房地产：景气持续上升土地资源价值高涨

　　国泰君安 张宇

　　投资要点：

　　行业综合景气持续上升，销售价格指数维持高位，房地产行业持续繁荣，处于高位景气延长阶段这一点预期未变。

　　今年来政府调控重心转向大力加强涵盖经济适用房、廉租房、中低价配套商品房和双限房的保障性住房供应，经济适用房为主的保障性住房投资增速从以往的负增长转为高增长，这既是政府对以往政策的纠正，有利于抑制房价上涨过快。只有最基础的中低收入阶层住房需求得到保证，房地产行业景气周期才有望可持续和延长。

　　近期住宅投资增速保持平稳，办公楼投资增速经历一段急涨后有所放缓，商业营业用房投资增速依然较低，这意味着办公楼和商业营业用

　　行业销售表现价升量涨。今年前7个月商品房销售面积同比增长25%，表现强劲；销售额同比增长39%，创下2004年8月以来新高。北京、广州、深圳、上海四个一线城市房价经过一轮急涨后进入盘整期，但销量并未明显减速。

　　商品房需求和房价上涨是中国强劲的宏观经济基本面在不动产上的直观反映，包括长期的人均GDP超过1000美元后的经济起飞阶段，人口红利，居民财富效应引致的投资需求，短期的流动性过剩、RMB升值、奥运会效应等，因此，只要宏观经济景气周期没有逆转，商品房需求和房价上涨趋势不会改变。

　　需求持续旺盛和价格持续快速上涨必将引起购买和持有成本的上升，这既是市场创造繁荣时的自我调节，也是政府主动调控的必然结果，有利于抑制需求和房价上涨过快的节奏。所有对调控政策的理解均可归结到这一点。

　　预计全国房价将稳中有升，北京、广州、深圳关外、上海房价将保持上涨，武汉、西安、沈阳、天津、福州等二线核心城市房价保持乐观。..地价必然上涨，增量土地资源竞争加剧，土地资源价值高涨。

　　依据地价持续快速上涨，房价高企和行业集中度提高的行业发展趋势，继续推荐“地产股，大股东价值注入两种选股模式”，维持对两种组合中代表性