荣盛发展：定位合理赢得无限发展前景

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　　广发证券 花长劲

　　专注中等城市的经营策略赢得无限发展空间

　　公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。

　　先进的设计理念和高质量的产品提升品牌形象

　　公司已经连续三年被评为中国房地产百强企业，凭借规划、户型、产品品质、服务和资金实力等优势在所在中等城市牢牢树立了突出的品牌地位和市场地位。公司在河北、安徽、江苏等省已具有较高的知名度与社会信誉，并树立了“荣盛”、“阿尔卡迪亚”等良好的企业品牌形象。

　　盈利预测及投资建议

　　盈利预测

　　盈利预测主要依据公司目前现有项目，结转面积按照招股说明书中的项目开竣工计划做假定。

　　2007年所得税税率为33%，2008年和2009年所得税税率为25%；营业税率为5%，按照应缴流转税的7%和4%计提城市维护建设费和教育费附加，土地

　　销售费用率和管理费用率分别按1.20%和1.80%计算。

　　未来三年公司摊薄后每股收益分别为0.60元、1.07元和1.70元，净利润复合增长率为57.65%。

　　估值及投资建议

　　公司目前业绩增长率略高于行业平均值，按行业内跟公司规模相当的深振业、深长城、阳光股份、冠城大通、亿城股份、栖霞建设和中华企业等公司的平均市盈率35.67倍计算，目前公司合理价值为21.27元，相比12.93元的发行价格有64.50%的溢价空间。

　　RNAV法估值

　　公司目前土地储备289.19万平方米，加上未销售的尾盘12.27万平方米，公司目前共有301.46万平方米的可售资源。按照每个项目的预计销售价格和销售净利率，公司目前现有项目的重估增值为15.57亿元，加上2006年底公司净资产5.94亿元和本次增发募集资金9.05亿元，公司重估值为30.57亿元，每股重估值为7.64元。

　　由于RNAV法仅仅考虑了公司目前现有项目的增值，并没有考虑到公司未来业务的拓展，因此其仅反应了公司目前项目的价值情况，并没有对公司未来新增项目的经营情况做任何假设。为了涵盖对公司未来新增项目的评估，往往对RNAV法得到的值进行一定程度的溢价。公司目前存货周转率高于行业平均水平，因此我们认为2.5-3倍左右的溢价水平是可行的。据此计算公司

　　投资建议

　　根据上面两种估值方法，公司股票合理价值为21.14元。