房地产：投资快讯 广州深圳市场调研

　　国金证券 曹旭特

　　投资要点

　　我们在近期实地调研广州和深圳市场，两地销售放缓，价格也出现波动。

　　广州调价幅度约为10%，降价后市场销售出现一定程度好转。而黄金地段楼盘仅是变相打折，并且折扣不多，如位于海印公园旁的保利康桥目前销售均价约为3万，户型在220-300平米，总价值660-900万，送价值20万元空调，相当于97-98折。

　　深圳中心区新房价格从7月份基本没涨，11月开始打折现象比较普遍，但幅度也不大，一般在9.6-9.8折，价格下降比较明显的是二手房，幅度约10-15%，而且即使降价,销售情况也没有得到改善，如深圳报业大厦对面某中介，11月份没有成交量。

　　原因：1.对第二套房首付比例和相关利率的提升，明显挤出了投资购房者，目前中国银行、中信银行、建设银行对第二套房基本不提供贷款支持。贷款门槛的提高也抑制了改善需求，同时部分正常消费者也开始观望，市场需求总量的减少导致市场销售放缓。2.十七大之后，各银行对企业的贷款支持也在收紧，因此在销售放缓前提下，企业的现金流变得更为紧张，所以开发公司为了缓解资金压力也开始降价促销。

　　趋势判断：目前已经是行业最困难时期，我们判断将有3-6个月的调整期，但在此期间价格继续下调幅度不会很深。

　　理由在于导致销售放缓的主要原因是银行对贷款的限制，而08年银行迫于业绩增长的压力会对企业和按揭贷款加大支持力度，能够一定程度提高购房者的有效需求，降价压力就会减弱，而深圳市场未来供给也会继续下降，1-9月份土地开发面积同比下降了46%,所以市场不存在过剩基础。价格的稳定会使购房者形成稳定预期，目前被市场压制的正常消费者会在3-6个月后重新得到释放，所以届时销售将回暖。

　　由于未来投资购房的挤出，

　　经过实地调研，明显感觉万科在对行业判断和具体项目运作能力上超出同行业公司。

　　从行业判断上，万科在06年土地储备增加了一倍，明显拉大了与同行业公司的差距，并且充分受益07年房价上涨，而07年行业内公司普遍对未来市场判断过于乐观，导致拿地成本接近房价时，万科在新增项目比较谨慎，避免了高成本拿地，目前市场处于调整期，资金困难的小公司变现手中项目意愿增强，也提高了万科在项目收购上的溢价能力，我们预计万科在未来六个月的扩张速度会明显提高。

　　万科的项目销售情况也明显好于同行业公司，广州的万科金域兰湾一期在开盘当天基本销售完毕，万科云山在开盘当天销售80%，正在准备开盘的万科金色康苑和荔苑售楼处的人气也比较旺，所以综合判断万科仍是行业内最值得投资公司。