绿城急补库存 逆势扩张能否追回失去的岁月

　　“上午未来科技城的地拿到了吗？”这是3月20日绿城媒体沟通会结束时，张亚东走出会议室询问同事的第一句话。张亚东很关心绿城的拿地情况，绿城和绿城背后的中交同样关注。

　　绿城2018年财报显示，期内新增37块土储，截止期末累计建面3247万方，存货同比2017财年减少超过70%。与此同时，张亚东在业绩会上表示，绿城将在2019年实现2000亿元销售额。很明显，3000万方的土储和大幅降低的存货与2000亿规模房企不匹配，因此绿城增加土储一事迫在眉睫。

　　在失去了上一轮黄金周期之后，绿城的追赶之心显得十分迫切，在土地市场上已不再佛系，而是转换为彪悍地抢夺之势。

　　根据中指院数据统计，2019年一季度，绿城拿地金额为49亿元，排名35位。但值得关注的是，三月底四月初新增土储中，有4块为典型的楼面均价较高地块，其中杭州萧山地块再度出现面粉价与面包价相当的情况。

　　2019年楼市走向不明，大多数房企依然对市场保有一份谨慎之心，在此之际提速的绿城，此番会站在天枰上幸运的那一端吗？

　　强势夺地

　　截止到4月3日，绿城在公开土地市场共拿地9块，其中宁波两块、杭州两块，同时还包括西安、日照、郑州、天津、太原、台州共8个城市，合计拿地金额约60亿元。这10宗地块中，宁波、杭州的4宗地块属于楼面均价较高者，其中杭州萧山地块的地价更是直逼周边在售商品房价。

　　4月3日，宁波东部新城地块被绿城以23.4亿元价格拿下，配建2.12万保障房，其中可售楼面价约为2.9万元/平米，目前周边在售高层价格4万元/平米，洋房4.8万元/平米。3月29日，杭州萧山兴议村地块19.7亿元被绿城拿下，其中自持面积占比22%，实际可售楼面价约为3.5万元/平米，而周边在售高层价格为3.5万元/平米，洋房4万元/平米。3月28日，绿城拿下宁波潘火投创地块，成交总价26.9亿元，实际可售楼面价1.8万元/平米，周边二手精装价格为2.5万元/平米。1月30日，杭州余杭未来科技城地块被绿城以9.6亿元价格拿下，实际可售楼面价1.6万元/平米，周边在售高层2.2万元/平米，合院价格4万元/平米。

　　从以上4宗地块可以看出，绿城从3月开始加大了在主流核心城市拿地的动作，然而有专业机构评估，从可售楼面价来看，比照目前周边在售均价，绿城这4宗地块均可能面临亏损，该机构同时指出，绿城在土地市场补仓的直接原因是因其1月账上有约736亿元较为富裕的自有资金，故加大补仓预期。

　　中原地产分析师卢文曦表示，杭州一直以来都是绿城的大本营，在规模促动之下，绿城对于守牢大本营仍有一些期待，“由于绿城目前节奏较快，因此上半年拿地之后有望在下半年回笼资金，对于业绩转化有较大帮助，且宁波和杭州的地块较为优质，对于绿城的后期销售有一定帮助。”

　　存货虚空

　　张亚东对于土地的关注并不是空穴来风。绿城2018年财报显示，当期共拿地37块，花费土地款517亿元，截止期末共有3247万方土储，其中资产负债表显示，当期可供发展物业为228.4亿元，同比减少10.3%，发展中物业为1178.8亿元，同比增长41.8%，存货为1.2亿元，同比减少70.7%。

　　可供发展的存货不足，是制约绿城接下来发展的重要掣肘。相比2018年的1564亿元，绿城今年制定了2000亿的销售目标，但需要有足以支撑其规模的土储。相比之下，规模小于绿城的金茂有6420万方土储，而绿城一直想与之对标的中海则有9144万方，华润有5957万方。

　　无论是与过去的绿城对比，还是与其目标企业对比，绿城土地储备较少的问题都是其眼下最严峻的考验，而全面中交化的绿城一直将规模摆在重要位置。

　　今年1月，张亚东将绿城的架构由“11+5”变为“8+3”，设立6个区域公司，外加亚运村项目公司，同时成立小镇事业部、金融事业部、特色房地产事业部（即以TOD开发模式为主的原杨柳郡集团）和商管事业部。与此同时，绿城开始落地共赢机制，其中包括此前未实施过的跟投。

　　更为显著的变化是一直很慢的绿城开始强调“高周转”。在2018年业绩会上有投资者问绿城在2019年是否采用高周转模式，管理层表示，“一般情况下，从拿地到销售，按绿城原来的速度比较慢。我们在规划设计上会投入很大的精力，反复研磨产品。在新的大运营体系的管控下，我们各项周转指标都有大幅度的提升，意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可具备销售条件。”

　　而这种改变从中交入驻绿城的那一刻就开始了，中交曾明确表示要进入央企前三名，对标企业为中海、保利。

　　销售乏力

　　易居研究院分析师严跃进表示，由于过去几年绿城一直处在股权纷争期，其发展有一定滞后，随着中交的入驻，目前步入了平稳期，在这个阶段补仓有利于规模的做大。

　　在央企的背书之下，绿城解决了多年来的财务困境，然而在追赶规模的路上，绿城在土地市场的积极表现可能为后续发展埋下隐患。

　　孙宏斌对于今年土地市场较为悲观，他认为目前土地市场已经进入到高溢价阶段，公开市场拿地可能面临较大风险。与此同时，虽然目前市场状况有所好转，但是多数房企对于后市的判断都比较谨慎。

　　“房价较大规模上涨仍然不具备基础。”严跃进表示，“杭州市场和宁波市场有一定的楼市泡沫，这是需要警惕的风险，或者说要防范被套的风险。”

　　地王不一定会成为楼王，当房价大幅上涨预期不在，高价买地的风险最终仍旧将由企业所承担，逆势扩张下的绿城重新找回了增长的勇气，但可以预见的是，加速的另一面，必然是资金状况趋于紧绷，以及杠杆比率的提升。

　　尤其值得关注的是，绿城在今年一季度销售额255亿，仅完成年度目标12.75%，同比去年下滑8.6%，若后续的销售去化上不来，公司高价拍地的风险也将进一步累积。

责任编辑：鲍一凡