调控房市 不应只着力房价

　　本报评论员 吕尚春

　　5月30日，南京市房管局、南京市工商局、南京市物价局三大部门，正式公布了 《南京市房地产交易秩序专项整治工作方案》，方案中“普通住宅商品房的合理利润不超过8%”的规定，成为全国舆论关注的焦点。

　　此前也有地方政府曾经宣称，要公开房地产商的成本，以令暴利行为大白于公众，但是在吸引一番眼球之后，踪迹杳然。而现在南京市“限制利润”的说法，不过是“公开成本”的另一种表述，这个“8%”的命运不难想见。

　　无论是公开成本还是限定利润，都是管控者期望在未流通之前对商品价格予以管制。而在

商品房流通之后，在二级市场课以重税，则是在商业链条的另一端——在南京祭出 “限制利润”招式的前一天，上海地方税务局在

二手房交易强收20%个税的政策上，先出后撤，引发了公众对政府信用透支的强烈指摘。

　　有关部门这样发声的原因，无非认为只要我的做法是为了平抑房价，则可轻易获得政治正确、道德高标与遵从民意三重桂冠。但我们仍然认为，真正治理房市乱源的办法，必须在于改革产业制度与公共政策，而不是针对市场交易本身。比如造成房市乱象的根源之一的“官商勾结”问题，地方政府成为

房地产开发的利益附庸问题，这些东西哪里是公开成本、限定利润、向购买者课以重税等办法可以解决的呢？

　　通过这些办法想让房价降下来，有如蜀道之难。但如果我们从资源配置的角度去分析一下这个问题，事情的难易或许是另一种情形。

　　我们的现状是，政府既是市场秩序的制定者，同时又是资源配置的主导者，而且是土地收益的主要获取者。土地资源释放的疏密，切实地掌握在政府的手中。现在的情形是，土地资源的配置，并没有对调节商品房供求状况和价格形成实质性影响，反倒因为土地“招拍挂”的集中管理，导致土地释放速度减慢。土地供应量减少，房价焉有不升之理。如果这个格局难以改变，那么现有供求关系难以改变，撼房价甚难。

　　除了改变资源配置方式，其实政府手中还有另一个调控房市乱象的法器，就看是否真的下决心运用，那就是以保障型房屋政策来调节市场。

　　中国社科院研究员程毕凡曾经目睹了香港房价的阴阳翻转。由于香港房屋委员会在1997年至2002年之间，每年推出“居屋”(经济适用房)的数量由2000套至2万套不等，以致香港房价始终被抑制于较低水平。至2003年，由于商品房被居屋冲击过大，房价疲软难振，居屋停止销售，1.6万套居屋封存库中。之后，香港房地产价格又重新回到向上调节的通道中。至2006年，随着香港房价重新攀升至一个可观的水准，香港房屋委员会宣布，那些存放的1.6万套居屋，重开闸门，投向市场，以对房市再行调节。

　　无疑，以保障型房屋政策对房市的调控是成功的。但是，以目前各地方政府的财政状况，这个政策是否会使政府财政难以负担呢？看来并不会。仍然是香港的例子——通过对香港公屋(廉租房)、居屋(经济适用房)的管理经营，在11年间，承担管理责任的香港房屋委员会实现以屋养屋，抛除给政府分红、管理费用，剩余资金达913亿。以如此实力，十年内不用政府给予任何拨款。也就是说，中低收入阶层的住房问题，已经能通过这个政策实现自我消化，并不会成为政府的财政负担。

　　政府只要适时地应用此政策，就可以基本保持房地产市场的健康，使其价格走势既不至于谷贱伤农，也不会造成米珠薪桂。同时，更不会让自己难承重负。

　　这样的政策我们应该可以借鉴，事实上也已经借鉴了——自2006年5月29日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》以来，各有关部门一直在强调加大中低住房供给、调整住宅结构，在方向上，应该说找到了解决问题的基准。但是，不得不遗憾地说，到目前为止政策施行后的成效甚微。

　　在执行中，面对现行的土地和开发政策带来的强大的现金收益，让地方政府每掏一块地，似乎都难如割肉。到现在建设部三令五申要各地方上报廉租房、经济适用房建造规模及方案，又有几个省份汇总上报了呢？而面对高房价，从政治正确和贯彻中央调控政策的一致性上讲，又不得不有所表示，于是就各展旌旗，奇招迭出。但是，如果从根子上仍然没啥变动，我们实际很难指望地方政府的这些“奇计”能够奏到奇效。

　　无论是公开成本还是限定利润，都是管控者期望在未流通之前对商品价格予以管制。我们认为，真正治理房市乱源的办法，必须在于改革产业制度与公共政策，而不是针对市场交易本身

　　来源：经济观察报网

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