房地产：对地产股近期市场表现的点评

　　国金证券 曹旭特

　　投资要点

　　行业内重点公司在近几个交易日出现波动，我们认为有如下原因：

　　行业龙头公司在前期市场调整过程中并未出现明显下跌，因此在其他行业估值重心下移的情况下，其相对估值优势变得并不十分明显，估值水平有下调的要求。

　　目前市场出现的销售放缓，尤其是深圳市场经历的波动加大了投资者对未来行业发展判断的分歧，近期资源位于深圳地区较多的龙头公司下跌更为明显。

　　调控政策虽然影响了行业的短期销售，但不会影响上市公司的业绩，因为本年度业绩大多已经通过预售实现，仅是会计确认的时间问题。而我们判断市场会3-6个月内消化现有调控政策，届时市场销售会回暖，行业内公司仍将在08年保持高增长。深圳市场由于供给的大幅下降未来也不会出现绝对过剩的情况，短期可能会出现价格的波动，但幅度不会很深。

　　至于政策层面，我们认为短期不会出台严厉调控政策，上述判断我们是基于政府的历史调控态度作出。由于

房地产涉及多层次的利益体系，并且在国民经济中具有重要产业关联性，政府一直希望以较温和的措施达到平稳调控的目的，因此在目前市场已经出现销售放缓的前提下，没有必要在此时继续出台严厉调控政策，所以投资者不必担心短期政策风险。

　　我们曾多次论述过支撑行业发展的需求量和其存在的长期性，在真实需求旺盛和龙头公司资源整合能力凸显的前提下，其快速增长期仍远未结束，我们继续推荐抵御系统性风险能力强的龙头公司和价值明显低估的二线公司，包括万科、招商地产、保利地产、金地集团、昆百大、深天健。

　　项目分布在深圳地区比例较高的龙头公司近期出现较大幅度调整，因此我们在此重点分析深圳市场。

　　深圳

房价快速上涨的原因。

　　供给短缺。深圳供给在05年出现明显同比回落，反映供给的各项指标出现负增长，远远落后全国平均水平，从供给层面解释了深圳房价的快速上涨。

　　房价的快速上涨削弱了正常消费者的购买能力，也降低了继续进行投资购房的预期收益率，市场需求受到一定程度抑制。而央行提高第二套房首付和相关利率的政策更加速了投资购房者的退出和正常消费者的观望，市场销售因而出现明显放缓。

　　我们判断市场会用6个月或更长的时间消化现有政策，在此期间房价可能会出现波动，但幅度不会很深，因为深圳未来供给有进一步下降趋势。

　　06和07年中期住宅施工和开工面积以及土地开发面积是决定未来供给的基础，深圳上述指标已经连续三年保持负增长，尤其是07年中期土地开发面积同比下降了43.4%，落后全国平均水平51个百分点，与全国平均水平差距有扩大趋势，深圳仍将是未来供给最为短缺的城市之一，因此我们不必对深圳市场过于悲观。

　　目前深圳销售虽然放缓，但当地房价经过前期的快速上涨已经足够保证相关公司的利润率水平，并且行业内龙头公司都具有抵御系统性风险能力，可以通过其他区域市场的销售平滑短期经营风险，万科、招商、金地等龙头公司仍最值得长期投资。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。