万科豪夺551亿不良资产包后续 ：盘活困难重重，至今仍未收地

原标题：万科豪夺551亿不良资产包后续 ：盘活困难重重，至今仍未收地 来源：资鸽资产

2017年，万科551亿拿下广信资产包，然而，两年过去了，万科仍未收地。

2017年，位于广州的广信花地湾地块成为众多房企关注的焦点。在当天的拍卖会上，万科临时加价百亿元以551亿元的价格击败十余家竞争对手，一举拿下含有该地块的广信房产的“资产包”。如此高的成交价格，如此大的成交体量，被广东省产权交易集团称为是一场“史诗交易”。

彼时，万科创始人王石曾笑言广信资产包是自己离开万科的大礼包。根据万科的测算，这个资产包里的可开发土地占地面积近80万平方米，规划建筑面积211万平方米，折合货值约2000亿元。而2016年，万科在广州总销售额还不到180亿元。

而两年过去了，收地工作还在进行中，据此前万科对外披露的信息，预计要在2020年中才能完成花地湾地块上这些花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁。也就是说，仅仅是花地湾地块的土地盘活，万科就至少需要耗费3年时间。

今年10月7日，在广州市荔湾区花地大道北的越和花鸟鱼艺大世界市场内，一份贴出的公告显示，新业主——万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）将于2019年12月31日收回越和花鸟鱼艺大世界的园艺区、雀鸟区范围的全部场地。据了解，越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分。

花地湾的收地行动

收地公告就张贴在越和花鸟鱼艺大世界市场内的一条醒目通道上，广州市越和花地市场经营管理有限公司在公告中表示，“由于业主方发展需要，广东省信托房产开发公司发函要求我司必须于2019年12月31日将园艺区、雀鸟区范围全部场地收回。”经双方协商，收地前，商户10 月、11 月、12 月份的租金按 6.5 折收取，2020年1月 24 日前将铺内所有物品、商品全部搬离并将该商铺交回业主方处理。2020年1月 24 日后，业主方对上述地块全部围蔽。

“是的，年底就要搬走了，听说是万科拿了这里的地，好大一片。”一家小卖部店主对记者确认了搬迁的消息。由于仅有短短三个多月的搬迁时间，园艺区内已有不少商家选择闭门歇业，仍在营业的店铺也有一些开始张贴诸如“合同期满、拆迁、大甩卖”之类的清货告示。

而紧邻广州市越和花鸟鱼艺大世界的艺和广场也在10月份收到通知，透露业主方将在2020年1月19日下午3时对全场停电、停水及进行地块围蔽，要求各位租户须将铺内所有物品全部搬离。对于签订商铺合同固定租期未到期的商户，在今年10月20日前签订终止合同协议，可享受2019年10月、11月份租金5折、12月份免租金和管理费的优惠。

一路之隔的博皇家具博览中心同样在外墙打出醒目的招牌，“拆迁在即、紧急清场、亏本甩卖”，“全场清货、合同期满大甩卖”。

公开信息显示，广州市越和花鸟鱼艺大世界和博皇家具博览中心的占地面积均达10万平方米，艺和广场占地面积也有7万多平方米，均为广信资产包里花地湾地块的重要组成部分。

而万科的收地行动早在今年3月份便已启动，当时花地湾内的不少临时建筑都张贴了万科的收地公告。公告指出，2019年1月17日，广东省高级人民法院出具《民事裁定书》，确认原广东国际信托投资公司对广东省信托房产开发公司100%投资权益和对广东国际信托投资公司广州房地产分公司100%投资权益归广州市万溪房地产有限公司所有。为确保项目开发进程，所有非法占用该地块的单位和个人，必须停止一切侵权行为，立即退出所占用的土地，拆除非法的建（构）筑物及其他所有相关设施，恢复原状。

千头万绪的盘活工作

在拿下这个“天价”不良资产包之初，万科就已有了打攻坚战的心理准备。该公司曾表示，广信资产包部分用地历史久远，涉及问题较为复杂，不排除可能出现土地规划条件变更等影响未来经营的情况，公司将积极与有关主管机关、债权人、小业主等主体就本次交易标的涉及的历史遗留问题进行沟通，最大程度的减少交易标的历史遗留问题给公司带来的不利影响。

从这两年多的情况来看，项目推进确实不易，万科主动披露的信息屈指可数，除了2017年6月30日的竞得公告外，就是2019年1月9日的资产交割公告，透露已经累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。

最近的一次消息更新是今年的9月23日，万科在北京世园会举办南方区域媒体交流会，万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉透露，预计广信资产包年底会有土地转化出来，合作方正在洽谈中。

