思考乐教育：与战投华润签署物业租赁协议，国资参股凸显价值禀赋

原标题：思考乐教育：与战投华润签署物业租赁协议，国资参股凸显价值禀赋 来源：同花顺金融研究中心

天风证券10月12日发布对思考乐教育的研报，摘要如下：

与战投华润万家签署物业租赁协议，完善深圳及江门校网。

10月10日，公司公告，凭借与本公司主要股东华创煜耀的战略关系，公司与华润万家合作，并订立租赁协议，分别租赁在深圳及江门的两处物业，以开发及运营新的学习中心。

华润万家为华润集团旗下领先的零售商及商业物业营运商，拥有近22万名雇员在中国超过240个城市建立起一个拥有超过3100间零售店的成熟且广泛的业务网络。华润集团2003年归属国务院国资委直接监管，被列为国有重点骨干企业，从事消费品（包括啤酒、食品及饮料）、电力、物业、水泥、天然气、药品以及金融业务。

该物业租赁事宜对于公司未来发展具有较大意义

公司与华创煜耀及华润万家的战略合作迈进一步，公司目前正探索从华润万家的网络租用其他合适物业的可能性，以在广东省多个城市（包括中山、珠海、东莞及广州等）经营新学习中心，以进一步巩固思考乐在粤港澳大湾区的业务。

教培机构扩张发展主要资产即为教师及场地，其中教师方面，思考乐深度运营并及时创新城市合伙人、校区合伙人以及教师合伙人制度，上市后发布期权计划（行权价7.5港币），充分绑定激励，解决老师个人发展问题，进而激发教师工作动力及服务热情，提升学生满意度及续班率。

场地方面，未来借助强大股权的战略资源，或可帮助思考乐获取更多优质地段物业（靠近学校、住宅），把握重要战略资源。

公司于2012年正式成立于深圳专注K12课外教培，通过学业备考课程和初阶小学素质教育课程提供全面的课后教育服务。截至19H1教学点64家（在建18家，2016-18CAGR39%），学生11.6万人次+25%（2016-18CAGR58%），收入3亿+25%（2016-18CAGR70%），立足大湾区，公司处于快速成长阶段。截至2018年底学习中心54家，19-21年计划分别新开21、34、40家，三家合计新开95家，巩固大湾区优势地位，逐步向广深周边345线城市拓展。公司经营创新在于重视人才绑定与激励，不同于其他教培机构思考乐开创校长负责制和合伙人模式，搭建共同成长平台。

维持盈利预测，给予买入评级。

K12培训资产具备较大成长空间，思考乐坐享大湾区人口红利，管理团队极富干劲，合伙人制激励到位，目前正处于快速成长阶段，增长红利快速释放市值弹性较大，我们预计FY19-21年净利分别为1.3、1.69、2.2亿，PE分别为29x、23x、17x。

风险提示：开点速度不及预期，核心高管流失风险