡沫，当泡沫已经很大，已经严重超出了合理的估值水平时再去买地产股无异于火中取粟，当泡沫再也无法承受调整的压力之时便轰然倒塌！俗话说的好：祸兮，福之所倚；福兮，祸之所伏。-

    相关报道：

    惊魂37天 基金经理遭遇房地产股灾

    招商地产：被腰斩的神话