地产业 预销售同比下降

　　□ 东方证券 王树娟

　　摘要

　　预售款多年首现负增长。定金及预售款，多年来一直占据总资金来源的首位，比例在40%左右，06年出现7.3%的负增长，仅贡献27%的投资资金来源。定金及预售款的下降，反应了行业预销售同比下降。

　　与预售情况形成对比的是，全行业中报非常靓丽，前几年市场的火爆正滞后体现于上市公司帐面。换言之，地产行业目前反应的是：前1年甚至更早期的销售情况。这是我们始终关注资金来源的构成情况的原因，后者更能及时反应实体变化。

　　06-07年，

房地产行业依然会有非常好的业绩，这与相应期间的实体市场的表现并不矛盾。前期预售业绩的滞后结算，决定了地产公司未来良好的业绩。

　　预售款首现负增长

　　2006年，房地产投资资金的同比增长率，依然维持在20%左右的水平。但其结构发生了较大变化：定金及预售款，多年来一直占据总资金来源的首位，比例40%左右。但06年中期降至第二位，仅占总资金的27%。

　　定金及预售款增长趋缓，始于2005年上半年，06年中期增长率为-7.3%，首现负增长。弥补这一资金缺口的，是贷款的迅速上升，06年中期以来贷款同比增长56.4%。

　　中报——滞后的价值体现

　　与预售款形成对比的是，行业中报业绩靓丽，这源于滞后的结算制度。

　　行业内，预售和竣工结算之间，往往存在1年左右、甚至更长的时间差。储备利润的驱动，可能促使这种时间差变得更长。换句话说，地产行业目前反应的是：前1年甚至更早期的销售情况。这是我们始终关注资金来源的构成情况的原因，后者更能及时反应实体变化。

　　滞后结算的制度决定了：06-07年，房地产行业依然会有非常好的业绩，这是实体已经发生的、被滞后的价值体现：利润指标再创新高；资产规模继续扩张，负债率依然较高；利润储备仍然丰厚。

　　股本扩张计划冲动强劲

　　今年二季度以来，房地产公司中，宣布增发预案的公司23家，占整个板块的25%左右。此23家公司2005年末总股本104亿，此次增发57.4亿，股本扩张55%。

　　有计划但尚未公布增发预案的公司更是比比皆是。

　　增发短期可能产生巨大的利润摊薄效应，包括：

　　�� 摊薄前期人为储备的丰厚利润；

　　�� 摊薄潜在利润：早期获得的、超低成本土地储备项目中、隐含的大额未兑现增值。随土地出让制度的完善，这种低成本资源不再能继续获得。

　　短期来看，若本次

宏观调控导致房地产市场滞涨，增发募集的资金，也许并不能带来投资者所期望的规模扩张的效应，仅被用于健康企业财务状况而已。不过，毫无疑问，增发募资有利于增强房地产上市公司整体

竞争力，于长期发展有利。

　　投资提示：普遍存在的增发，可能摊薄最后的暴利。今年二季度以来，房地产公司中，宣布增发预案的公司23家，占整个板块的25%左右。此23家公司2005年末总股本104亿，此次增发57.4，股本扩张55%。如若本次宏观调控导致房地产市场滞涨，增发募集的资金，也许并不能带来投资者所期望的规模扩张的效应，仅被用于健康企业财务状况而已。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。