房地产：资金压力大融资力强成投资首选

　　广发证券 花长劲

　　市场观望、房地产成交量有所下降

　　虽然目前房地产销售价格持续保持高涨幅，但目前房地产市场正在消化之前密集出台的一系列政策。房价过高、保障性住房政策的出台以及二次置业信贷条件从紧等情况大大影响了市场上潜在购房者的消费意愿。部分开发商降价销售的策略又进一步加深了他们对于未来房地产市场的降价预期，从而加剧市场观望气氛。广州、北京两地房地产销售均出现同比下降。

　　从紧的信贷政策或将影响房地产公司的资金

　　目前金融机构贷款仍是房地产行业资金的第一来源，至少有约38%的资金来源于国内贷款，最高时达到50.92%。尽管目前信贷政策较紧，但信贷投向仍偏好房地产行业。随着货币政策的进一步从紧，预计房地产行业通过国内信贷筹集的资金增幅将进一步减小。

　　房地产行业经营活动现金流不容乐观

　　以万科A、保利地产、金地集团和招商地产为首的全国布局的公司经营活动均出现了较大数额的净流出。现金流出主要为支付地价，这表明在去年这4家公司利用行业整合机会加大了行业扩张，但净流出也表明目前这些公司现有的经营规模无法持续保证这种扩张，这种规模扩张的基础建立在畅通的融资渠道，随着信贷的紧缩，公司经营风险加大。

　　行业估值显优势，巨大需求支撑市场未来

　　考虑到09年业绩，房地产行业是目前市场估值水平最低的行业。每年我国因为首次置业需求、改善需求和被动拆迁需求而新增的需求大约在13.06亿平方米，而2007年全国仅竣工4.78亿平方米的住宅，供给远远小于需求。因此房地产行业在长期仍是投资良品。

　　选择融资渠道畅通、预收房款巨大的公司一系列政策的出台加剧了行业竞争的态势，行业也开始进入“战国时期”。推荐公司：万科A、保利地产、金地集团、招商地产、栖霞建设、华发股份、福星股份、*ST广厦。

　　行业目前发展状况

　　房地产销售价格持续保持高涨幅

　　据国家发展改革委和国家统计局调查显示，2008年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比上月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月低0.1个百分点。

　　虽然目前房价仍维持在同比两位数增长的高位运行水平，但上海、广州、深圳和重庆等14个城市的新房价格均出现环比下跌，其中广州、深圳两地的新房价格已经是自去年12月以来连续第三个月下跌。

　　房价的涨跌在一定程度上影响了房地产公司经营的毛利率水平，但我们更关注成交量的变化对房地产公司业绩的影响。

　　市场观望，房地产成交量有所下降

　　房地产市场正在消化之前密集出台的一系列政策，正在处于调整期。

　　房价过高、保障性住房政策的出台以及二次置业信贷条件从紧等情况大大影响了市场上潜在购房者的消费意愿。部分开发商降价销售的策略又进一步加深了他们对于未来房地产市场的降价预期，从而加剧市场观望气氛。