5000亿货值库存压顶 京限竞房一年去化不足三成

　　5000亿货值库存压顶 京限竞房一年去化不足三成

　　■本报记者 李未来 北京报道

　　一面是限竞房库存压力凸显，一面却是限竞房地块的持续供应，导致北京“限竞房”的去化困难。

　　5月17日，北京市规划和自然资源委员会挂牌出让3宗土地，挂牌起始价超80亿元，三宗地块分别位于大兴亦庄经济开发区和怀柔，其中亦庄两宗为限竞房用地，另一宗非限竞房用地则位于怀柔新城。

　　自从2016年年底以来，“限房价、竞地价”地块一直都是北京土地供应的主流。过去三年，北京出让了95宗商品房住宅地块，其中限竞房地块高达92宗。

　　过去一年，限竞房项目供应达到高潮，中原地产研究中心统计数据显示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合计入市限竞房项目49个，供应住宅套数达33427套，而网签数据合计仅9438套，去化率不足三成。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年入市的限竞房有望超过6万套，从整个北京市场来看，5000亿元货值的限竞房库存压顶，后续将留给购房者更多的选择。

　　扎堆入市

　　进入4月，北京青龙湖板块限竞房项目集中亮相，作为北京限竞房较为集中的区域，青龙湖吸引了万科、首开、金地、龙湖四大开发商。

　　2017年6月22日，龙湖+国开东方+万科+首开联合体以56.1亿元的价格拿下熙湖悦著项目地块；2018年7月4日，金地以17.5亿元的价格将其竞得金地·大湖风华地块，溢价率41.13%；2018年9月13日，首开以11.5亿元的底价拿下首开·熙悦观湖项目地块。

　　上述三个限竞房项目的商品住房销售均价均不超过37245元/平米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。均不配建保障房，但要执行“90/70”政策。

　　这三个限竞房都已经开放了售楼处。据了解，金地大湖风华主推的89㎡三室两厅精装房的销售总价在330万-350万元之间；首开熙悦观湖主推的89㎡三室两厅两卫精装户型总价约300万-320万元；龙湖熙湖悦著主推的83平米三室两厅户型总价约290万元。

　　记者了解到，青龙湖位于北京房山区，上述3个限竞房项目分布在青龙湖公园周边西六环外，距离最近的房山地铁线也有近10公里的路程，交通较为不便。

　　事实上，北京不少限竞房因为位置偏远、转手条件严苛等原因，去化一直较为缓慢。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合计入市限竞房项目49个，供应住宅套数达33427套。而网签数据合计仅9438套，平均网签均价为49075元/㎡，网签面积98.9万㎡，以网签面积计算，北京限竞房项目网签完成率仅25.2%。虽然网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例依然仅约40%。

　　2018年年底，《华夏时报》记者走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现，与普通楼盘相比，限竞房项目由于销售条件严格（设置均价和最高单价上限），且业主购买后五年内不能出售，因此格外受到“冷落”。

　　以孙河别墅区为例，2017年5月，天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，楼面地价5.13万元/平米，该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米，相比周边的龙湖景粼原著、首开琅樾等“非限竞房”项目，其2018年7月份入市后销售情况并不理想。

　　孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者，该项目成本太高，利润空间有限，对于业主来说，5年内限售，并不是很好的选择。

　　或增加不限价地块供应

　　2019年年初，一直以“限房价、竞地价”为主要土地出让模式的北京，新年伊始挂出了两宗不限价地块，均位于朝阳区孙河乡。

　　针对这两宗地块放松限价的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称，孙河地区不限价出让土地不能理解为限价政策的退出。但随着此等宽松类的信号出现，很大程度上也有助于后续房企预期的调整。反过来也可以看出，因为没有限地价，所以未来房价上涨的可能性相对是加大了，这也要求后续关注此类不限价土地入市的影响。

　　事实上，在这两宗土地之后，北京市土地供应还是以“限房价、竞地价”模式为主。

　　张大伟表示，北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使在这样的促销力度下，北京新建住宅市场依然萧条。整体看，目前北京新房市场实际销售的平均签约数量也不足45%。值得关注的是，限竞房分化非常明显，除了少数位置优越项目外，大部分面临很大的去化难题，甚至亏损。

　　张大伟还表示，相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推向市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常慢。而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战或许会升级。

　　也有业内人士指出，“限竞房”使得住房变得越来越多元，保障和满足了城市刚需和刚改中中低收入群体的住房需求，但是因为限竞房的流通性被限制，因此在市场上遇冷，政府在以后的土地供应中可能会混合推出“限竞房地块+不限价地块”，这样可以丰富北京商品房市场的供应和产品的梯度。让不同需求的人都能在市场上寻找到适合自己的产品。

