深长城：土地储备相对丰富 业绩快速增长

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　　花长劲 广发证券

　　专注于房地产开发，土地储备相对丰富2005年，公司完成经营层面的改制，母公司作为公司总部，对各地子公司从战略层面进行投资决策、业务支持和管理控制，逐步建立"集团总部-地区分公司-项目公司"的三级管理架构。

　　在完成旗下两家施工企业的主辅分离后，公司专注于房地产行业的发展，目前公司已在珠江三角洲(深圳、东莞等)、长江三角洲(上海等)、环渤海湾区域(大连等)和成都地区完成布局，初步完成了全国性房地产开发的布局。

　　公司目前土地储备建筑面积约150万平方米，每股土地储备建筑面积在上市公司中处于中上水平，同时公司资产中还包括酒店、办公楼和商铺等商业地产，一方面提供了稳定的现金流，另一方面享受到资产价格上升带来的增值。

　　股权升值巨大，每股增加1.5元公司目前持有3.31%的深圳市振业(集团)股份有限公司、4.83%的深圳市天健(集团)股份有限公司、15%的深圳市金众(集团)股份有限公司和4.65%的深圳市特皓股份有限公司的股权，其中深振业A和深天健的股份已经可以上市流通。粗略计算，这些股权投资增值约3.66亿元，每股获得额外增值约1.5元。

　　盈利预测及投资建议预计2007年公司实现主营业务收入13.98亿元，实现净利润1.45亿元，每股收益0.607元；2008年实现主营业务收入18.16亿元，实现净利润2.50亿元，每股收益1.046元。

　　2007年-2009年，预计公司净利润能够实现每年66.61%的增长率，考虑到公司目前的规模和发展速度，以25-30倍的动态市盈率水平对公司进行估值，对应每股价值为26.15-31.38元，加上长期股权投资的增值，则当前公司

股票合理价值为27.55-32.88元，给予“持有”评级。

　　更名带来公司架构的改变，能够提升管理效率2005年，公司名称由“深圳市

长城地产(集团)股份有限公司”更改为“深圳市长城投资控股股份有限公司”，更名后，"深圳市长城投资控股股份有限公司"作为公司总部，其职能将向全国性

房地产开发经营转变，对各地子公司从战略层面进行投资决策、业务支持和管理控制，并以此为契机，逐步建立“集团总部-地区分公司-项目公司”的三级管理架构，这有利于公司提高管理效率，从而做大做强，提高企业的竞争能力，拓展融资渠道。

　　专注房地产业，已成功走出深圳市场在完成旗下两家施工企业的主辅分离后，公司可以专注于房地产行业的发展，目前已经在全国四个区域完成布局，初步完成了全国性房地产开发布局。

　　成功剥离金众和越众两家施工企业后，公司资产质量得到提高，同时也卸下了经营负担。施工企业的转制预计每年可为公司带来3,000万元左右的利润增额，这主要因为这两家施工企业的亏损业绩将不在影响公司业绩，而且公司部分项目也可以通过市场招标的方式来降低经营成本。

　　目前公司已在珠江三角洲(深圳、东莞等城市)、长江三角洲(上海等城市)、环渤海湾区域(大连等城市)和成都地区完成布局，项目收益将从今年开始体现，全国布局已完成并初步站稳脚跟。

　　目前公司拥有土地储备建筑面积约150万平方米，每万股土地储备约为63平方米，在上市公司中处于较高水平。公司目前资产中还包括约8.73万平方米的写字楼(长兴大厦、长盛大厦等)、约2万平方米的商铺和约6万平方米的酒店(圣廷苑酒店和圣廷苑酒店世纪楼)，一方面给公司带来稳定的租金收入和现金流，另一方面也享受到资产价格快速上升带来的增值。对于未来开发项目中的商业地产项目，公司拟在自身能力范围内倾向于持有这些项目，待时机成熟再出售。

　　公司目前在建项目有大连瓦房店“都市阳光”项目、成都天府长城项目E2号地块、10号地块、8号地块、6号地块、上海玫瑰园项目、东莞松山湖项目等，预计今年大连都市阳光项目、成都天府长城项目和河源世纪华府项目将实现部分结转。成都天府长城项目E2号地块为商业地块，公司拟打算持有经营，目前该项目正处于招商阶段。

　　股权升值巨大一季度末，公司持有的长期股权投资数额为7.35亿元。股权分置改革完成后，公司持有的深圳市振业(集团)股份有限公司和深圳市天健(集团)股份有限公司已经解禁，这部分股权的价值将以目前市价计算，升值约3.66亿元，升值幅度巨大，公司股票每股获得升值约1.5元。

　　股权激励暂无计划尽管目前制度上已经没有股权激励的障碍，但公司认为目前市场氛围不太适合做股权激励，因此近期推出激励计划的可能性较小。

　　尽管激励计划的推出会激励公司去尽力完成目标，我们认为短期内激励计划不能实施并不会影响公司业绩的释放，未来几年公司业绩将随着项目的陆续竣工而快速增长。

　　盈利预测预计今年结转成都天府长城10号地块(天府长城嘉南地)、大连都市阳光二期和河源世纪华府1-4栋，明年结转成都天府长城8号地块(天府长城柏南地)、河源世纪华府5-6栋、上海张江项目、大连都市阳光三期、东莞松山湖等项目。

　　我们预计2007年公司实现主营业务收入13.98亿元，实现净利润1.45亿元，每股收益0.607元；2008年实现主营业务收入18.16亿元，实现净利润2.50亿元，每股收益1.046元。

　　投资建议预计2007年-2009年，公司净利润能够实现每年66.61%的增长率，预计今明两年公司每股收益分别为0.607元和1.046元，考虑到公司目前的规模和发展速度，以25-30倍的动态市盈率水平对公司进行估值，对应每股价值为26.15-31.38元，加上长期股权投资的增值，则当前公司股票合理价值为27.55-32.88元，给予“持有”评级。

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