房价问题根源仍在体制

　　吕尚春

　　从2007年中期开始，资本市场的左右引擎金融与房地产互为辅翼，带动了前所未有的资产价格膨胀速度。而现在，在货币紧缩的大环境下率先陷入低迷的，也是这两个百日之前仍风光无限的明星行业。

　　一方面CPI居高不下，粮油等基本生活品尚处于价格高位，货币从紧之势难以趋缓；另一方面，由于银根大幅收缩导致的“输血急停”，致使企业自我循环难以为继，而其中以房地产企业为甚。从北京、广州等地传出的第二套房贷标准放松，似乎微露新意，但对于急需资金的房地产企业而言，这样的变动有如隔靴搔痒。

　　新任住房与城乡建设部部长姜伟新对于房地产市场存在的问题，表明基本态度：一、前两年暴涨不正常，二、抑制房价首选经济手段。既然“暴涨不正常”，就要予以调整，前两年市场资产价格的飞速上扬，房地产或者土地的推动毫无疑问地起到了重要作用。看一看中国社会科学院金融研究所主任尹中立提供的数据：“从数量看，很多城市的房地产总量 (按照目前的市场价格计算)已经远远超过了GDP，以北京为例，北京的房地产价值大约为GDP的5倍以上。这些数量巨大的房地产资产在理论上都可以很方便地变成货币。”这就是房地产与GDP的较量，如果把便宜买的房改房，按市场价格计算，如果把原本廉价的农田，按照招拍挂产生的“地王”价格算，由于制度安排产生的房产价格的拉升，早把GDP远远甩在了后面。从某种意义讲，虽然当下通货膨胀有方方面面的原因，但是来自于房地产的资产溢价——并且是50余年一直没有向市场释放的家庭最大宗存量资产——堪称前所未有，其产生的社会货币流量焉能不让印钞机快马加鞭，而货币供应量加大的直接反应就是流通商品的总价格必然上扬。

　　房产值钱了，资产价格上涨了，粮油价格变贵不是正常现象吗？问题在于，在土地与房产由制度因素驱动、从资源转换为可交换的商品的过程中，分配是不公平的，有的分到了福利分房，有的没分到；有的大肆囤积不动产，而有的家庭却在首付款的高门槛前，徘徊不已。

　　因此，我们有理由期待政府对于“前两年房价暴涨不正常”予以制度层面的补偿。俗语说的好，“解铃还需系铃人”。我们先看一个数字，在今年年初的全国国土资源管理工作会议上，披露了2007年的土地出让收入高达9000亿元，而2008年廉租房的支出安排，前建设部在向国务院汇报的资料中陈述，仅仅“70亿到100亿元能够落实”，缺口达到400亿元以上。400亿元不过是9000亿的4.4%而已，即便由于分税制度之后，事权与财权背离，地方的卖地收入，还要有教育、卫生等等诸多公共事务需要应付，但用1/20的支出，来解决一个足称重要的事情，借口“安排不开”似乎难以解释。

　　制度因素导致的资产价格上涨，理应从制度安排上，弥补由于资产价格泡沫化带来的分配不公平。当然，“弥补”二字，毕竟还是修正而已，如果要抑止资产价格非理性上扬，治本之道应为打破资源要素的垄断配置格局。这个格局就是：一方面，垄断出让通道，土地只能走单一出口，地方政府对于“卖地财政”高度依赖；另一方面，又采取了本应在充分竞争市场才适用的拍卖出让，这就不仅仅是对市场价格的垄断，而是垄断了对价格最大限拨高的权力，在只能通过惟一的窗口竞价购买的商品，谁又想象得到价格的终点呢？

　　如果事权、财权倒挂的分税模式下的地方财政窘局无法改变，如果土地仍然是垄断出让，那么房地产资产价格上涨的诱因就时时存在。所谓经济手段，市场自由调节的一个基本前提是资源要素配置的“市场化”，一种被行政管控的资源，其价格的走向怎能不被扭曲？而当有了资本市场的金融工具作为放大价格的杠杆，资产价格就有可能把未来若干年的预期价值一下子计入囊中，货币供应量怎么能不大？

　　可以断言，不从打破这个格局入手，以化解推动全社会资产价格上扬的主要推动力，一旦金融管制放松，流动性复苏，房地产仍然会成为趋之若鹜的投资热点，由此带动的社会资产价格仍将面临强劲上浮的压力。

　　来源：经济观察报网

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