房地产：资金压力大融资力强成投资首选(3)

　　从2007年起，国家加大了货币紧缩的力度，市场流动性渐渐得到控制。与此同时，当年房地产业的国内贷款增幅低于当年资金增幅。随着货币政策的进一步从紧，预计房地产行业通过国内信贷筹集的资金增幅将进一步减小。由于目前外资在我国房地产业所占比例较小，而且国家也对房地产行业的外资进行了限制，因此未来通过外资缓解资金压力的难度较大。再加上目前房地产市场成交量较过去有所下跌，预收房款和定金也无法满足公司发展的资金要求。因此，从紧的货币政策将从各个方面影响房地产行业的融资渠道，加大了房地产业的资金压力。

　　房地产行业经营活动现金流不容乐观

　　根据已公布2007年年报的房地产上市公司的报告来看，目前我国房地产公司现金流情况不容乐观。以万科A、保利地产、金地集团和招商地产为首的全国布局的公司经营活动均出现了较大数额的净流出。分析报表，07年这四家地产公司现金流出主要为支付地价，这表明在去年这4家公司利用行业整合机会加大了行业扩张，充足的资源能够保障公司未来的发展。但净流出也表明目前这些公司现有的经营规模无法持续保证这种扩张，这种规模扩张的基础建立在畅通的融资渠道，随着信贷的紧缩，公司经营风险加大。

　　行业投资策略—投资融资渠道畅通、预收房款巨大的公司

　　调整后行业估值显优势

　　经过半年左右的调整，目前房地产行业平均估值在各行业中处于中下水平，考虑到09年业绩，房地产行业是目前市场估值水平最低的行业。

　　较低的估值水平表明目前市场对于房地产行业未来经营的担忧。国家及相关部委颁布的一系列政策正考验着房地产公司，这些政策从各个方面影响着市场的运行。从去年10月以来，首先是土地拍卖价格的回落和土地拍卖的流标，其次商品房销售量出现下降，接着部分开发商降价销售提高周转率，房地产市场第一次迎合了政策出台后市场应有的表现。

　　那么，市场会不会陷入“成交量下降—降价销售—市场观望气氛加剧—成交量继续下降”的恶性循环中了？我们认为目前市场中不会出现这种可能性，其依据在于目前我国旺盛的住房需求。

　　巨大需求支撑市场未来我国住房需求

　　主要分为首次置业需求、改善需求、被动拆迁需求以及投资投机需求。

　　首次置业需求：当前我国正处于城市化进程中，城市化率以每年1个百分点的速度增加，温家宝在新加坡演讲时说目前我国每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达1,800万人。新增的城市人口对住房的需求较为旺盛，按建设部最新公布城镇人均住宅建筑面积约28平方米的平均水平来计算，每年需要新增5.04亿平方米；改善需求：根据建设部公布信息，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，人均面积平均每年增加1个平方米，按照2006年底我国城镇人口5.77亿人计算，则每年预计新增5.77亿平方米；

　　被动拆迁需求：按照房屋建筑寿命为50年计算，那么目前我国居民住房的自然拆迁失房率应该为2%。目前我国城镇正在大张旗鼓地进行城镇化改造，2%的比例是一个相当保守的水平。根据建设部发布的2005年城镇房屋概况统计公报，2005年我国住宅建筑面积107.69亿平方米；2006年和2007年我国共新增住宅面积9.10亿平方米。因此2007年底我国住宅存量约为112.44亿平方米(已考虑06、07年的拆迁损失)。由此计算2008年我国因拆迁而流失的住宅为2.25亿平方米。这部分住宅流失需要从市场中获得补偿，不考虑改善居住条件等因素，每年因被动拆迁新增需求约2.25亿平方米；