房地产：房贷政策对投机性购房带来影响

　　兴业证券 王嘉

　　我们认为央行房贷新政将对投机性购房带来较大影响，对改善型购房影响有限。近期市场观望气氛加剧，房地产板块将面临较大压力。但08年房价稳中趋涨的趋势不变，维持长期推荐评级。

　　12月12日，人民银行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。文中明确“第二套房”以家庭为单位，并且规定即使首套房已经还清贷款，再次购买住房，依然认定为“第二套房”。

　　点评:

　　自中央明确“从紧”的调控基调以后，存款

准备金率大幅上调，争论多时的第二套房界定标准也终于在上周靴子落地，地产板块随之出现15%左右的跌幅。我们认为此次商业性房地产贷款的从紧政策是中央08年“从紧”态度的一部分，其后可能还有针对土地、市场交易持续及信贷方面的调控进一步出台。在这种背景下，近期已有部分

开发商的新盘采取低价入市快速回笼现金的策略，土地市场也有所松动。我们认为央行此举对住宅购买力确有压制，尤其对短期投资性购房将产生明显的打击作用，但相对而言对改善型需求抑制作用略低。

　　我们认为总体而言，08年全国住宅销售价格涨幅会明显低于07年，尤其近期市场可能出现较为明显的观望情绪。不过我们认为信贷政策对改善性需求的实际打击作用有限，除个别城市外，08年

房价稳中有升的趋势不会改变，供求形势并不会发生逆转。

　　我们测算，以一套100万元的住宅为例，如果是首套房，三成首付，贷款利率为基准利率的85%，30年期和20年期贷款的月供分别为4471.5元和5254.2元。如果是第二套房，四成首付，贷款利率为基准利率的1.1倍，30年期和20年期贷款的月供为4628.4元和5212.5元。如果进一步缩短贷款年限，四成首付后的月供金额将进一步低于三成首付的月供。因此，被界定为第二套房的实际效果近似于房价上浮10%，且购房者可以通过提升首付比例和缩短贷款年限来降低利率提升带来的负面影响。对于大多数改善型购房者而言，我们认为这种选择是可行的。

　　从供应而言，08年的改善依然有限，北京、上海等主要城市08年的供应量很可能比今年出现10%左右的负增长。综合供求两方面的考虑，我们认为央行信贷新政的实际影响小于心理影响，由于购买力被实际杀伤有限，在短暂的观望之后，购买力会较快的回到市场，明年二季度之后，销售状况就有望出现回暖。

　　另一方面，在政府一系列调控组合拳之下，土地价格也明显降温，从近期上市公司从南京、广州等地的拿地价格分析，未来结算毛利基本都可以在30%以上。我们认为此轮调控有利于平滑行业波动，延长景气周期。我们认为目前房地产市场以及房地产股的表现非常类似于04、05年的情景，对房价缺乏信心，土地价格也相应疲软，而后几年中国经济和国民收入水平增长超出预期从而导致房价也超出之前较为悲观的预期，造成07年行业性的毛利迅速增长。从目前的趋势看来，这种状况很可能在今后几年重现。

　　目前一线地产股的08年的估值水平在25倍左右，对应09年市盈率在15到20倍，接近04-05年证券市场最低迷时期的估值水平。考虑到在频频的宏观紧缩政策和行业性利空的打击之下，市场心理日趋谨慎，另一方面拟购房者近期采取观望态度的可能性加大，我们认为短期内房地产板块还将面临较大的压力。但是由于新政对购买力的削弱程度不如市场目前预期的严重，明年4月份开始，新一年期房销售旺季来临，超出目前预期的销售数据很可能将更根本上扭转市场目前对房地产板块的恐慌心理。我们仍然维持对房地产行业的长期“推荐”评级。

　　由于我们在此前对万科、保利地产、冠城大通等公司的盈利预测中已经考虑到08年房价涨幅以及销售进度可能放缓的情况，我们维持对万科07-09年EPS分别为0.71元、1.27元和1.91元的预测，保利地产07-09年EPS分别为1.02元、2.23元和3.71元的预测以及冠城大通07-09年EPS分别为0.49元、1.29元和2.47元预测不变。

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