房地产：第二套房明确定义影响市场需求

　　广发证券 花长劲

　　第二套房认定以家庭为单位

　　12月11日，中国人民银行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知进一步明确了有关“严格住房消费贷款管理”的规定。

　　通知的主要内容是明确了二次置业的定义，规定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，虽然通知没有明确已利用银行购买首套自住房的家庭如还清贷款后再贷款买房的性质，但从通知来看，这些贷款应视为第二套房贷。也就是说此次通知将之前市场对二次置业的几种可能解释中最严厉的一种作为其定义，尽管部分二次置业仍可视为首次置业，但这表明央行对目前房地产市场的态度是比较谨慎的。尽管美国的次级债危机对中国房地产市场没有直接的影响和防范提醒，但国内金融机构已开始关注房地产贷款的潜在风险。

　　明确定义第二套房，将使目前市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，同时投资投机需求也将得到遏制，目前市场供不应求的局面将有可能缓解，

房价快速上涨的动力将有所减缓。

　　行业投资建议—短期回避，长期看好

　　12月8日，中国人民银行上调存款准备金率1个百分点，这给明年货币政策埋下从紧的信号。对于与金融机构密切联系的

房地产公司来说，明年面临着银行信贷紧缩的问题，部分公司将面临贷不到款或贷不足款的境地。而随着央行对二次置业的明确定义，市场中一些需求将受到抑制，房地产项目的销售速度将有可能放缓，房地产公司的现金回流速度将降低，这将影响到部分企业的资金安排，进而对经营活动产生负面影响。

　　面对目前的行业境况，我们继续坚持之前的观点，首先从长远角度看，房地产行业仍是一较好的投资行业，但由于受到政策影响较大，短期内投资风险较大，特别是近期上调存款准备金率和第二套住房的明确定义加大了投资风险；其次投资房地产行业以投资大型公司为主，大型公司规模较大，融资能力较强，销售能力较强，应对风险的能力比其他公司略强。

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