房地产：伟大的保招万金 维持推荐

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　上周五，大盘在地产金融股带动下轻微反弹，沪深300上涨1.14%，上证指数上涨0.49%，深圳成数上涨1.82%，房地产板块指数上涨4%，我们重点推荐的“保招万金”远强于大盘，其中保利地产上涨5.68%，招商地产上涨10%、万科上涨4.88%、金地集团涨10%，推荐的地产“四小龙”也有不错的表现，我们新推荐的民营“四大金刚”和国有“五剑客”等整体上市地产股大部分也有较好的表现，如北京城建上涨6.7%，天鸿宝业上涨4.08%，上实发展上涨9.76%。

　　评论：

　　看空地产股将错失投资良机，未来地产仍有较大的投资机会。07年6月我们向市场推出了我们的房地产下半年投资策略——《超配地产股,分享行业盛宴》，在该报告中，我们又一次高举行看多房地产的大旗，建议超配地产股，分享房地产行业盛宴，首推“保招万金”(保利地产、招商地产、万科、金地集团)等品种，前10个月该等地产股的表现符合我们的判断；目前，部分投资者对地产股前景产生动摇，但我们认为未来地产股仍将维持强势，“保招万金”仍将是市场的强势品种，正如我们前期在《抓住“保招万金”，省心安心又开心》报告中的判断一样，未来地产仍有较大的投资机会。

　　龙头地产股走强的原因分析。龙头地产股走强的原因是多方面的：(1)在人民币不断升值及进一步预期因素的作用下，房地产是受惠最大的行业，(2)房地产盛宴刚刚开始，随着居民财富的急剧膨胀，有效购买力增强，未来1-2年房地产销售畅旺的局面将得以维持，(3)随着调控的深入，行业集中度提高。未来主流地产公司业绩将保持较高速度增长，(4)主流地产股动态估值不贵。除此之外，公募基金规模普遍较大，龙头地产股是配置的首选，所以，龙头地产股估值存在一定程度溢价。

　　房地产

宏观调控提升地产板块投资价值。

房价的持续飙升给房市带来调控压力，但我们要正确看待房地产宏观调控，其主基调依然是要保持市场健康、稳定地发展。随着调控政策的逐步落实，未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，未来行业销售前景乐观。对于物业税，我们认为2年内推出的可能性较小，不要过分担心此税种对行业的影响。另一方面，调控使行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会，优势房地产企业业绩增长将大大超过行业平均水平。而未来几年盈利的爆发性增长将进一步提升房地产板块投资价值，所以，目前重点地产股动态估值水平并不贵。

　　“保招万金”目前动态估值仍偏低，维持推荐的投资评级。在盈利高增长的前提下，目前地产股动态估值相对较便宜，维持“保招万金”等推荐的投资评级(盈利预测见附表1)。

　　二线地产股，如”四小龙”和民营“四大金刚”也值得密切关注。地产“四小龙”也是我们首先推荐的几家区域龙头，未来业绩增长速度也将远高于行业增长速度，目前动态估值不高，也值得密切关注。民营“四大金刚”是我们最近推荐的新品种，我们认为它们有挑战“保招万金”的潜力。

　　地产股投资仍应密切关注政策面的变化，特别是北京、深圳和上海等城市房

地产政策的变化。但我们同时认为政策的出台只能使地产股股价产生波动，对长线投资者而言是增仓的机会。目前房地产调控更多体现在地方政府根据当地房地产市场情况出台相应的政策或措施，从中央层面再出台统一的打压措施的可能性较小，而地产股主要集中在北京、上海和深圳，所以，应密切关注这三地房地产政策的变化；但我们同时认为政策的出台只能使地产股股价产生波动，对长线投资者而言是增仓的机会。

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