中国奥园(03883)中期业绩优秀，旧改资源丰富

原标题：中国奥园(03883)中期业绩优秀，旧改资源丰富 来源：安信国际

2019上半年收入同比增长73%至237亿元(人民币·下同)。毛利率约30%，同比上升1.2个百份点。核心净利润同比上升90%至19.1亿元，完成我们全年预期核心净利润之40%，大致符合预期。净杠杆比率约66%，同比下降4个百分点，维持行业较低水平，风险掌控良好。公司截至2019年6月，总土储面积约4000万平方米，估计货值约4255亿元，扣除已售未结(约1390亿元)的部分，余下可售货值估计约2865亿元，锁定短期盈利增长。在手2200亿元旧改项目将陆逐落地，为奥园补充价低土储。公司现价约4.3倍2020年市盈率，股息率约8%，估值吸引，重申“买入”评级。

报告摘要

中期核心利润同比上升90%。2019上半年收入同比增长73%至237亿元。毛利率约30%，同比上升1.2个百份点，主要受物业交付结构改变所至。扣除行销费用后的营业利润约50亿元，利润率约20%，同比上升1.5个百分点。营业利润率上升幅度超过毛利，反映奥园在行政开支效率的改善。核心净利润同比上升90%至19.1亿元，完成我们全年预期核心净利润之40%，大致符合预期。净杠杆比率约66%，比去年底上升5个百分点，但同比下降4个百分点，维持行业较低水平。

4255亿元货值在手，全年销售目标可完成度高。公司截至2019年6月，总土储面积约4000万平方米，估计货值约4255亿元，扣除已售未结(约1390亿元)的部分，余下可售货值估计约2865亿元。公司上半年销售额约536亿元，同比增长33%，去化率约55%。下半年将提供约1300亿元可售资源，去化率只要达47%以上即可完成全年目标1150亿元，可全成度较高。奥园截至7月累计销售额约603亿元，同比上升30%，已完成全年目标约52%。

发展不同业态，拿地模式多源化。奥园在3月成功分拆物业板块(奥园健康)在港上市。7月对外公告，以33亿元代价收购百年人寿保险13.86%，收购完成后将成为其单一最大股东。公司提早布局地产、商业、文旅、金融、城市更新等多个板块。板块之间相互联动产生协同效应，并为奥园增加拿地机会。在城市更新领域已见成效，公司手上超过25个以大湾区为核心的旧改项目将陆逐落地，估计约货值约2200亿元。未来将加大力度发展文旅、商业等业态，以产业圈地，实行拿地模式多源化，解决发展商难以由招拍挂中取得价低而优质土地之痛点。

重申“买入”评级。在奥园全国性布局的策略下，土储在中国主要区域的分布较为平均，地域性风险较低。我们估计土储可销货值约2865亿元，加上约1390亿元已售未结金额，将支持奥园短期盈利增长。增加土储方面，公司积极参与旧改，以降低土地成本，是未来增长动力之一。公司现价约4.3倍2020年市盈率，股息率约8%，估值吸引，重申“买入”评级。

中国奥园(03883)中期业绩优秀，旧改资源丰富