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新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。
万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。万科位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第4位，其中公司规模效应方面明显，和碧桂园等并列第1位；运营发展方面表现相对迟缓，位列33位；而盈利能力方面在TOP50中表现尚好，位列9位；万科的财务表现一直较为稳健且可靠，位列第15位。
规模：土储货值已掉到第五位 收入增速表现一般
据克而瑞及公司公告数据，万科在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为2540.6、6069.2、17992亿元，在TOP50房企中分别位列第2、3、5位，头部效应明显。万科多年来销售额一直处在所有房企的首位，自从碧桂园和恒大搭上了“高周转”和三四线大行情的历史机遇，万科又被“万宝之争”耽误了一两年，万科目前的销售规模已明显落后于碧桂园和恒大。由于保利、融创等可售货值的均价较高，万科的储备货值更是掉到了第5位。
在一定程度上错过了上一轮地产大牛市的情况下，万科近两年的拿地力度不小，就在以恒大为代表的高杠杆房企纷纷减少拿地的背景下，万科在2018年拿地不降反升，超过向来激进的融创中国等居第二。
由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反映的是前两年左右的销售情况，万科营收为2970.8亿元，同比增速为25.2%，在2016大牛市的背景下，这一增速表现较为一般，明显低于体量同样庞大的碧桂园、恒大等。
截止2018年末，公司的总资金和净资产分别达15285.79亿元、2356.21亿元，净资产规模在所有房企中位列第三位。
发展：18年销售增速显著靠后 存货周转率下滑至0.28
万科2018年拿地金额为2541亿元，拿地面积为4681.4万㎡，同比增长9.03%，拿地力度有所提升，而2017年拿地为4293.8万㎡，拿地均价约为5427元/平米，较上年的6066元/平米降低10.5%。万科全年销售面积为4015.6万㎡，销售金额为6069.2亿元，同比增长14.56%，这一增速在TOP50名单中明显靠后，这在很大程度上拉低了万科在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.78。总体看，全年的拿地面积依然高于销售面积，可供开发的池子依然在扩大。
万科的存货周转率表现相对较慢，近十年来均未能超过0.4，由于近期拿地力度大，销售增速相对一般的原因，近两年的存货周转率接连下滑至0.28。
结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。万科收入储备倍数为7.76（参照的是2018年收入），低于TOP50房企数据均值，而该数值2017年为11.24。
盈利：盈利能力稳定 股利支付率近年新低
万科多年来细水长流，公司的盈利能力一直保持稳定且较好的状态。2018年万科销售毛利率为37.48%、销售净利率16.55%、净资产收益率（加权ROE）23.24%，各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。不过，在头部的几家房企中，万科的加权ROE表现一般，比碧桂园、恒大、融创的都要低一些，这跟万科的杠杆率较低有关系，值得注意的是，这是万科除2007年之外最高的ROE表现。
万科近些年的股利支付率维持在40%左右，而2018年的支付率仅为30.8%，明显低于前几年的平均水平。
财务：融资成本明显上升 资产负债率历史新高
万科今年中期平均融资成本较2017年明显提升，为6.25%，甚至略高于TOP50房企平均融资成本均值6.24%，这使得多年来万科保持着财务稳健、融资成本低的印象有所改变。2017年数据显示，万科平均融资成本为5.4%。
目前万科账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有1884.17亿元，短期债务为792亿元，长期债务为1680亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，万科短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.42，低于TOP50房企数据均值0.69。
净负债率为30.89%，在TOP50中位列第五低的位置，远低于均值90%。在销售规模前几的头部房企中是最低的。值得注意的是，万科的整体资产负债率却达到了历史最高值的84.59%，公司账面合同负债高达5047亿元，且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市，风险相对可控，财务较为稳健。
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