禹洲地产的投资逻辑

原标题：禹洲地产的投资逻辑 来源：等着蚂蚁变大象

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我前几天已经写文章论述了地产行业以及佳兆业的投资逻辑，下面我就从价值投资角度分析下禹洲地产的投资逻辑。

价值投资如果以三年为期，那么让我们看假如持有禹洲地产三四年时间，也就是2022年业绩公布后，我们会得到什么。

一，成长的销售。禹洲目前处于冲规模阶段，今年前9个月全口径销售额是488亿，假设后三个月平均销售额在80亿，则今年销售会达到730亿左右，根据公司下半年800亿的推货量和过往65%的去化率，这一销售业绩的实现并不难。公司目前土储货值3400亿，今年已经制定了明年全力冲击千亿的销售计划，假设明年冲击千亿成功，后年会降低销售速度提权益，那么预计2021和2022年销售复合增速将从过往的50%降低到20%左右，则未来三年的销售额是1000亿，1200亿，1440亿。这样你就会拥有一家年1440亿销售额的绩优企业。

二，跳跃的业绩。地产的特点是预售在前，结算滞后。禹洲的结算业绩滞后周期大概也是两三年，去年公司地产结算只有236亿，中报看已售未结算金额已经在七八百亿，今年的权益销售额估计在四百多亿。所以未来三年年结算业绩复合增长30%左右是大概率，这是由过往已经实现的销售决定的。粗略大体估算下，2020年业绩1.3人民币，2021年1.6人民币，2022年2元人民币。那么假如以2022年1440亿销售额算的前瞻性结算业绩，等结算时是每股2.6元人民币，大体和现在股价相当。

三，诱人的分红。假如你持有三年多，等到2022年年度分红为止，公司每半年分红一次，那么你将会赶上七次分红，预计这七次分红金额是0.3港元，0.15港元，0.35港元，0.2港元，0.45港元，0.25港元，0.6港元。也就是你可以分红2.3港元，按目前3.2港元买入，你的持股成本将降为0.9元。锁定胜局，假如再多持有一年依靠分红就收回成本了，这也符合禹洲过往四五年就会分红回本的历史。这也是持有低市盈率高息股的好处。

四，低廉的估值。如果说地产行业目前估值已经处于历史最低位，是价值投资的估值洼地，那么禹洲肯定是洼地中的洼地。禹洲以2019年计算的动态市盈率也就3倍，股息率14%左右，这在任何时期都是一个畸形的不可想象的估值，而这个估值竟然是给了一家把风险看的很重的发展很中庸的地产企业。看地产企业主要看核心利润，禹洲的业绩重估收益很少，业绩是实实在在的，3倍估值14%股息率没有任何成长都具备投资价值，何况禹洲未来几年实现30%左右的业绩增速是确定的。

五，放心的土储。禹洲地产的绝大部分土储都在核心一二线，核心一二线占比高达85%，而且布局区域很广，全国五大经济圈都有，抗风险能力强。

六，双轮驱动。公司销售物业的同时也会不断积攒持有物业，目前已建和在建持有物业高达200多万平，年租金3亿并每年快速增长，另外还有每年4亿的并且快速增长的物业管理收入。

综上所述，投资就是为了收益，假如持有三年多，等2022年业绩公布后，市场给4倍市盈率，那么股价会在9.6港元左右，假如给6倍市盈率，那么股价会在14.4元，而你的持仓成本只有0.9元。

以上这些是个人选取禹洲做保守加进攻主力投资的原因，里面很多是个人对公司的主观看法，市场千变万化，所以唯有谨小慎微的谋事在人，至于成事肯定在天了，写文章时持有禹洲，所以屁股决定脑袋，不构成任何投资建议。