新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。
新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过26年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，连续十年位列中国房地产行业前20强，目前总资产超人民币2900亿元。新城控股位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第5位，其中公司规模效应方面较为明显，列第10位；运营发展方面表现相对领先，位列10位；而盈利能力方面在TOP50中表现最好，位列1位；且新城控股的财务表现较为稳健，位列第14位。
规模：结算收入增速明显低于前几年销售增速
据克而瑞及公司公告数据，新城控股在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1112.2、2204.3、9397亿元，在TOP50房企中分别位列第7、8、9位，经过近几年的快速发展，头部效应较为明显。新城控股搭上了“高周转”和三四线大行情的历史机遇，销售规模及土储货值一跃进入前十，也是除碧桂园之外，前十中唯一主要土地储备分布在三四线的开发商。
赶上了地产牛市的甜头让新城控股信心倍增，就在以恒大为代表的高杠杆房企纷纷减少拿地的背景下，新城控股在2018年拿地不降反升，尽管拿地金额增长较少，但拿地面积增长了约40.7%，因此，拿地成本也明显下降。
由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，新城控股营收为541.33亿元，同比增速为33.58%，在2016大牛市的背景下，这一增速表现较为一般，明显低于前几年公司的销售额增速。
截止2018年末，公司的总资产和净资产分别达3303.2亿元、509.6亿元，净资产规模在所有房企中位列第21位。
发展：销售拿地快速扩张 存货周转率陡然下滑
新城控股2018年拿地金额为1112.2亿元，拿地面积为4773.2万㎡，同比增长40.7%，拿地力度继续提升，而2017年拿地为3392.46万㎡。拿地均价约为2330元/平米，较上年的3175元/平米降低26.6%。新城控股全年销售面积为1791万㎡，销售金额为2204亿元，同比增长74.9%，这一增速在TOP50名单中位列第10，全年销售均价与拿地均价之比为5.28。总体看，全年的拿地面积依然大幅高于销售面积，可供开发的池子依然在快速扩大。
新城控股的存货周转率表现相对较快，前些年均未能低于0.5，由于近几年拿地力度大，土地储备增多，存货周转率接连下滑至0.31的低位。不过，这也在一定程度上增厚了公司未来的业绩保障倍数。
结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。新城控股收入储备倍数为19.54（参照的是2018年收入），低于主流房企数据均值，而该数值2017年为19.13。
盈利：盈利能力突进 超高ROE或难持续
新城控股近几年借着三四线的东风，盈利突飞猛进。2018年新城控股销售毛利率为36.69%、销售净利率22.55%、净资产收益率（加权ROE）41.91%，各项盈利指标处在TOP50房企的上游。在头部的几家房企中，新城控股的加权ROE表现位列第一，这也是新城控股除上市以来最高的ROE表现。
新城控股自上市以来股利支付率逐年上升，而2018年的支付率为32.1%，公司整体的分红政策系相对稳健向好。
财务：融资成本明显上升 万亿土储风险待观察
新城控股今年中期平均融资成本较2017年明显提升，为6.47%，甚至略高于TOP50房企平均融资成本均值6.24%，2017年数据显示，新城控股平均融资成本为5.32%。
目前新城控股账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有454.09亿元，短期债务为130亿元，长期债务为503.54亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，新城控股短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.29，低于TOP50房企数据均值0.69。
净负债率为35.25%，在TOP50中位列第8低位，远低于均值90%。在销售规模前几的头部房企中仅高于万科、华润和中海。公司账面预收账款高达1182.31亿元，但公司整体的土地储备多数分布在三四线城市，土储货值达近1万亿的情况下风险有待观察。
责任编辑：公司观察
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