小房企顶风旧村改造

　　开发成本低廉；与地方政府利润分羹

　　本报记者 曹盛洁 北京报道

　　“小产权房为什么越来越多？因为前几年村里开发小产权房，政府根本不管，如果从一开始就卡住，就不会像现在这样。”方国军(化名)是河北某小型开发商的总经理，2004年曾在归廊坊管辖的燕郊潮白河东岸的一个村庄开发过小产权项目。

　　“社会主义新农村”为幌

　　谈起当年和村里的合作，方国军至今记忆犹新。“项目共占用了700亩土地，这些地不是农田，而是宅基地，涉及到1400户人家。”该项目也和其他小产权项目类似，是以冠冕堂皇的“社会主义新农村”名义建设的，整体规划并没有经过批准。也就是说，从建设法规上讲，这是个违法的项目。

　　尽管是违法的，但村里的领导和开发商都不怕。因为“旧村改造方案得到了上面的批准，对外销售的部分上级政府睁一只眼闭一只眼，等于默许了”。

　　就这样，方国军所在的公司以代建的形式参与进来。参与小产权项目建设的原因，对他们这样的小地产公司而言也一目了然——城市里公开的招拍挂地块都太贵了，根本没有实力和那些大开发商竞争。而参与旧村改造，相对而言需要投入的前期费用则要少得多。

　　“现在政策越来越严”

　　根据开发商和村里签署的协议，项目开发了5万多平米的商业用作出租，以获取长期回报，这部分商业全部归村里。此外，对外销售部分产生的利润也要分给村里一半。

　　方国军给记者算了一笔账：该项目建设成本每平米大约1000元，由于每建一套对外销售的房子都要无偿送村民一套，用这套赠房来换取村民的宅基地，所以实际上建设成本每平米约2000元。按2400元/平米的售价，有400元的利润，这400元还要和村里平分，每平米的利润只有200多元。

　　“镇政府的官员经常到我们这里吃吃喝喝，这些招待费都要我们来出。项目卖完后我们发现，仅公司的管理费和对外招待费就占了总支出的5%。”

　　做完这个项目之后，邻村都开始跟风学，也希望他们公司去开发，但他们却没有再涉足类似的小产权项目，不仅因为利润问题，还因为“当时是钻法律的空子，现在政策越来越严，不愿再冒这个风险”。

　　但显然，很多小开发商还在冒险踏进雷区，目前各地的小产权房比起几年前，规模已不可同日而语。乡镇政府或县、市政府出于自身的利益，对小产权房开发一度不闻不问。“建设社会主义新农村”被地方很巧妙地当做了借口。在国家终于下定决心整治小产权房时，才发现大量的小产权房的存在触及了多方的利益，解决起来已经难上加难。

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