虽然对于551亿元的转让款是否已支付完毕、第一批转化的土地位于何处、合作方又是何方神圣等细节问题，万科方面仍不愿披露。但外界还是能从种种蛛丝马迹观察到一些细微变化。例如，2019年5月，广州市规划和自然资源局挂出越秀区荣华南地块控制性详细规划修正论证报告，其中提到为解决回迁安置等历史遗留问题，地块将新增一块3345平方米的居住用地。这个荣华南地块便是广信资产包里尚未开发的项目之一。

而作为广信资产包的开发主体，广州市万溪房地产有限公司也确实如上述管理层所言，所做工作“千头万绪”。除了处理与广东省信托房产开发公司的债权转让及合同纠纷外，2019年6月6日，广州市万溪房地产有限公司还将公司名称变更为广州市万溪企业管理有限公司，主营项目类别由房地产业变更为商务服务业。9月25日，公司注册资本金由3000万元变更为1亿元。

在招聘网站上，万溪将自己称为国内少有的集不良资产盘活、存量运营、城市更新、综合开发为一体的专业房地产公司，主要负责广信资产包的盘活工作，包括股权债权的梳理、存量房的运营管理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。而直至10月24日，该公司还在招兵买马，招聘法务管理、资产管理等20个岗位的人员，职责包括根据历史合同梳理不良资产包内的债权债务、协助业务部门对资产包进行重新估值和后续处置工作，与不良资产历史合作方谈判，认定历史权益及后续合作方案等。

“听说万溪的律师团队很壮观，这个项目真要万科这样的大企业来做才行。”广州一位开发商对中国房地产报记者表示，不同于一般的不良资产，广信资产包光是应缴的土地增值税就高达315亿元，长达20多年的历史遗留问题也不是短期内可以理顺的，挑战才刚刚开始。

传奇地块：闲置20年增值180倍

广州花地湾地块的历史，最早可以追溯到1988年。当年，广信房产以2.808亿元竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地，成交价仅218元/平，刷新了当时的最高楼面价记录。十年后，地块由于广信破产而闲置，一晃就是20多年。

随着荔湾板块快速发展，这1500亩花地湾土地已经成为了黄金靓地——扼守地铁一号线芳村段，位于广州市政府规划建设的白鹅潭经济圈中心地带，土地价值暴增。

据悉，同处芳村板块内，与花地湾直线距离仅2公里的广钢新城一手盘已经破六万，两者无论从地理位置还是地铁等周边配套看都水平相当。就算以以附近广钢新城超过4万/平的楼面价为参考，花地湾地块闲置20年间，增值竟然超180倍！

根据标普的当时的报告显示，万科竞得广信资产包的成本约为2.6万元/平方米，低于附近在售项目4万~5万元/平方米的销售价格，预计利润率相对较好。中原地产项目部总经理黄韬在接受媒体采访时也曾表示，这些地块未来的销售额很可能超过千亿。

如今，在地块逐步完善以及回收的进程不断加快的当下，可以想象，未来在万科的操盘下，应该很快成为荔湾芳村的居住与商业标杆，有望重续当年“芳村新中心”使命，而万科也将成为最大赢家，获得巨额利润。

“史诗交易”曾让市场大开眼界

2017年6月5日，十家拍卖机构通过南方联合产权交易中心公开拍卖广信房产的“资产包”，其中包括最核心的1.07平方公里土地资产——荔湾区芳村花地湾地块，整体的挂牌价高达近447亿元！这一消息流出，广州业界迅速炸了锅，而闲置了20年的广信花地湾地块也瞬间成为关注的焦点。

据了解，虽然光尽调保证金就高达5亿元，但前往土地现场踩点的开发商依然络绎不绝。最后，交了46亿元竞买保证金参与现场竞拍的分别是万科、碧桂园、保利、中海、越秀、信达、华润、华发等8家房企。这其中就有7家是国企、央企或具备国企背景。

毕竟涉拍的金额巨大，谁也不想高位接盘。据相关人士透露，这8个竞买人曾在拍卖前夜约好了碰头谈一谈，大意就是不要恶性竞争，能友好协商就最好了。但是，有一位竞买人——万科，只待了一会就匆匆离场。第二天，万科果断单飞了，第一个举牌应价，经过22轮竞价后，最终以551亿元豪夺广信资产包，溢价100多亿。此举堪称“史诗交易”！

而广州万科对此回应称：非常看好广州的未来发展前景，对其中心城区的持续优化提升有足够信心。作为深耕广州十多年的城市配套服务商，万科也期待与各方携手，在省市政府的关心和指导下，依托自身专业能力，依法依规解决广信资产包中的历史遗留难题，彻底消除多年来在盘踞在广州城市发展中的顽疾，为广大市民提供更加优美的环境和更加完善的配套服务，与城市共生，赞美生命，共筑广州。两年多过去，面对仍未能回收的地块，不知道万科是否依旧自信满满，当然，这些都是后话了！毕竟，不良资产项目的处置过程向来都是“道阻且长”。