调控令地产企业资金链紧绷

　　PE趁势入场做股东

　　本报记者 陶盈舟 北京报道

　　山雨欲来风满楼。

　　曾经风光无限的地产商们似乎不能对楼市拐点论无动于衷。12月4日，名不见经传的方圆地产高调宣布获得新加坡私募基金一笔高达20.37亿人民币的战略投资，作为方圆地产IPO前的募资，这笔资金占到了其总募资额度的80%。

　　无独有偶，曾开发过“星河湾”等知名地产项目的宏宇集团也宣布在IPO前获得了一笔来自境外的私募基金投资。据悉，香港地产界的三巨头和记黄埔、新鸿基地产、恒基地产届时将以宏宇集团战略股东的面貌出现。

　　地产商急于上市扩充资本的目的显而易见。

　　尽管融资渠道一度被银行堵死，但对地产商来说似乎有了更好的方式，那就是通过私募基金获得更多的支持。“房地产行业的高额利润是吸引私募基金大量进入的原因，毕竟资本的特点就是逐利。”中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞在接受《华夏时报》记者采访时指出，随着海外私募基金深入中国房地产市场，资产及股权收购正逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募基金投资中国房地产市场的主要方式。

　　变局中的地产

　　新一轮的房地产调控可谓来势汹汹。

　　10月30日，北京银监局宣布，包括四大国有商业银行在内的所有商业银行均不允许向未封顶的楼盘发放按揭贷款，开发商融资的又一条渠道被封死。

　　然而“祸不单行”，中国人民银行副行长刘士余近日又公开表示要坚决取消未经批转、擅自开办的转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款，不得发放“假按揭”贷款。

　　“在经济上行、房价持续上涨的环境下，住房信贷规模极易放大，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市。”刘士余表示，因为这增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。

　　现实的情况是，不少的房地产企业由于资金断链不得不四处筹集资金。“现在不少地产公司都通过私募基金融资，特别是一些规模小、实力弱的地产公司，想从银行那里贷到钱太困难了。”某地产公司一高管告诉记者，“尽管现在政策调控力度比较大，但是不能否认地产仍然是一个高回报的行业，这也是为什么大量的私募基金会盯上地产企业的原因。”

　　孙飞告诉记者，目前国内地产商的利润一般都在100%到500%之间，而开发商通过自有资金获取利润通常在200%至300%，“动辄翻几倍的回报，私募怎么可能不盯上”。

　　“私募基金都是逐利而来，尤其是外资，进入中国之后还可以享受人民币升值带来的回报，何乐而不为呢？”资深投资人士钟鲁川告诉记者，“但是一旦人民币停止升值或者国内房地产价格整体出现明显拐点，这些基金也难逃亏损的命运。”实际上，近期刚刚获得私募基金投资的方圆地产此前也曾面临资金紧张的局面，在决定通过私募基金进行融资的同时，曾被搁置的上市计划才重被提及。

　　“现在正是地产企业进行洗牌的时候，未来将是地产企业两极分化的局面，实力强的地产公司将更强，而小的地产公司则可能干脆关门”，上述地产人士说，“选择这个时候上市，一是借此壮大自己的实力避免被淘汰，二是分享了股市繁荣带来的成果。”

　　私募趁机入场

　　高回报诱发的吸引力是惊人的。

　　2005年时，外资就开始大举进入房地产金融领域。当年年底，两只国内概念房地产基金领汇基金和越秀房地产基金打开了大陆房地产在香港上市的大门。

　　事实上，外资私募基金觊觎中国房地产市场早已不再新鲜。

　　“外资私募基金早期主要通过与国内地产公司合作成立项目公司搞联合开发或是独立开发项目，”孙飞告诉记者，“随着地产业的发展，目前不少外资私募基金通过参股或控股的方式进入中国房地产市场，对外资私募基金来说，完全控股就意味着共担风险，共享收益，但是通常这种方式获得的收益比较高，稳定在100%至200%。”

　　钟鲁川则告诉记者，一些房地产企业在转而寻求私募基金融资度过困难时期的同时，需要用土地或者其他资产抵押，高息借款，“年利率一般在15%至25%之间，完成项目后再先后归还利息和本金”。受到利益的驱使，雷曼兄弟、德国房地产投资银行、美国凯雷、荷兰Rodamco、华平基金等众多海外基金都纷纷将目光转向了中国。摩根士丹利房地产基金曾先后参与投资了上海复地、顺驰中国以及金地集团等一系列知名地产公司。2006年更是外资私募基金投资国内房地产市场集中的一年。如1月29日，美国私募投资基金华平投资宣布入股上海中凯房地产开发管理有限公司，持有其25%的股份；10月，美国艾威基金(Avenue Capital)向房地产经纪公司21世纪中国不动产投资5200万美元等。

　　对此，华平合伙人、亚太地区房地产投资总裁Philip Mintz曾直言不讳“房地产也是华平最感兴趣的投资领域之一”。

　　然而这样的情况没有持续多久，2006年国家六部委联合发文限制外资炒房，文中规定外资投资房地产必须在境内设立公司，并适用33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税。“尽管现在投资国内房地产的收益大打折扣，但并不意味着外资就此止步，事实上，投资该行业的私募基金仍以外资为主，”上述匿名的地产公司人士介绍，“应该注意的是国内也有不少金融机构以及投资者开始组建房地产的私募基金，而这样的基金投资的回报率保守地说也在20%以上。”

　　今年以来，新加坡腾飞集团、嘉德集团、CBL(美国房地产投资信托零售商)、南丰集团等先后布局中国地产投资。新加坡腾飞集团成立了两只总额约合70亿元人民币的私募基金——腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金用于投资中国的地产项目。而另一新加坡著名公司——嘉德集团表示将设立两个总值18亿新元的私募基金，投向零售房地产。

　　“2001年至今，南丰集团在内地房地产的总投资额约10亿美元。”香港南丰中国发展有限公司董事麦耀祖表示，“南丰集团未来将有过百亿人民币的地产资金进入内地。”

　　“无论外资是否进入，中国的地产私募基金都需要向国际私募基金看齐，规模化和规范化，”孙飞说，“能否抓住机会，还要看未来中外私募基金的表现。”