房地产：家庭为单位强化房贷新政执行力

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　12月11日晚，中国人民银行发布通知，对《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号文)的第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题做出补充规定，并下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号，以下简称《补充通知》)。《补充通知》规定，以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　评论：

　　本《补充通知》的出台符合我们预期。自今年9月27日银发[2007]359号文出台以来，如何认定第二套房，银行一直各自为政，花旗等外资银行对第二套住房以个人为单位界定，而股份制中小银行呈分化局面，工、建、中、农及交行则一直未明确，认定标准的不统一使得《通知》的执行效力有所弱化。我们曾在10月份行业报告中预计会有进一步的细则落实，此次《补充通知》的出台，印证了我们的判断。

　　本《补充通知》已具备较强的指导性和可操作性，将强化房贷新政的执行效力。《补充通知》重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

　　本《补充通知》的出台，短期对市场心理将产生一定负面影响,但仍需各商业银行细化落实。在巨大刚性需求和人民币升值的推动下，房地产行业上升的整体格局不会改变，政策出台的确可以在短期内抑制一部分投资性需求及房价上涨的节奏，但是难以改变供不应求的局面。通过信贷杠杆来平抑投机需求的过快增长，将有利于房价的稳定，从而增强自住人士和长期投资者对买房及行业的信心。短期看,本次《补充通知》的出台，对短期投机的炒房客心理有较大负面影响,但首次置业的城市白领及有提升居住品质并兼顾长期投资需求的多次置业者对利率杠杆的敏感性并不高，《补充通知》对其购房决策影响有限。

　　调控政策的频频“亮剑”将促使行业优胜劣汰加剧，龙头公司仍将凭借规模和品牌优势获良好发展。当市场面对调控压力不断加重的局面时，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业将有被淘汰的可能，而行业内的龙头公司因具备先发优势和较强的核心

竞争力，总会成为每一轮调控中的生存能力最强者。我们认为，在调控趋严、信贷紧缩的背景下，行业洗牌将加速，市场将上演“强者愈强”的马太效应，以全国和区域龙头为主的房地产上市企业的市场占有率将进一步提升。调控有助提升整个板块的投资价值，我们仍维持行业“推荐”评级。“保招万金”、中国海外、华润置地、富力地产等全国龙头仍是我们重点推荐的品种

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