房地产：严厉打击捂盘惜售措施开始实施

　　东方证券 薛和斌

　　近日上海市房地资源局下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，该通知就上海贯彻落实国家相关调控政策，加强房地产市场监管进行了专题部署，进一步规范了商品房销售行为，制止部分企业捂盘惜售、囤积房源，相关细则已经在9月1日开始实施，(《通知》的详细内容摘要请参见本报告附件1)。

　　目前是上海市开展房地产市场秩序专项整治工作的组织实施的重要阶段。5月份以来上海市开展的房地产市场专项整治工作并没有抑制上海房价快速上涨的趋势。在这种形势下，《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》是针对整顿房地产市场秩序推出的一项具体的切实可行的调控措施，政府通过行政手段来压缩房地产开发企业变相捂盘惜售的操作空间。这项政策的出台，也表达了政府严格整顿房地产市场秩序的决心，并展示出政府有能力采取具体措施稳定房价规范市场的姿态。

　　这项措施严格实施的话，将能有效打击当前房地产行业内普遍存在的捂盘惜售、人为制造供给紧张现象，从而达到增加房地产市场有效供给，稳定房地产市场价格的调控目标。

　　房地产企业在这一措施调控下，只能被迫加快销售，通过捂盘惜售获取最大超额收益的操作手法将面临较大的政策风险，企业盈利将得到提前释放。

　　我们认为政府出台的各项调控措施的实施效果主要在于各级地方政府和监管部门的

　　陆家嘴，浦东金桥，中国国贸。

　　严厉打击捂盘惜售措施开始实施附件1：《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》摘要1.各房屋土地调查机构在办理商品住房项目房屋建筑面积预测和工程进度现场鉴证时，应当对在同一《建筑工程施工许可证》范围内的所有楼幢进行测绘和鉴证，未达到预售标准的楼幢，也应一并进行测绘和鉴证。

　　2.商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划，3个月内应当全部申请完毕。

　　3.严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间，根据规定，区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3～10个工作日内必须对外开盘销售。

　　4.房地产开发企业应当切实做好销售方案，方案包括：销售价格定价方式、理由及调价方式等，未按销售方案开盘预售的，应重新申报。在销售全过程中落实“实名制”。

　　以及八部门在全国房地产市场秩序专项整治电视电话会议的要求，经市房地资源局、市建设交通委、市监察委、市发展改革委(物价局)、市工商局、市财政局、市国家税务局、市地方税务局、市审计局、市规划局等部门研究决定，在全市范围联合开展为期一年的房地产市场秩序专项整治活动，现制定如下工作方案：

　　一、专项整治的指导思想房地产市场秩序专项整治，是当前房地产市场调控的重要内容。要从实践“三个代表”重要思想，树立和落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的高度，充分认识房地产市场秩序专项整治对规范市场主体经营行为、保障公平交易、维护广大群众合法权益的重要意义。加快建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为，坚持标本兼治、惩防并举，切实抓好贯彻落实。

　　二、专项整治的主要内容与职责分工围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规和商业贿赂问题的关键环节和重点部位，在项目审批、商品房预售许可、预(销)售活动、房地产广告、房地产展销、房地产经纪、税收征管等方面切实加强管理。

　　本市成立由市房地资源局、市建设交通委、市监察委、市发展改革委(物价局)、市工商局、市财政局、市国家税务局、市地方税务局、市审计局、市规划局组成的市房地产市场秩序专项整治联席会议(以下简称市联席会议)，市房地资源局为牵头部门。各联席会议单位(以下简称各有关部门)根据各自的职责分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门涉及房地产市场秩序专项整治工作。市联席会议定期召开，推进、协调专项整治工作。各有关部门在专项整治中的主要内容和职责如下：房地部门：组织协调本市房地产市场秩序专项整治的总体工作，检查和处理房地产开发企业已达预售标准不上市、已开盘拒绝对外销售和以虚拟预订(预售)合同或挂牌价格畸高等方式的捂盘惜售行为，严肃查处房地产开发企业以制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为。严肃查处房地产开发、交易及中介服务环节的其他违法违规行为，协助有关部门治理房地产开发、交易环节存在的商业贿赂等问题。

　　建设交通部门：对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目，在初步设计审批和建设工程施工许可证发放环节中，开展违法违规、权钱交易等问题的整治工作。

