东方证券 王树娟

　　物业税从试点到全面开征，任重而道远。

　　征收成本极高：通常它是在周期性评估物业价值的基础上收取的，需要建立全面的地籍资料并进行定期更新，收取物业税的成本相当高昂。另外与现有庞杂税费的并轨，是另一重要而复杂的难题。

　　物业税从试点到全面开征将是漫长的过程。在大面积开征前，我们认为物业税主要带来心理影响，对房地产实质影响有限。

　　物业税有效开征，将抑制购房需求，降低市场的投资活跃度，从而给商品房销售带来负面影响。

　　物业税对商业地产股的影响机理有所不同。仅增加这些企业的持有物业成本，但不会直接影响租赁型需求，因而对商业地产股的影响相对较小。另外，现有租赁型企业已经面临较高的保有成本，若伴随税种整合，税负未必会有较大增加。

　　投资建议：战略关注商业地产，后者行业发展健康，08年面临较好的业绩可持续增长。我们建议乘泥沙俱下之机，介入陆家嘴、浦东金桥、中国国贸、世茂股份等商业地产公司。对于开发型地产公司，建议关注资金实力雄厚，抗风险能力强的品种。

　　近期房地产股波动较大，市场对行业长期持续高增长的预期，正转化为08年行业拐点可能出现的担忧。与此同时关于物业税的传闻也不绝于耳。

　　08年，行业的确有面临景气拐点的可能，但预计物业税贡献甚微，更多的是行业自身发展的规律使然，是宏观调控的综合压力驱动。

　　我们从物业税推出和征收的可行性判断，其影响更多是心理层面，中短期看，实际的影响范围可能有限。

　　1.由试点到推广，任重而道远

　　所谓物业税，是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。物业税是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性评估物业价值的基础上收取的，可为地方政府提供稳定的收入来源。在国外，物业税的评估相当繁杂，收取物业税的成本也相当高昂，需要建立全面的地籍资料并进行定期更新。如果物业税的税率较低，可能导致收取的物业税还不能涵盖这些成本。

　　在我国，物业税的开征，还面临另一个重要而复杂的问题：新旧政策下的税费接轨。

　　物业税改革的基本框架是，将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　物业税出台，带来的将是房地产行业的全面税制改革，是对现有住房管理体系的挑战。而要实现对大多数房产的全面征税，非一朝一夕所能及。

　　2.物业税将抑制购房需求，降低市场投资活跃度

　　物业税带来的持有成本的提高，将抑制市场的自住购房和长期投资购房需求，进而打击投机需求。

　　从长期来看，物业税主要是要根据土地的价值变化情况，进行收费。因此，物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此，物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热，降低房地产市场投资的活跃度。

　　物业税的影响程度取决于税负水平高低及相关的调整频度，即：

　　若物业税水平很高，与土地的年均升值非常接近，则持有房产所能拥有的升值空间很小，房产的投资价值很低，物业税开征对市场的负面冲击将非常大，很可能使房地产市场发展长期陷入全面停滞状态；

　　相反，相对稳定的低税负水平，使持有房产仍拥有较大的升值获利空间，房产的投资价值仍很大，物业税开征对房地产市场的负面冲击也会比较小。

　　预计我国物业税开征初期，将采取较低税负水平，以减少对房地产市场的较大冲击，减少试错成本和政策的反复。

　　3.对商业地产影响机理不同，影响程度有限

　　3.1商业经营性用房保有环节已征重税

　　首先，商业经营性用房保有环节已经征收不低的税收。目前商业地产企业在保有环节已经面临2项房产税收：

　　房产税，以租金或房产原值为基准征收，内资企业为租金的12%，外资企业为帐面值的0.8%-1.0%左右；..土地使用税，按照占地面积，固定额度征收。

　　在保有环节已征重税的前提下，继续简单追加征税空间有限，也并不合理。因此，我们预计，商业地产的物业税试运行，可能会伴随对原有税种的整合。若如此，商业地产持有成本大幅提升可能较小。

　　3.2不影响租赁需求

　　商业地产公司最主要、甚至是唯一的经营方式，就是租赁经营。物业税针对的是业主，而非租户。因此，物业税征收不会直接增加租户的商务成本，也就不会直接影响商业地产公司的市场需求。

　　而目前商业地产市场健康，出租率持续提升，商业地产公司预计将有能力在不影响需求的情况下，将增加的成本部分转嫁给需求方。

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