房地产：资金压力大融资力强成投资首选(2)

　　从2月央行数据来看，当月居民户贷款增加101亿元，同比减少767亿元。

　　个人信贷的少增证实了目前市场观望气氛的浓厚，另外也体现了房贷新政对居民住房贷款的影响。

　　今年一季度，上海市商品房销售量与往年同期相比基本保持稳定。由于季节因素的影响，今年一季度的销售水平低于去年年中水平。但北京和广州市场今年一季度的商品房成交量同比均出现了一定的下降。北京市场近两年一季度销售量年年出现下降，而广州市场则是今年首次下降，这表明近期这两个城市市场观望气氛较为浓厚。

　　从紧的信贷政策或将影响房地产公司的资金

　　金融机构贷款是房地产行业资金第一来源

　　在销售速度放缓以及资本市场再融资难度加大的情况下，贷款成为房地产商缓解资金压力的重要手段。

　　在目前房地产行业资金来源中，国家预算内资金、债券和利用外资所占比例不超过2%，资金主要来源于国内贷款、自筹资金以及其他资金(主要为定金及预收款)。

　　数据显示，目前我国房地产行业资金来自国内贷款的比例呈下降趋势，2007年国内贷款仅占全部资金的18.68%。在其他资金来源中，主要为定金及预收款，这部分资金主要由购买者通过银行贷款提供给开发商的，可以认为是房地产行业的“间接”贷款。2007年定金及预收款所占比例达到28.53%，假定全为按揭贷款且首付三成，那么来自银行的贷款占到19.97%。包括国内贷款和“间接”贷款，2007年房地产行业资金来自金融机构的比例达到38.65%，这一数据是近几年中的最低值，最高时达到50.92%(2003年)。金融机构的贷款成为房地产行业主要资金来源，因此信贷政策的变化对房地产行业影响甚大。

　　目前信贷投向仍偏向房地产行业

　　今年前两个月，金融机构人民币各项贷款余额27.22万亿元，同比增长15.73%，涨幅比去年同期；前两个月共新增贷款10,470亿元，同比多增669亿元，但增量比去年同期减少近2,000亿元，而与此同时，存款多增5,645亿元，从紧的货币政策效应开始显现。

　　但根据央行上海发布的2008年2月货币信贷运行报告，交通运输仓储业、房地产业和租赁商务业分列中资银行新增贷款的前三位，外资银行新增贷款主要投向批发零售业、房地产业和制造业。而据央行广州分行的数据，今年1月，广东金融机构中长期贷款主要投向为房地产开发贷款、一般基建和个人住房贷款。

　　金融机构提供给房地产行业的贷款主要在两个方面体现：一是提供给开发商的开发贷款，一是提供给购房者的按揭贷款。在目前我国房地产市场情况来看，购房者按揭贷款的违约率不到2%，个人住房按揭贷款仍是各家银行的优质贷款；提供给开发商的开发贷款大多为抵押贷款，其风险较信用贷款为低，同时之前房地产市场高涨，开发商贷款风险较小。因此，在现阶段，房地产行业的贷款仍是银行的优质品种。

　　货币政策的从紧将加大房地产业的资金压力