新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。
保利地产是国内较早从事不动产投资开发的企业之一，旗下有“保利地产”品牌，公司致力于打造“不动产生态发展平台”，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。保利地产位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第9位，其中公司规模效应方面明显，和碧桂园、万科等并列第1位；运营发展方面表现较为迟缓，位列43位；而盈利能力方面在TOP50中表现中等，位列22位；且保利地产的财务表现一直较为稳健，位列第24位。
规模：销售增速掉队 营收规模排名或被融创反超
据克而瑞及公司公告数据，保利地产在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1834.8、4050、22524亿元，在TOP50房企中分别位列第4、6、3位，头部效应明显。保利地产多年来销售额一直在“招保万金”的名声下稳居前十，自从碧桂园和恒大搭上了“高周转”和三四线大行情的历史机遇，融创近年来的狼性扩张，“招保万金”似乎已难有当年的“统治力”，除了万科“余威”尚在，其余的销售面积均在前五开外了。保利地产2018年的销售面积已降至第6位。由于保利、融创等可售货值的均价较高，保利地产的储备货值目前排在第3位。
由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，保利地产营收为1945.55亿元，同比增速为32.66%，归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%，在2016大牛市的背景下，这一增速表现中规中矩，明显低于体量同样庞大的碧桂园、融创、恒大、龙湖等。考虑到融创近些年的高速增长，未来一两年融创的营收规模超越保利地产的概率很大。
截止2018年末，公司的总资金和净资产分别达8464.94亿元、1864.94亿元，净资产规模在所有房企中位列第4位。
发展：销售与拿地价格之比低 利润率或承压
保利地产2018年拿地金额为1834.8亿元，拿地面积为3064.7万㎡，同比下滑16.5%，拿地力度有所减弱，而2017年拿地则为3670.3万㎡。拿地均价约为5986.88元/平米，较上年的5812元/平米基本持平。保利地产全年销售面积为2715.3万㎡，销售金额为4050亿元，同比增长28.57%，这一增速在TOP50名单中明显靠后，这在很大程度上拉低了保利地产在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.49，在销售规模前十大房企中仅高于中海地产，利润空间或承压。总体看，全年的拿地面积依然高于销售面积，可供开发的池子依然在扩大。
保利地产的存货周转率表现相对较慢，近十年来均未能超过0.4，大多数时间在0.29左右波动。结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。保利地产收入储备倍数为13.12（参照的是2018年收入），略高于TOP50房企数据均值12.23，而公司该数值2017年为14.35。
盈利：ROE在前十中垫底 分红政策稳定
同万科相似的是，保利地产多年来细水长流，公司的盈利能力一直保持相对稳定状态。2018年保利地产销售毛利率为32.48%、销售净利率13.44%、净资产收益率（加权ROE）16.63%，各项盈利指标处在TOP50房企的中游。在头部的几家房企中，保利地产的加权ROE表现垫底，比碧桂园、恒大、融创、万科等都要明显偏低，这跟保利地产的杠杆率较低有关系，尽管近两年有所回升，但保利地产近年来的加权ROE表现大致看来呈下降趋势。
保利地产近些年的股利支付率维持在31.46%左右，而2015-2018年的支付率均为30%，尽管股利支付率不算很高，但基本上维持了一个稳定的分红政策。2006年上市以来，累计分红13次，共计分红272.42亿元。
财务：短期债务压力不大 长期债务超两千亿
保利地产今年中期平均融资成本较2017年有所提升，为5.03%，明显低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%，这使得多年来保利地产保持着财务稳健、融资成本低的印象。2017年数据显示，保利地产平均融资成本为4.82%。
目前保利地产账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有1134.31亿元，短期债务为487.18亿元，长期债务高达2149亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，保利地产短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.43，低于TOP50房企数据均值0.69。
净负债率为80.55%，在TOP50中位列中游，略低于均值90%。在销售规模前几的头部房企中是较高的，仅次于近几年快速突进的恒大及融创等。值得注意的是，保利地产的整体资产负债率却达到了历史最高区域80%附近，公司账面预收账款达2997.95亿元，且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市，风险相对可控，财务较为稳健。
责任编辑：公司观察
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