　　监察部门：参与本市房地产市场秩序专项整治工作，参加有关部门组织的专项检查，严肃查处房地产领域违纪违法案件。

　　价格主管部门：开展房地产企业价格违法行为的专项检查，严肃查处房地产开发企业哄抬房价、不按规定明码标价、价格欺诈和房地产中介机构利用虚假信息骗取中介费，赚取房屋差价等行为，以及有关主管部门或垄断行业向房地产企业违规收费的行为。

　　工商部门：严把房地产市场主体准入关，重点检查房地产开发企业、房地产经纪企业及其执(从)业经纪人员的违法违规行为，加大对房地产交易合同的监督管理，严厉打击捂盘惜售措施开始实施与房地部门一同修改完善商品房预售合同示范文本(2000版)，严肃查处房屋销售中的虚假违法广告、合同欺诈、不正当竞争和商业贿赂等扰乱房地产市场秩序的行为。

　　财税部门：开展本市房地产业税收专项检查，重点检查各类房地产开发企业及其建材产销、建筑安装、房产销售等关联企业涉及的营业税、企业所得税、土地增值税、房产税等税收缴纳情况，以及相关税收政策的执行落实情况。

　　审计部门：结合年度审计工作计划中区、县长经济责任审计、市属党政机关及市管企业经济责任审计，重点检查房地产开发、建设、交易环节中的违法违规问题，加强信息反馈，积极配合重点抽查工作。

　　规划部门：检查房地产项目中违反规划法律法规和批准文件的行为。严肃查处违法违规、严重侵害群众利益的案件。

　　三、专项整治工作的步骤和安排1、动员部署阶段(2007年5月～2007年6月)

　　各有关部门要按照八部门专项整治的工作要求，结合市联席会议的部署，制订本部门贯彻落实专项整治活动的工作方案，部署本部门专项整治工作，明确整治工作节点。工作方案报牵头部门。

　　2、组织实施阶段(2007年7月-2008年1月)

　　(1)组织开展全面的自查。对在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目全面清理，各有关部门要根据专项整治要求进行自查和组织房地产企业自查，重点一是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况；二是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为。房地产企业自查结果应报有关主管部门。

　　(2)检查和抽查。在房地产企业自查的基础上，区县各有关部门要分批分类进行全面检查，特别是对于有投诉举报的项目要进行重点检查，检查中要对照整治内容查找在开发建设、销售经营、中介服务等方面的违规行为，督促企业自行整改，对发现的违法违规行为应当依法严肃处理。市各有关部门应当组织力量进行抽查，对抽查中发现问题的企业依法进行审计和检查。

　　(3)典型案件通报和经验交流。抽查结束后，集中处理、通报一批违法违规案件，组织专项整治工作的经验交流、剖析案情，加强警示教育，推动整治工作深入开展。

　　3、总结经验、巩固成果阶段(2008年2月—2008年3月)

　　各有关部门对本部门的专项整治工作进行全面总结，推广好的经验和作法，提出规范房地产市场秩序的有关政策措施，今后一阶段整治工作的重点，并汇总检查情况，形成书面总结报告报市联席会议牵头部门，由牵头部门汇总后，报市政府和建设部等部门，并接受国家有关部门的抽查。

　　四、专项整治的工作要求严厉打击捂盘惜售措施开始实施1、强化组织领导。要高度重视房地产市场秩序专项整治工作，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位，要落实本部门的牵头单位，负责协调、推进本部门专项整治工作。

　　2、加大查处力度。各有关部门要设立专项整治工作的举投投诉电话、信箱(包括电子信箱)，接受广大市民的举报和投诉。要加大对典型违法违规案例的查处力度，对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，经查处的违法违规案件，各有关部门要互通情况，记入企业的信用档案。各有关部门要加大宣传力度，强化正面舆论引导3、加强协同配合。专项整治中各有关部门要通力协作，形成合力，要健全分工协作机制和违法违纪案件移送制度，对检查过程中发现的不属于本部门职责范围的案件，移送有关部门续处；要加强与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的职权索贿受贿的违法违纪行为。对群众反映强烈的案件，市有关部门要联合开展检查和整治。

　　4、建立健全长效机制。构建“规范、透明、法治、诚信”的房地产市场体系和符合社会主义初级阶段的、特大型城市特点的多渠道、分层次住房保障体系；进一步推进行政审批制度改革和政务公开，用制度管权、用制度管人、用制度管事；着力调整住房供应结构，增加中低价位、中小套型房屋供应，保持房地产市场持续平稳健康发展。