给新城控股百亿净利挤水分 是高速增长还是数字游戏

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　　独家丨给新城控股百亿净利润挤水分！是高速增长还是数字游戏？！

　　来源：飞鱼财经 

　　原创： FF Fish 

　　新城控股（601155）2018年报发布完毕。

　　从媒体通稿到券商研报，可谓一片“欢喜”—— 净利润破百亿，同比大增七成！

　　乍一看，真的好厉害 ，100多亿的净利润呢！不愧是江苏第一大房企！

　　但是，等等，飞鱼财经明明记得，去年在解读新城控股2018半年报时，看到的是——公司前6个月净利润只有约25亿，经营活动现金流低至 -91亿 ，负债高达88.31%。

　　新城控股凭什么在下半年完成了大跃进式的增长？！

　　挤出35亿的水分

　　新城控股2018年报披露的“喜人”业绩这这样的：

　　2018年实现营业收入541.33亿元，同比上升33.58%；归属于上市公司股东净利润104.91亿元，同比增长74.02%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润75.97亿元，同比上升51.87%；基本每股收益4.69元，拟每10股派发现金红利15元（含税）。

　　划重点！！！

　　飞鱼财经在研究了新城控股2018百亿净利润构成后发现，其中：有28.09亿的利润是来自公允价值的变更增加的，有7.28亿是因采用新的收入准则增加的。

　　关于公允价值：新城控股对所有自持商业物业采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销。通过这种方式，公司在第四季度一口气确认了高达28.09亿元的浮盈。而在2017、2016年，这一项目的金额仅有9.09亿与5.82亿。

　　关于新收入准则：过去，房产企业需要在房屋完工验收合格、并取得了买方的付款证明时才能把这部分销售收入做进表里。而现在，新的准则下，根据建造、交付等不同阶段，房产公司可以按照完工进度分披计提收入。

　　换成大白话！！！

　　新城控股104亿的净利润里面，大概有35亿的净利润是因为上述两个原因体现在了账面上的。

　　同比来看，2017年新城控股的净利润是60.29亿元；2018年的104.91亿元的净利润，扣除掉上述两个财技增长的部分，大概在69亿左右，和2017年相比也只多了9个亿。

　　就新城控股这种在举债之路上一路狂奔（此前公开报道计算，每天举债1个多亿）的房企，剩下的9个亿有多少是实打实的因销售增长而增长的，因年报数据有限我们无法进一步分析。

　　造一个“高速增长”的势

　　其实，在去年的大环境下，账面有9个亿的净利润增长也不错了，普通企业要是能有这么多净利润增长，真的要笑的嘴都歪了。

　　那么新城控股为啥要把净利润搞滴“大大滴”呢？！

　　这里再普及下公允价值计量知识，投资性房地产公允价值计量对开发商的业绩贡献是一把双刃剑，在商业物业价格上涨的阶段，将大幅提高自身会计利润，但是在商业物业价格下跌的阶段，则会大幅降低自身会计利润成为自身发展和融资的绊脚石。

　　和商业地产的头部公司相比，新城控股在这一领域起步较晚。其主要产品“吾悦广场”在很多大城市中并没有拿到很好的地段，相应租金收益也比较低。换句话说，未来商业地产市场萎缩，最先被波及的就是这些非核心商圈项目。

　　而从去年开始，监管就很关心上市公司业绩“洗大澡”的情况。新城控股现在把净利润做的这么高，市场好还行，市场不好，今后业绩“洗大澡”的几率那是很大很大滴。

　　真的，稍微稳妥点儿，账面数据就不要做这么高，本身利润就够了，非要“突破百亿，大增七成”。

　　但是新城控股还是做了，说到底都是要造“高速增长”的势。

　　为啥要造“高速增长”的势呢？！

　　往前说，新城控股这两年大肆举债，大批量拿地，有了“高速增长”这个预期，才能给机构、给地方吃下定心丸；往后说，一个是为后面举债做铺垫，另一个今年在科创板的刺激下，A股已经稳稳的展现了一小波牛市的迹象，造势、利好，股价才能往上走。

