房地产：投资快讯 盖上南京房价天花板

　　国金证券 曹旭特

　　南京市本次出台政策改变了当地普通商品住房价格形成机制，由市场供求决定转变为成本加成定价。具体定价方法如下：

　　各套所标销售总价之和/项目销售总面积≤基准价格×（1+浮动幅度)

　　其中的基准价格将以该房产项目实际发生成本和一定合理利润为基础确定，而浮动幅度不超过5%。

　　目的：旺盛的需求使得政府对房价的控制很难通过市场化手段来达到，只能通过行政手段为房价盖上天花板。

　　影响：政策会一定程度降低企业盈利空间和加速释放供给。

　　相比政策出台前，房价上涨空间被锁定，企业盈利空间无疑是被压缩的，具体的影响程度要看政府对合理利润的确定。如果合理税前利润被确定为总成本的8%，则实行新政策后项目净利润率最高不超过8.86%。测算过程：假设成本为A,则净利润率＝((A+A*8%)*1.05-A)*(1-25%))/((A+A*8%)*1.05)＝8.86%..加速释放供给。政策规定在三年内获得的土地将以初始购买价格记入成本，因此按照成本加成定价的模式，

　　对高档住宅商品房无直接影响。上述规定仅对普通住房适用，高档住宅仍采取市场化定价方式。

　　通过联动机制保证操作可行性。如果开发企业不去物价管理部门上报相关成本文件，将无法得到建设部门核发的销售许可证，这保证了政策的有效执行。领取销售许可证的新流程如下：开发企业上报《普通商品住房被查价目表》――物价部门审核后发放《价格审批联系单》――建设部门发放《商品房销售许可证》。

　　南京本地项目占比较大的公司有栖霞建设和苏宁环球，政策对其项目销售价格都会产生不同程度的影响。但栖霞建设已经成功拓展区域外资源，具备一定分散系统性风险能力，而其专业化开发能力也能帮助其在行业整合进程加速背景下快速扩张，我们认为政策对其影响不大；苏宁环球项目集中于南京本地，考虑风险因素，我们给予持有的评级。

　　南京市物价局贯彻宁价房[2007]151号、154号文件的若干意见各区、县物价局、各有关单位:为认真贯彻执行市六部门《关于进一步加强房地产市场管理的意见》(宁价房[2007]154号)及《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》(宁价房[2007]151号)文件精神，现将有关操作办法、解释口径和掌握尺度印发给你们，请认真贯彻执行。

　　一、认真执行先批价后发销售许可证规定为认真贯彻执行宁五条规定，价格主管部门与房产(建设)管理部门建立批价、销售许可证发放联动管理机制。

　　价格主管部门在对普通商品住房(含政策性住房)的价格进行审核、标价资料进行复核后，发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》，房地产开发企业凭《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》、商品房核价批文及已报价格监督检查机构备查的《普通商品住房备查价目表》到房产(建设)部门申领《商品房销售许可证》。

　　江南八区范围内的普通商品住房(含政策性住房)，由市价格主管部门统一发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》；三区两县(江宁、浦口、六合区，溧水、高淳县)范围内的普通商品住房(含政策性住房)，由所在区(县)价格主管部门发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》。

　　二、严格普通商品住房价格的政府指导价管理1、各级价格主管部门对普通商品住房价格的审核必须严格按相关文件要求规范操作，不得虚列、虚高成本。

　　江南八区价格主管部门在向房地产开发企业发放价格批复前，应将审核后的项目价格批复草稿、审核表、集体审议表报市物价局房地产价格处，经平衡后方可发放价格批复，否则不予发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》。

　　2、对以土地评估价进入成本的普通商品住房，其土地使用权取得时间(以土地使用权证所标注的土地使用权取得时间为准)必须在三年以上，其楼面地价水平不得高于周边同期同类(以三个以上项目作比较)普通商品住房的楼面地价均价水平。

　　3、全市统一规范商品房价格批复文件格式及行文要求。各级价格主管部门价格批复文件须严谨规范。

　　三、严格执行商品房销售明码标价制度1、经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格(特殊套型除外)。

　　2、经价格主管部门核价但尚未销售的项目，以所批项目可销售面积计，按照价格主管部门核定的基准价并在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，“一套一价”进行明码标价。

　　3、普通商品住房(含政策性住房)价格按“一套一价”标示，项目有装修装饰价格的，由开发企业另行明码标示装修装饰价格。

　　4、开发企业上报备查的标价资料，按“谁批价谁审核”的原则进行审核。

　　5、各级价格主管部门在对开发企业上报的备查标价资料审核后，将《普通商品住房备查价目表》通过南京价格信息网上网公示并转价格监督检查机构以备核查。

　　6、开发企业首次上报《普通商品住房备查价目表》公示后，如首次价格浮动幅度没有用足5%幅度的，允许企业在适当时间后根据市场变化情况对未销售面积进行上调浮动幅度(综合差价不得调整)，且调整后的价格必须重新上报价格主管部门复核后方可执行；下调浮动幅度的，由开发企业自主确定。

　　四、开发企业备查价目表的复核方法各级价格主管部门对开发企业首次上报的备查价目表采用以下方式复核计算：

　　各套所标销售总价之和/项目销售总面积≤基准价格×（1+浮动幅度)

　　五、未按规定申报价格的处理原则2007年5月14日前已领取商品房销售许可证但尚未到价格主管部门申报价格的普通住宅商品房(含政策性住房)，应督促开发企业尽快报价。至2007年5月14日止，领取销售许可证已超过一个月仍未报价的，依照相关规定予以处罚。

　　2007年5月14日后未到价格主管部门申报价格擅自定价销售的普通住宅商品房(含政策性住房)，依照相关规定予以处罚。

　　六、对高档住宅商品房的界定根据省物价局《省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》(苏价服[2004]175号)“高档化的住宅商品房由各市自行界定”的规定，市物价局《转发省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》(宁价房[2004]151号)明确：高档化的住宅商品房是指市计委、建委立项为公寓(含酒店式公寓)、