政府调控转向 房市向何处去

　　本报记者 杨纯

　　李宝山是北京居民，家住崇文区体育馆路。8月份的一天，他拿到了一份廉租住房配租告知书，从那天起，他银行卡里每月也多了578元钱，这是他平生第一份租房补助。

　　像李宝山这样的低收入住房困难家庭，北京大约有20多万户。他们原来生活困难，全家的住房也得不到保障。但自从拿到那张廉租房配租告知书后，李宝山的住房从此有了着落，一家三口挤在10平方米小屋的日子也终将成为历史。

　　这得益于北京市的廉租房“扩面”政策。截至今年2月份，北京市已经累计投入资金2.9亿元，通过廉租房解决了2.6万户家庭的住房困难问题。

　　而依据8月13日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(下称24号文)，在未来的若干年中，全国近1000万户的低收入家庭，将有越来越多家庭能像李宝山一样，住房问题得到政府的照料。

　　这正是房地产调控重新调整和定位的重点内容。8月24日，全国住房工作会议在北京召开。会议讨论了24号文的落实配套工作，有关保障性住房建设的配套措施成为中心议题。

　　这次有增培炎副总理参加的高规格会议，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要目标。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《财经时报》采访时说，从这次会议的精神上看，“民生和谐”的概念将“统揽地产调控全局。”

　　调控思路转向

　　自从1998年中国房改启动以来，福利分房的旧体制被迅速打破，但“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初房改思路，也在房价不断窜升中迅速走样。尽管在实际发展中并无“重市场轻保障”之意，但房改10年，却形成了“市场甩掉保障远远跑在前头”的格局，房价和住房问题也逐渐成为社会关注的焦点。

　　此次全国住房工作会议非常鲜明地提出：“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。

　　按照24号文确立的基调：低收入者将可以选择政府的廉租房或拿廉租房补贴解决住房问题；中低收入人群可购买有限产权的经济适用房；其他收入人群则通过市场解决住房问题。

　　这就是说，政府将通过不断加大廉租房、经济适用房等保障性住房的供给，来弥补“市场和保障一条腿长一条腿短”的局面，使保障与市场齐头并进，房地产的发展将不仅仅在市场化的商品房里打转，还会更多地倾向公共住房的供给领域。

　　事实上，新的政策还释放了更多的房产调控转向的信号——从2003年开始至今的两轮房地产市场宏观调控，在针对高烧不退的房价的数十次调控政策当中，土地、金融、信贷，税收甚至房屋交易规则层面的措施层出不穷，而唯独只有这次的24号文，是专门针对“民生”问题扩大保障性住房供给。

　　曾参与制订10年前房改方案的顾云昌认为，尽管政府加大保障性住房的供给在未来的一段时间内不会打破商品房主导的市场格局。但这意味着政府调控开始转向，在房改10年之际又重回“两条腿走路”。虽然这是一条打破既得利益、实现社会和谐的艰难之路。

　　房地产“纠偏”

　　在地产调控转向的同时，针对房地产行业的“纠偏”思路也正逐步清晰起来。

　　本报获悉，在汇集了建设部、发改委、国土资源部、财政部等部委的全国住房工作会议上，多项政策文件和落实24号文的具体办法得到热烈讨论。包括完善廉租房管理办法和经济适用房管理办法、城市低收入家庭资格认定办法、廉租住房保障专项补助资金的实施办法等等。这其中，保障性住房的管理办法和建设资金的来源，又是争论的两个焦点问题。

　　目前，上述文件有的已经草拟完毕，有的还在由建设部会同其他部委草拟之中。一位接近建设部的人士预计，大部分应该能在今年10月左右提交国务院，年底之前印发执行。

　　如此大规模配套措施的即将出台，意味着由经济适用房为主转向政府主导、廉租住房为重点的多渠道住房保障体系框架已然清晰。

　　中央财经大学房地产金融专家李德峰说，24号文的实质是界定了政府和市场的边界，将住房保障与市场分离，“市场的归市场，政府的归政府”，以便能以更明晰的新思路来调控这两个分割的市场。

　　这一思路亦在近期建设部的人事和机构变动当中有所体现。8月23日，原国家发改委主管固定资产投资的副主任姜伟新被任命为建设部副部长，这位兼具开发商履历的高官此前已就任建设部党组书记。此举被业界解读为住房政策将转向市场与保障并重。

　　此外，建设部将调整内部机构，增设住房保障司——由现有的“住房保障与房改指导处”和“公积金管理处”合并，将经济适用房和限价房纳入该司的管理范围，司长可能由现房地产司一位副司长出任。之前，全国保障性住房的管理工作一直由建设部住宅产业司主管。

　　难撼高房价

　　值得关注的是，新的调控思路转变，会对不断上涨的房价以及当前房地产市场格局造成何种影响。

　　在过去的4年里，房价边调控边涨，根据国家发改委8月16日发布的数据，7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5%。一些城市如深圳、北京等，房价涨幅均高于该数据。

　　李德峰认为，保障性住房覆盖面不大，并且保障性住房针对的低收入群体本来就构不成对商品房的需求，因此两个市场彼此分隔，保障性住房的供给加大很难对商品房市场造成冲击，高房价难以撼动。而尽管两限房可能会分流部分市场需求，但也决定于最终的供应量。

　　根据建设部此前的统计数据，目前城镇中住房困难的低收入家庭约有1000万户，如果廉租房制度覆盖到所有低收入家庭，每年需要资金至少470亿元。但到2006年底为止，全国历年累计用于廉租房建设的资金仅有70.8亿元。另外，2006年全国土地出让净收益约为2800多亿元，如按新规定的10%提取，则可用于廉租住房的资金仅为280亿元左右。

　　在中国社科院金融所研究员易宪荣看来，把中国住房这个重大的公共问题分为市场和保障这样的“双轨制”去解决远离中国现实。他认为，在房价炒得很高的情况下，不可能让80%的居民通过保障性住房来解决其居民住房问题，政府没有这种能力。而如果让市场和保障两条线分开，土地资源则可能白白浪费，城市居民的住房问题矛盾反而越来越大。

　　而房价持续上涨，那些不符合廉租房和购买经济适用房政策标准，又无力购买商品房的社会“夹心层”人群，住房困难又应如何解决？

　　对此，顾云昌给出了解决思路：“被遗忘阶层”的住房问题，应该通过扩大诸如“两限房”这类的“半市场化”供给以及控制商品房价格，“建立不同收入家庭所对应的不同供给方式”来予以实现。

　　另外，对于开发商会受何种影响，北京万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆认为，地产调控的转向将加速开发商的洗牌。黄玺庆说，在土地供应偏紧的当下，将部分土地用来扩大保障性住房的供给，势必加剧开发商的拿地难度，这相当于不动声色地提高了房地产开发的门槛。最后，土地会逐渐向资金实力强、施工技术符合国家节能减耗标准的大开发商集中，实力差的开发商将被淘汰出局，形成大开发商垄断市场的局面。

　　至于和高房价相联系的地产商利润，则影响不甚明朗。“扩大保障性住房并不意味着市场就撒手不管。”顾云昌谈到，“房价调控不等于住房问题得到解决，而即使住房问题解决了也并不意味着就收手房价调控。”他说，市场化的调控政策今后仍会适时出台，这些都会对开发商利润产生影响。

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