　　正在降温的棚改

　　写到这里，可能有人要问，为啥不相信新城控股后面可以实现“高速增长”呢？！

　　这就要说说棚改的情况了。

　　过去两年，受益于棚改货币化带来的直接效应，许多三四线城市的新房价格实现了翻番。在此影响下，大量开发商涌入三四线城市，包括新城控股。

　　2018年报披露，新城控股去年一年总共拿了164块地，其中相当部分集中在长三角与西南地区的三四线城市。

　　而就在这一轮房地产调控下，多数三四线城市的房价与成交量出现下滑，库存现象严重，更重要的是棚改降温了！

　　但新城控股在公开文件的表述中，一直对棚改抱有积极看法， 2018年报中表示：二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流”。不知道是太自信，还是只是讲给投资者听。

　　看看现实，在最近结束的两会以及住房工作会议中，各地多数采取“一城一策”的新政，可以肯定棚改正在退出历史舞台。

　　这一判断参考有两个指标！！！

　　一是大多数省份已经发布2019年棚改工作目标，较2018年均有大幅下滑；

　　二今年前两个月央行发放的抵押补充贷款（这一项目是政策性银行棚改资金的重要来源）净增加值基本只有去年同期的一半。

　　此外，近日国新办的吹风会上，国务院研究室副主任郭玮表示房地产税立法已经列入人大立法规划。初步估计也就是这两三年的事，这一税项的征收必定对三四线房地产行业造成冲击。

　　除了住宅地产，新城控股在2018年报中称，报告期内，公司已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目，已开业42座吾悦广场，平均出租率达到98.86%。因为没有更多信息，我们无法判断这个出租率准不准确，有了解的粉丝可以和飞鱼财经一起探讨。

　　谈谈新城的坏账计提

　　最后，来谈下新城控股的坏账计提情况。

　　前面我们问，在9亿净利润增长里有多少是实打实因销售增长而增加的利润，这个问题不好直接回答，但是我们看到新城控股在坏账计提上是十分“保守“的，如果严格计提，相信还可以挤出点水分来。

　　这种“保守”体现在哪里呢？

　　以2018年为例，坏账计提是按照整体应收账款的1%去计提的。

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　　对比下华夏幸福的情况：

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　　华夏幸福是按照账龄来计提的，最少的计提比例也是5%。飞鱼财经还看了下阳光城等房地产公司的计提情况，大多和华夏幸福差不多。

　　应该说新城控股的坏账计提比例远远低于同行。

　　说白了就是新城控股的应收账款和其他应收款，按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备，而其他房地产公司是按照账龄分析法去计提坏账准备的。

　　在分析新城控股的坏账计提情况时，飞鱼财经还注意到其2017年的一笔高达13.56亿元的应收账款。

　　2018年报披露，这笔应收债权产生于2017年度，来自一家叫做深圳市满孚实业的公司。

　　后新城控股将这笔应收账款放在了其他应收债权下。

　　新城控股2017年报有过一段表述，大概是说：因为拿到了深圳满孚的相关债券，认为该款项可以足额回收，所以没有计提。

　　天眼查显示，这家公司主营有色金属及金属矿产品的购销等，注册资本21.5亿元，但参保人数仅有4人。

　　更为重要的是，这家公司及其投资的企业在过去一两年中有超过500条因未按时履行法律义务而被法院强制执行的信息。同时，深圳满孚已经被最高人民法院公示为失信公司。

　　这样一家公司想要还上13.55亿的应收账款，肯定不是容易的事儿。

　　但就是这样，新城控股还是坚持不做单独计提。

　　新城控股2018年报中，对账面净利润增长有利的都做了特别积极的处理，而对于账面净利润不利的都做了十分保守处理，最后造就了一个百亿净利润的喜人画面。

　　应该说，新城控股试图给市场画一个大饼，造一个好的预期。

　　但是，A股从来不缺会画饼的公司，但是太缺真正把饼端上桌的公司！

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责任编辑：王涵