房地产：资金压力大融资力强成投资首选(4)

　　因此，每年我国因为首次置业需求、改善需求和被动拆迁需求而新增的需求大约在13.06亿平方米，而2007年全国仅竣工4.78亿平方米的住宅，供给远远小于需求。供不应求导致了目前房价的快速上涨，高房价抑制了部分需求的释放，但有购买力的需求仍大于市场供给，2007年全国共销售住宅6.91亿平方米。

　　资金已成为房地产公司持续经营的第一要素

　　在行业调控的初期，由于土地交易市场的完善，房地产公司增加土地储备的资金门槛较高，但由于各公司融资渠道较为畅通，房地产公司的价值主要体现在土地储备上。随着国家紧缩信贷的政策、控制固定资产投资增幅，目前资金已成为房地产公司持续经营的第一要素。在房地产公司资金来源中，自有资金、国内借款和定金及预付款是三大主要来源，债券、利用外资等仅起到有限补充。随着信贷的从严，国内部分开发商由于规模、资质、资产等因素将无法顺利从金融机构获得贷款；市场观望的气氛导致销售下滑从而带来定金及预付款数额出现下降；而债券规模较小，外资进入房地产业受到严格限制，因此部分房地产公司的资金链或将比较紧张。

　　再加上目前资本市场再融资难度的加大，2008年房地产公司的资金链将遭遇较大的考验。

　　选择融资渠道畅通、预收房款巨大的公司

　　调控政策效力逐渐显现加剧了市场的竞争，优胜劣汰的自然法则也会出现在房地产行业中。随着地价的节节攀升，目前房地产公司的主要支出为支付地价，而土地储备作为房地产公司未来持续经营的保证必然要占用大量的资金资源，因此未来房地产行业的竞争将主要体现在资金层面上，拥有大量资金余额和畅通融资渠道的公司将在竞争中占据优势。

　　在未来向好的行业中，投资的风险依然存在。一系列政策的出台加剧了行业竞争的态势，行业也开始进入“战国时期”，弱肉强食的局面将慢慢拉开序幕。周转速度慢、资金链紧张的公司将在紧缩信贷政策的影响下成为市场吞食的对象，而周转速度快、拥有畅通融资渠道的公司将迎来扩张的又一大好时机。因此，市场的向好并不代表行业中所有公司都具备投资机会。在目前的市场情况下，我们认为具备畅通的融资渠道以及拥有大量预收房款的公司值得青睐。畅通的融资渠道可以给予公司充足的资金支持，大量的预收房款帮助公司降低了市场观望期带来的现金回流减少的影响。

　　重点关注公司

　　万科A(000002)

　　2007年，公司实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，占全国住宅市场的份额达到2.07%，进一步确定了市场领先优势。2007年公司共销售住房4.8万余套，借助美国次级债的危机一举成为全球最大房地产商。

　　08年公司新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平方米。计划新增土地储备约1000万平方米。

　　07年底，公司预收账款达到216亿元，居房地产上市公司首位。2007年全年，公司总筹资资金213亿元，高居上市公司首位。目前公司已成为国内最大的房地产开发商。从紧的货币政策下，公司拟尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，同时强化与原有资金合作伙伴的合作关系。公司品牌实力得到社会广泛认可，坚实的产品和服务品质构筑了公司的核心竞争力。