地产行业：自住需求扛起行业大旗 好看

　　中信证券 王德勇

　　事项：

　　近日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。

　　评论：

　　对前期信贷政策的重要补充。

　　9月27日，央行，银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，政策继续收紧了对房地产企业的贷款，同时提高了住房按揭贷款的首付比例，具体包括：

　　这次补充通知，对第二套住房作了详细的规定：即以家庭为单位。同时央行官员在答记者问时明确指出，只要有过贷款记录的，再贷款就视同购买第二套住房。

　　市场已经消化部分以家庭为单位认定房贷次数的影响

　　9月27日央行政策出台后，以建行为代表的部分银行已经对房贷次数的认定采取了以家庭为单位的方式，本次补充通知对此的规定市场已经有了一些预期，因而影响比较有限。

　　只要有过贷款记录的，再贷款就视同购买第二套住房，超出市场预期。

　　央行官员在答记者问时指出的只要有过贷款记录的，再贷款就视同购买第二套住房。对申请贷款购买第二套住房的利率不得低于央行同期同档次基准利率1.1倍的规定在一定程度上抑制了投资性和投机性需求，政策之严厉超出了市场的预期。

　　监管层未雨绸缪，维护金融体系安全。

　　从政策意图上看，此番调控维护金融体系安全，防范资产泡沫的目的远甚于抑制房价上涨的需要。从国际上看，我国的房地产按揭贷款占GDP和银行贷款的比重并不大，在商业银行各项资产中质量最优，远低于近期爆发次级债危机的美国。因此，我们认为未来商业银行依然具有发放购房按揭贷款的热情，监管层不会继续提高首付比例。

　　自住性需求不会凭空消失，继续维持行业“强于大市”的投资评级。

　　我们认为拆迁、城市化、改善带来的自住性需求不会凭空消失，调控政策在不能增加供应的条件下抑制需求成为控制房价的必要举措。基于此，我们依然维持行业“强于大市”的投资评级。

　　附件：

　　中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

　　银发〔2007〕452号

　　中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

　　中国人民银行中国银行业监督管理委员会

　　二〇〇七年十二月五日