房地产业：货币政策对行业影响利大于弊

　　广发证券 花长劲

　　三拳齐出出乎市场意料2007年5月18日，中国人民银行出人意料的打出一组货币政策“组合拳”，同时宣布上调存款准备金率、基准利率和扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元汇率浮动幅度等三项货币政策。根据安排，自6月5日起存款类金融机构人民币存款准备金率将上调0.5个百分点；自5月19日起人民币存贷款基准利率按档次相应上调；自5月21日起银行间即期外汇市场人民币兑美元汇率交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五。

　　政策出台主要针对经济过热和流动性过剩央行的一系列政策主旨还在于防止经济过热和流动性过剩。当前我国国民经济持续保持较快发展，但经济运行中还存在一些突出矛盾和问题，主要是经济增长速度偏快的趋势有所加剧，固定资产投资存在反弹压力，贸易顺差持续增加，流动性依然偏多。

　　针对经济中存在的复杂问题，央行近年来已经多次动用相关货币政策工具。此次已是央行自2006年以来第八次上调存款准备金率、第四次调整人民币基准利率。央行的一系列政策从稳定经济着手，防患于未然，其能够有效防止通货膨胀和资本市场过热，防止过多的外汇流入和居民储蓄存款的流失，从而达到防止经济过热的目标。

　　政策对房地产业影响利大于弊此次政策主要针对经济过热和流动性过剩，其并不是针对房地产行业；提高准备金率将使银行贷款流向行业大中型优质公司；加息将使行业的供给和需求受到一定抑制，但其影响很小；汇率浮动幅度的扩大有可能加快人民币升值的速度，从而促进资产价格的快速上升，继而提高房地产公司的价值。

　　三拳齐出出乎市场意料2007年5月18日，中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

　　同日，中国人民银行决定扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度：自2007年5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五，即每日银行间即期外汇市场人民币兑美元的交易价可在中国外汇交易中心对外公布的当日人民币兑美元中间价上下千分之五的幅度内浮动。

　　政策出台主要针对经济过热和流动性过剩此次中国人民银行加息属于意料之中，但加息的同时提高存款准备金率在近几次的加息行为中尚属首次，这也是近10年央行首次同时提高利率和存款准备金率。

　　央行一系列政策的主旨还在于防止经济过热和流动性过剩。《2007年第一季度中国货币政策执行报告》中指出，当前我国国民经济将持续保持较快发展，但当前经济运行中还存在一些突出矛盾和问题，主要是经济增长速度偏快的趋势有所加剧，固定资产投资存在反弹压力，贸易顺差持续增加，流动性依然偏多。数据也表明当前我国经济存在着问题：2007年一季度，我国GDP增长达到11.1%，高出近几年GDP的年增长率；1-4月份，城镇固定资产投资22,594亿元，同比增长25.5%，增幅比今年一季度提高0.2个百分点，固定资产投资出现反弹；4月份，居民消费价格总水平同比上涨3.0%，环比下降0.1%，但仍处于较高水平；2007年4月末，金融机构本外币各项存款余额为37.1万亿元，同比增长15.0%，其中4月居民户人民币存款减少1,674亿元，同比多减2,280亿元(去年同期增加606亿元)，居民储蓄存款出现流失。

　　目前我国经济快速发展，资产价格增长速度较快，消费价格指数高水平运行，目前已经面临通货膨胀的压力。针对经济中存在的复杂问题，央行近年来已经多次动用相关货币政策工具。此次是央行自2006年以来第八次上调存款准备金率、第四次调整人民币基准利率。央行的一系列政策从稳定经济着手，防患于未然，其能够有效防止通货膨胀和资本市场过热，防止过多的外汇流入和居民储蓄存款的流失，从而达到防止经济过热的目标。

　　同时为了进一步促进外汇市场的发展，增强

人民币汇率的弹性，培养企业的抗风险能力和竞争力，培育金融机构自主定价和风险管理的能力，提高宏观经济运行的灵活性，央行决定扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元汇率浮动幅度，此举有可能加快人民币升值的速度。

　　政策对房地产行业利大于弊政策主要针对经济过热和流动性过剩，其并不是针对房地产行业我们继续维持前几次加息对房地产行业正面影响的观点。从宏观数据来看，央行的此次货币政策出于调控过热的宏观经济和控制流动性过剩的目的，其并不是针对房地产行业而出的政策，因此其对行业影响将有限。不过我们应该看到，1-4月份，房地产开发完成投资5265亿元，增长27.4%，增幅同比增长6.1个百分点，行业发展也呈现过热状态。因此此次加息和调高存款准备金率对其还是有一定影响，未来行业的投资增速将可能由于银行可贷资金的减少而出现下滑。

　　利率和存款准备金率的提高利于行业优质公司的发展目前房地产行业正处于变革当中，行业正从无序走向有序，从分散走向集中，行业资源正逐渐向大中型优质公司聚集，伴随着每一次的货币政策，资源的集中程度都有所提高。提高利率和存款准备金率将减少银行的贷款规模，从而促使银行去提高贷款质量，而房地产业作为银行信贷资金的优质客户将得到更大关注。因此此次加息和调高存款准备金率对行业的整体发展利大于弊，其对行业内的大中型优质公司更是利好消息。信贷条件的从严将对行业的资金供给产生一定的负面影响，但长期来看其影响微乎其微。此外加息将增加房地产公司的利息支出，但其增加幅度较小，对房地产公司的利润影响很小。

　　加息一方面增加房地产商的利息支出，另一方面也增加了按揭购房者的支出。粗略计算，如执行基准利率贷款10万期限10年，那么每月还款额将增至1171.42，增加4.66元，其对购房者影响较小，其抑制行业需求的程度将比较有限。

　　汇率浮动幅度的扩大将加快人民币升值的速度，从而加快资产价格的提升人民币汇率浮动幅度的扩大在一定程度上将加快人民币升值的速度，国内资产价格也将快速上涨。对于国内从事开发型房地产业务的公司影响不大，但对于从事持有型物业的公司而言，其持有资产的价格上涨将增加公司价值。

　　货币政策影响的综述目前我国房地产业发展也出现过热状态，房地产开发投资增长较快，

房价上涨速度也较快，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比上季度高0.3个百分点。作为保障人民生活质量的重要因素，行业投资增长速度较快，

商品房的价格上涨速度过快，行业结构也不均衡，因此房地产业仍将面临行业调控的压力。

　　综上分析，此次加息、调高存款准备金率和扩大人民币汇率浮动幅度对房地产行业的影响是利大于弊，行业，特别是行业中的大中型优质公司将进一步得到发展良机，资源将越来越集中于他们手中。因此我们认为此次政策对行业的影响为正面的。此次政策的实施将进一步增强行业优质公司的投资价值，开发地产类公司和持有物业型公司都将从中受益。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。