38亿地产奇谋 黄光裕新商业模式凸现

　　本报记者 姜雷

　　8月23日，国美集团在京高调宣布进军时尚产业，斥资38亿元打造的鹏润国际时尚中心(下称“EIFM”)正式登台亮相。8月28日，一场全球招商说明会在人民大会堂举行。来自全球约3000家厂商参加。

　　就在同日，国美电器(0493，hk)公布2007年半年报，营运利润达8.94亿元，同比增长106.47%。对于黄光裕来说，这是一次全新的尝试，他要做的，是在一个全新的行业复制另一个国美奇迹，而EIFM就是这种新型商业模式的试验田。

　　进军时尚

　　据了解，EIFM占地11.9公顷，建筑面积56万平方米，坐落于北京西南四环，与丰台

　　但对黄光裕来说，他要做的不仅仅是如传统商业地产一样，将厂商吸引进来，坐地收租。“鹏润要做的不光是一个地产项目，实际上融合了地产、商业、时尚等诸多因素”。负责EIFM全程建设的鹏润地产CEO童渊介绍。

　　对于这种集合了批发市场、百货商店、专卖店和MALL等功能的模式，并没有人能给出明确的定义，童渊称之为“中国时尚商业地产”。 黄光裕则表示：“我既不是生产服装的也不是销售服装的。具体地说，EIFM其实是一个营运和销售平台。”

　　EIFM不仅仅是针对终端消费者的批发、零售集散地，EIFM所构建的是一个多样的一站式交易平台。“一站式”涵盖了酒店、写字楼、会展、物流、仓储等多项功能，同时能够为服装企业提供零售、招商、展示发布和网上交易的功能。

　　在EIFM总经理周东权的描述中，EIFM将通过自身所拥有的商业功能，为入驻的服装企业或代理商提供全面的增值服务。如电子商务、形象展示、商贸洽淡、研发设计等，从而为企业提供一种1＋1＞2的效果。

　　周东权告诉《财经时报》：EIFM最吸引人的地方，是把贸易洽谈和零售业巧妙地结合起来。而这个时尚中心将成为国内最高端、最专业的服装及时尚消费品展示交易基地。

　　国美模式

　　黄光裕之所以选择投巨资进军服装时尚产业，最根本的原因是看好服装流通领域和商业地产的投资回报。数据显示，目前中国有5万家服装厂商，50万家服装代理机构，服装流通领域已拥有每年2万亿的产值，他们急需一座巨型B2B商贸平台。

　　此外选择进军这一领域还和黄光裕的服装情结有关，在创办国美电器之前，黄光裕来京开的第一家店就是服装店。

　　在黄光裕看来，服装和家电商业的原理是相通的，到产业链的末端都是零售。国美在家电分销体系中的渠道流通模式，也可以嫁接到服装流通领域，EIFM就是这样的尝试。

　　黄光裕坦言，这个模式在国际上没有先例，也不是一种成熟的业态，但这是服装流通领域隐约期待的一种业态。

　　实际上，EIFM身上许多地方隐约可以看到国美的印记，国美在家电领域所做的最重要的事是整合了家电的分销体系，形成规模优势，最终做到降低成本。同样，EIFM也是希望通过做大渠道，增加规模等手法，借以大规模降低成本，形成一个大的交易流通平台。

　　据童渊介绍，中国已然是服装制造大国，但品牌塑造依旧很弱。“让服装生产商拥有自己的形象店、旗舰店，同时配套写字楼、大卖场等设施，这绝对有吸引力”。

　　国美高层表示，希望能凭借国美在流通领域积累的资本和经验，为服装企业创造一个包含后期品牌提升和运作的平台。同时利用国美连锁分销平台的建设模式，帮助服装品牌实现快速消费，解决服装企业库存难题。商业经济学家黄国雄则认为，EIFM模式更像是在探索建立中国第一家厂商直销中心。

　　上市猜想

　　既然是一种模式，当然是可以复制的。

　　在国美方面看来，这样的时尚交易中心能够在每一个重点城市里开一到两家。这种模式的竞争力也将终结传统的服装批发市场。

　　“我们不可能完全复制国美的经营管理模式，但很多经验可以借鉴，而且国美近千家的门店和网络资源，都将得以整合利用。EIFM成功后，不排除在各地推广。”周东权表示。

　　EIFM模式的可复制性也让黄光裕将旗下地产项目打包上市变成一种可能。实际上从该项目立项开始，关于黄光裕试图将这一模式整合后，打包在香港上市的传闻就没有停止过。

　　从该项目运作方的变化也能看出些端倪。最初的“鹏润国际时尚中心”项目是由国美置业来运作，拿下该项目的建设用地也是由国美置业于2005年4月摘得。在国美置业运作过程中，这个位于丰台的项目案名从“国美商都”到“鹏润时代广场”几易其稿。

　　此后，国美置业高层的屡屡变动致使项目被搁置。2006年底，鹏润地产接过“鹏润国际时尚中心”项目，并替国美置业交清当时拿地的8.05亿元，包括出让金约2.5亿元和补偿金约5.5亿元。此外，为取得发证函，鹏润地产又交了土地补偿金8000万元，并最终拿到了土地证。

　　事实上，案名不断变更的背后是项目定位的变更。《财经时报》了解到，在定位于国际时尚交易中心后，黄光裕的地产业务格局也发生了根本变化，国美地产和国美置业两个公司分别降格为项目公司，所有地产业务都并入鹏润地产。

　　知情人士表示，通过鹏润地产统一操作这种时尚地产模式，不仅方便管理，在日后上市时，无论是土地储备量，还是盈利指标等方面都将避免很多繁琐的手续。

　　截至记者出稿前，有消息称黄光裕在天津耗资80亿元、面积达到280万平方米的地块即将得手。这很有可能是其另一个EIFM项目的开始。

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