六只股年内翻倍！物管行业因何暴涨？

原标题：六只股年内翻倍！物管行业因何暴涨？ 来源：华盛学院

作者：Oliver

虽然这一年来，香港市场的整体行情不温不火，但是有一个板块绝对称的上是牛股频出，香港的物管板块今年出了包括永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务、佳兆业服务、碧桂园服务、中海物业等六只大牛股，年内涨幅皆在一倍以上。其中牛股之一新城悦服务上市不到一年，翻了足足三倍。我们今天就来探寻一下物业股上涨背后可能存在的原因。

来源：华盛证券

物业股香港上市潮

随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市已成为热潮。自彩生活 2014 年 6 月 30 日在香港挂牌上市开始，中国内地物业公司正式开启香港上市之路，并经过四年的发展，于 2018 年迎来成熟期。截至 2019 年 7 月 31 日，在香港上市的物业服务公司已达 14 家。并且在下半年也有包括蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、银城生活服务等物业公司上市。物业股迎来了上市与上涨的高峰期。

来源：安信证券研究所

物业股为什么如此受到追捧？

主要还是因为物业股背后的房企，能给他们带确定性的增长——大型房企新盘推出的时候，其物业管理服务也就顺理成章的得到增长。

以碧桂园服务为例，19年上半年收入增长高达65%，收费面积21681万平方米，其中自家物业占比79.5%。高周转策略的碧桂园已经是国内一流房企，19年上半年归属本公司权益的销售面积就达到了3129万平方米。

存量挖掘+确定性的增量，只要碧桂园集团想要，碧桂园服务的高增长是高度确定性的。这也是市场给到它50倍PE依然涨个不停的原因。

那碧桂园愿不愿意做高碧桂园服务的业绩呢？同样1亿利润，放地产销售那边5倍PE，值5亿市值，放物业服务这边50倍PE，值50亿市值，房企自然更愿意把利润分配到物业服务中

大中小房企趋之若鹜的要拆分物业板块上市,高确定的增长性，是物业板块牛股频出的主要原因。

物业股的估值与业绩剧烈分化

物管企业的估值分化非常大，市盈率水平高的如碧桂园服务可以达到 40X，低的如彩生活为 9X，大多数位于 20~30 的区间。目前市场给予估值的应该是以管理面积（含母公司 开发商潜在储备）为主，所以背靠大房企增速较好的物业股，都获得了比较高的估值。

来源：Wind

背后房企依然保持增长

永升生活服务是旭辉控股集团(股票代码00884.HK)旗下的物业管理服务商，新城悦服务则为新城控股旗下物业管理服务商，雅生活、佳兆业美好、碧桂园服务、中海服务等对应的分别是雅居乐、绿地两大股东、佳兆业地产、碧桂园、中海地产等。

这些物业股所背后的房企在2019年依然保持着较高的销售额与销售增长。

来源：CREIS中指数据

结语

在房地产公司纷纷分拆物业公司赴港上市，物业股业绩保持高速增长的同时，为众多投资者带来投资机会，但在这个过程中，也有许多不确定因素需要考虑，投资者们要考虑清楚物业股的未来增长到底会有多少，背后母公司的未来销售额能否保持等问题。机会的背后也往往藏着风险，投资者们还是要谨慎做出投资抉择。

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