新浪财经上市公司研究院 出品
改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。
不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产业的产值占我国GDP近四分之一。在以万科、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿，在如此庞大的体量下，是许多优秀的、实现了快速发展的房地产开发上市公司，这些市场主体的过去和现在为我国未来进一步深化改革开放提供了很好的参考实例。
因此深入剖析、对比分析各主要头部房企显得尤为必要。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商（考虑到中梁控股的体量较大，且已递交上市材料，故将其纳入考察范围），并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在投资价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
从运营规模表现来看，TOP50上市房企经营规模继续快速增长，头部效应愈发明显。合同销售金额、营业收入、资产规模均实现了快速增长。从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿的企业有57家，约占上市房企资产总量的27%，超过3000亿的企业有14家，超过万亿的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。销售规模方面，超千亿规模的房企已达到31家，碧桂园、万科、恒大均超过5000亿元，根据克而瑞数据，截止2018年底，土储货值超过万亿的房企达8家，超过5000亿元的达22家，权益土地储备超过5000亿元有12家。过去一年，上市房企的净资产快速增长，仅净资产就超过千亿的房企达11家。
在成长及经营绩效方面，尽管相较于2017年增速有所回落，但2018年上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现较快增长。虽然拿地面积及金额增速放缓明显，但全年的销售增速依然亮眼，即使是体量已超过5000亿的碧桂园、万科、恒大过去一年的销售额同比增速也达到了32.48%、14.56%、10.1%。值得注意的是，全年的拿地面积与销售面积之比的均值依然达到1.63，可供头部房企开发的土储面积依然在增加。随着2018年土地市场降温，TOP50房企销售均价与拿地均价之比达到3.35的水平。2018年末，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.31和0.21，同2017年相比，有所下降。
结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。TOP50房企平均收入储备倍数为12.23（参照的是2018年收入），可供结算计入营收的储备较为充足。在未考虑如佳兆业的旧改土储没有计入报表等部分特殊情况的条件下，合景泰富集团的业绩储备倍数最高，达到40.63，而华夏幸福由于特殊的开发模式的原因，业绩储备倍数仅为3.38位列TOP50最后。
在财务及风险控制上，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。测评研究报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。中指院数据显示，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。陆家嘴、恒大、富力地产、金科股份等面临的短期偿债压力较大，佳兆业、大悦城、中南建设等净负债率明显偏高。
2018年，在TOP50上市房企中，平均加权融资成本为6.24%。其中，中梁控股的平均融资成本最高，达到9.9%，其后分别为朗诗绿色集团（9.8%）、佳兆业集团（8.42%）、荣盛发展（8.2%）、中国恒大（8.18%）。而九龙仓集团、中海、华润、龙湖等房企融资成本位于最低的行业。
盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。中指院数据显示，2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点。2018年，新浪财经价值榜TOP50房企中，平均毛利率、净利润率、净资产收益率（ROE）分别达到34%、16%、18.8%，其中新城控股凭借着41.19%的ROE高居榜首，相比之下，绿城中国的加权ROE仅为3.71%。
TOP50房企过去一年的股利支付率平均值为33%，多数房企的分红政策较为稳定，近两年的股利支付率也较为可观。其中，陆家嘴、金科股份、绿城中国的分红率达到50%左右，阳光城的股利支付率仅8%。
附一：2019新浪财经上市房企价值榜TOP50单项榜
2019新浪财经上市房企价值榜TOP50之A股十强
2019新浪财经上市房企价值榜TOP50之H股十强
2019新浪财经上市房企价值榜TOP50之运营规模十强
2019新浪财经上市房企价值榜TOP50之盈利能力十强
2019新浪财经上市房企价值榜TOP50之财务风控十强
附二：评测指标体系说明
根据房地产开发行业的商业模式及开发流程，此次评测将评价体系总体设定为“2个层次、4个维度”的框架。
其中，第一个层次，即一级标题所包含的4个维度分别为：企业规模、成长潜力及运营绩效、盈利能力、财务及风险控制。
第二个层次，即二级标题为个一级标题下再单设多个评价指标，如一级标题“盈利能力”下设销售毛利率、净利润率、ROE等参考指标。各一级标题、相应的二级标题及各自的权重情况如下：
运营规模：拿地金额，土储货值，销售金额，营业收入，股东权益。
成长及经营绩效：拿地面积同比增速，收入储备倍数，销售金额同比增速，拿地面积/销售面积，拿地价格/销售价格，存货周转率，经营活动现金流。
盈利能力：净资产收益率，股利支付率，销售毛利率，销售净利润率，归母净利润增速。
财务及风险控制：一二线土储占比，短期偿债压力，净负债率，资产负债率，平均融资成本。
责任编辑：公司观察
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