　　涿州楼市现回暖迹象

　　二手房无证交易成风

　　■本报记者 李未来 涿州报道

　　环京楼市降温后房价几乎遭到“腰斩”的涿州，近期有了回暖的迹象。

　　“春节以后，涿州的房价就开始有所上升了，最主要的表现就是业主的心态发生了变化，年前业主的报价都可以松动，比如总价110万元的房子可以还价到105万甚至100万，现在业主坚持卖110万，还价的余地不多。”近日《华夏时报》记者走访涿州高铁站周边楼盘时一名中介人员说道。

　　一名房地产专业人士表示，春节以来环京楼市普遍升温，这一方面是受北京楼市的影响，上半年北京二手房交易活跃起来，另一方面是因为环京楼市在跌入谷底一年多以后，将进入新的调整期。

　　而涿州一名从事二手房交易的人员告诉记者，涿州楼市回暖是因为有一系列的利好刺激，如高铁站附近的商业项目即将开始运营，离涿州不远的首都第二机场已经开始运营，这也会带来一定的利好。

　　业主报价难松动

　　从北京西到涿州东，高铁只需要约25分钟，涿州东站也是京广线上离北京西最近的高铁站。扼守着这样的地理位置，涿州高铁站周边吸引了K2、鸿坤、万科、华远、华融等众多开发商。

　　2017年初，正当环京楼市达到顶峰时，涿州高铁站周边房价一度卖到2万元/平米，随着各地纷纷出台限购政策，环京楼市一落千丈，涿州高铁站周边房价由2万元/平米降到1.2万元/平米左右。

　　《华夏时报》记者在2018年上半年涿州楼市正低谷时走访了高铁站附近多个项目，面对已降温的楼市，部分开发商骑虎难下，新房价格仍然维持在高点，而二手房却早已降价。以涿州东站对面500米处某楼盘为例，彼时其整个项目的住宅可售房源只剩8号楼的一个单元，据房天下数据显示，该楼盘目前起价为2万元/平米。

　　相比而言，该项目的二手房彼时只卖到1.3万元/平米左右，而且有很多人出手，高铁站附近的一手房根本卖不动，因为二手房太多，价格相对便宜。

　　该项目以86平米的两居户型为主，去年4月份有几名中介人员向记者推荐了几套性价比极高的房源，单价仅约1万元/平米，总房款约90万元。而当近期记者再次来到该小区时了解到，类似的“便宜”基本上捡不到了，中介人员告诉记者，去年上半年的时候市场处于低谷，有些着急的业主就大降价甩卖，但今年以来业主的心态已经发生了变化，他们看到市场有些起色，便不甘心再以市场低谷时期的价格转让，而且还价的余地也更小了。

　　“年前业主的报价都可以松动，比如总价110万元的房子可以还价到105万甚至100万，现在业主坚持卖110万，还价的余地不多。”一名中介人员表示。

　　未取得不动产证交易存风险

　　目前，涿州高铁站周边的三大楼盘均已交房，且无新房可售，二手房市场逐渐活跃起来。不过记者了解到，其二手房交易并不是走正常流程，而是在没有取得不动产登记证的情况下签订由买家、卖家和中介组成的“三方协议”。

　　以中国华融资产管理股份有限公司开发的华融现代城为例，有中介人员向记者推荐了该项目8号楼三居室，总价约100万元，该房屋虽已交房，却尚未取得不动产权登记证书。不过，中介人员告诉记者，这并不影响交易，可以先交35万元的首付款给到房主，等到房主办理完不动产权登记证书后再进行过户，以及办理银行贷款。

　　然而，这种交易方式存在较大风险，相当于是在没有在政府不动产登记部门备案的情况下私自进行交易，客户交完首付款后，一旦房主在办理房屋产权登记过程中出现问题，客户的权益很难保障。

　　记者还了解到，上述三大项目大部分为毛坯交付，而在已交房的情况下，客户购买后就可以立即进行装修入住，但在尚未过户的情况下，房屋的所有权尚属于原房主，无论什么原因导致过户手续无法完成，那么房屋的使用权方面将会产生纠纷。

　　一名业内人士告诉记者，目前这种情况在环京几乎形成了一种风气，很多二手房交易是在尚未完成不动产初始登记的情况下进行的，也经常造成一些纠纷，因为环京楼市经常会出现波动，“跳涨”和“跳跌”的情况也并不少见，在“跳涨”的情况下，有房主宁愿违约也不希望再以协议的价格出售，而在“跳跌”的情况下，也有客户宁愿违约也不愿意付出比当前市场价高出很多的价格购买。

　　在2016-2017年楼市升温期间，甚至有很多开发商鼓励客户“压房”，即在房屋还没有达到预售的情况就私自出售给客户，价格也是开发商私自确定的，并承诺在房屋市场价上涨以后免费进行合同更名，开发商退给客户首付款，接盘者还要将市场差额付给客户。然而，很多类似的楼盘都存在土地问题，后期存在拿不到预售证甚至被查出“违建”的风险。

责任编辑：张国帅