本期投资提示：地产销售大幅上行，酒店依然亏损；长期借款大量到期，19年再融资压力较大。
销售：地产销售大幅上行，酒店依然亏损。18年权益销售面积 1018万平方米，权益销售金额 1311亿元，分别增长 61和 60%。权益销售均价微降至 12878元\/平米。结转收入同比上行 29.7%，经营利润率微降至 26%，净利润率受非经常损益影响大幅下降至10.8%。酒店业务仍处于亏损状态，目前共 89间营运中酒店，18年营业额上升至 70.3亿元，净利润为-4.59亿元。公司经营活动产生的现金流量净额连续 4年为负，万达商业收购款支付后 18年投资支出去大幅缩减。
投资：18年公司购地支出下降 37%至 371亿元，权益土地均价下降至 2640.8元\/平，土储主要集中在华北、华南及西北。18年末土地储备权益建面为 5783万平方米，土地储备主要分布在华南地区、中南地区、华东地区、华北地区、西北地区、海南、海外地区，分别为 1187.4、699.4、526.1、1358.6、1112.6、298.7、402.9万平方米（不包含投资物业），相对应占比为 21.26%、12.52%、9.42%、24.32%、19.92%、5.35%、7.21%。
按照土储权益总建面\/18年权益销售面积计算去化年大约 5.68年。
长期借款大量到期，19年再融资压力上升，寻求 H 股再融资。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至 79%，短期有息负债占比较 17年 10%上升至 14%，净负债率上行 15PCT至 185%。18年末公司短期借贷及长期借贷当期到期部分从 17年底的 284亿元大幅上行至 528亿元，目前货币资金 347亿元，短期有息负债覆盖率为由 17年 113%降低至 18年 66%，调整后速动比率由 17年 83%降低至 18年 56%，短期偿债压力凸显。资金受限率为 42.94%，不考虑预收款的货币资金受限率为 18%。公司寻求 H 股再融资，欲发行不超过 8.05亿股新 H 股，已向中国证监会进行申请，有待批准。
存续债方面：内地存续债 24只，存续规模 490亿元，平均剩余期限 1.77年，平均票面6.24%，平均到期收益率 5.63%，发行主体是富力地产其最新评级为 AAA。一年内到期 7只债券合计 70亿元；1-3年内到期 11只合计 192亿元。存续美元债 6只合计 27.75亿美元，平均剩余期限 3年，平均票面 8%，发行主体为怡略有限公司，债券评级均为 BB-。
1-3年到期美元债合计 3只 15亿元。
风险提示：地产调控收紧超预期，三四线景气下行超预期，再融资压力
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