去杠杆卓有成效 中南建设安全边际上升

　　去杠杆卓有成效 中南建设安全边际上升

　　文/伍谷戈

　　降低有息负债、加速销售回款、提高净利润，正在成为房企去杠杆的标准动作。能实现者当中，就有中南建设（000961.SZ）。

　　上市十周年之际，中南建设在财务结构优化和平衡上又迈入了新台阶。

　　根据2018年年报，公司归属于上市公司股东的净利润为21.9亿元，同比增长219%。这种增长，延续在了2019年一季度的报告中，数据显示，净利润4.82亿元，同比增长27.07%。

　　2018年中南建设实现销售金额1466.1亿元，同比增长52%；营业收入达401.1亿元，同比增长31%；毛利率为19.56%，提高了3.03个百分点。

　　值得注意的是，规模增长的同时，反映公司真实负债情况的有息负债规模仅从2017年末的529.8亿元增长至2018年末的579.4亿元，剔除预收账款后的资产负债率为44.97%，相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点，在行业中处于低位。

　　更值得一提的是，按照Wind房地产行业分类（以下全部按照此分类进行），中南建设2018年的经营性净现金流量净额（合并报表）位列A股地产企业第四位，居于绿地控股和万科等巨头之下。

　　规模增长的同时表现出健康的财务指标，中南建设是如何做到的？

　　注重自我造血力

　　注重自我造血力，是重要的一方面。尽管地产行业销售规模仍在惯性增大，而面对调控，房企的销售回款情况并不乐观。根据统计显示沪深两市148家房企中，2018年有45家房企经营性净现金流净额为负，能够达到100亿元以上流量净额的仅有10家。2016年和2017年，中南建设和诸多房企一样经历着严峻的市场考验，并出现了经营性净现金流净额为负的情况。

　　不过，公司方面早就意识到了需要开始加快销售回款力度。由于销售回款的强劲，过去三年里经营性现金流入数值也在增大：从2016年的427亿元、2017年的607亿元、到2018年的971亿元。

　　2018年公司经营活动产生的现金流量净额也在去年实现转正，达到194.3亿元，增幅达到761.4%。

　　值得关注的是，根据中南建设2018年年报，在该财年公司投融资资金缺口，实际都是动用经营性现金流来予以补充的。而971亿元的经营性现金流也是全部有息负债的1.7倍，造血能力较强。

　　事实上，经营性现金流快速提高的另一面，也离不开公司本身销售额的提高。按照房地产2年左右的结算周期，2018年的销售额从2016年开始就有了铺垫。

　　公司2015─2018年的销售额分别为229亿元、502亿元、963亿元、1466亿元，每年的增长率是119%、91.8%和52%，累计增长540%。

　　利润表现上，过去四年分别是3.15亿元、4.06亿元、6.87亿元、21.93亿元，每年增长率为29%、69%、219%，4年累计实现增长590%。

　　照此推算，在接下来的2019年和2020年，公司的利润和营收还会有不错的增长。

　　有息负债低

　　尽管资产负债率比2017年有小幅增加，不过比负债率更有参考价值的是“剔除预收账款后的资产负债率”和“有息负债率”。

　　可喜的是，中南建设在这两个负债率上皆已经进入了下降通道。

　　对于前者，中南建设在2018年较2017年的51.13%下降了6.16个百分点，仅为44.97%。对比来看，这一数值是前20强房企中最低的。

　　对于后者，也有着比较明显的下降。按照测算，从2017─2018年为30%和24.6%。仔细剖析不难发现，总资产（合并报表）从1768亿元升至2357亿元，增幅达33%左右；而有息负债规模从529.8亿元到579.4亿元，增幅仅为10%不到。

　　在规模大幅增加的同时，这两大负债指标是下降的，实属不易。按照通常的发展路径，适当合理的负债有利于公司快速扩张发展，多家第一阵营房企早就证明了这一点。

　　有息负债率的降低也代表着公司在降杠杆上走出了实质性一步。

　　进一步拆解有息负债结构，中南建设也呈现出健康的态势。在公司579.4亿元的有息负债中，短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元，在全部有息负债中仅占比31.09%。分类上，银行借款约52.1%，债券等债务融资工具占比18.5%，其他借款的比例为29.4%。短债比较好。

　　2018年公司持有的货币资金年末达204.2亿元，相对2017年末增长43%。现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债，公司偿债能力强，实际经营风险低。

　　如何通过金融工具的组合降低综合融资成本并且获取足够的资金，也在体现着中南建设的实力。

　　根据梳理，2018年公司在积极开拓融资渠道以保障资金链安全。共获得银行授信额度1182.53亿元，其中已使用授信额度348.6亿元，剩余授信额度833.93亿元。此外，还灵活使用债券，资管，信托及ABS等渠道进行融资，并积极开拓海外债，尾款ABN，保理ABS等项目。

　　与周期共舞

　　不错的业绩表现，赢得了机构的认可。华创证券在研报中给出了维持“强推”的评级。

　　“考虑到公司利润率将持续回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，按照2019年目标PE10倍，上调目标价至10.98元。”报告中称。

　　按照中南建设自己的预判，“随着地产、建筑两大主业深入扎根，拥有前瞻性土储布局的中南建设将会迎来更广阔的发展空间。十年磨一剑，相信中南建设在上市十周年之际将继续发力，筑造更好的自己”。

　　通过地产、建筑两大板块双轮驱动，公司2018年的盈利水平在“质”以及“量”上都得到了提升。

　　从房地产板块来看，公司2018年实现房地产合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比上升52%。项目利润率明显改善，综合毛利率20.23%，比2017年同期上升4.37个百分点。

　　在建筑板块，2018年中南建设新承接项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%，PPP建筑业务合同金额97亿元，占公司总体新承接项目合同金额的27%。建筑业务实现营业收入152.4亿元，同比增长30%。

　　在布局上，中南建设新增项目111个，规划建筑面积合计1595万平方米，新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市。

　　截至2018年年底，公司共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，根据城市等级区分位于一二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。

责任编辑：李锋