苏州高新2019年半年度董事会经营评述

原标题：苏州高新2019年半年度董事会经营评述 来源：同花顺金融研究中心

苏州高新2019年半年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况的讨论与分析

　　2019年以来，公司依托苏州高新区经济稳定增长的背景，抓住

长三角

区域一体化发展国家战略以及科创板加快推出的市场机遇，紧密围绕公司提出的"高新技术产业培育与投资运营商"发展战略定位，积极构筑"创新地产+高新技术产业投资"双轮价值驱动体系，在夯实创新地产业务的基础上，稳步推进产业转型，优化产业结构及盈利结构，提升抗风险能力，实现公司长远稳定发展。

　　截至2019年6月末，公司总资产440.62亿元，同比增长18.87%;归属于上市公司股东的净资产62.64亿元，同比增长3.49%。上半年，公司实现营业收入52.60亿元，同比增长175.75%;实现归属于上市公司股东的净利润2.20亿元，受同期非经常性损益金额较大，而本期非经常性损益金额较小影响，同比下降32.29%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.25亿元，同比增长544.50%,公司主营业务贡献进一步提升，盈利结构更趋优化。

　　夯实好创新地产业务基础公司瞄准长三角区域一体化国家发展战略，继续深耕苏州等长三角重点城市，补充土地储备，满足滚动开发和持续业绩释放需要。为了更好地支撑转型，继去年在苏州、滁州竞得5宗地块后，今年4月份，公司联合招商局地产(苏州)有限公司在苏州高新区核心区域竞得苏地2019-WG-7号宗地土地使用权，计容建筑面积19.07万平方米。截至报告期末，公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积183.18万平方米。

　　上半年，公司商品房施工面积162.13万平方米，重点建设项目包括苏州高新区85号地块，苏州工业园区3号、4号地块，滁州项目等；其中，85号地块单体建筑全面进入主体结构施工阶段，3号地块示范区前场、售楼处进入收尾阶段，4号地块完成总包单位招标，滁州项目已公开样板示范区。此外，年内竞得的苏州高新区7号地块已于2019年6月成立合资项目公司，前期规划设计工作正在加快开展。

　　2019年1-6月，公司商品房累计实现合同销售面积12.72万平方米，同比减少35.87%;合同销售金额22.98亿元，同比减少16.27%;商品房销售均价1.81万元/平方米，同比增长30.56%;主要在售楼盘有翡翠四季、合肥中央公馆、吴江天城花园等。上半年，公司商品房累计结转面积36.45万平方米，同比增长200.48%;结转收入47.76亿元，同比增长230.54%;主要结转项目有吴江天城花园、遇见山、公园里等。

　　生命健康小镇建设、招商齐头并进。上半年，小镇会客厅已建成并投入使用，产业园一期、二期如期推进建设工作。公司积极推动招商工作，目前产业园一期出租率已达到60%。公司收购了苏州高新区生荣文化产业园，为生命健康产业储备用地。同时，公司已启动生命健康小镇省级特色小镇的申报工作，并已通过专家评审。

　　旅游地产项目同步推进项目运营与新乐园建设。苏州乐园森林水世界自开业以来入园人数逐年增加，2019年单日最高入园人数突破1.91万，创历史新高。苏州乐园森林世界、徐州乐园欢乐世界稳步推进建设工作，预计将于2020年先后开园；其中，苏州乐园森林世界土建完成90%,正在进行内外装修及配套施工，部分设备已进场安装；徐州乐园欢乐世界工程建设基本完成，正在进行设备安装调试。贵州铜仁泰迪农场项目正在进行前期筹建，将再次实现公司旅游品牌和管理的异地输出。

　　培育好节能环保及

战略新兴

产业能力上半年，公司5座污水厂合计完成污水处理量3,817万吨，同比增加18.65%,实现营收8,900.76万元。为了进一步推进水务一体化运营，公司正启动区内污水管网的整体摸排工作。

　　项目建设方面，一污厂地下迁建项目有序推进，原一污厂地块已启动土地收储的准备工作；二污厂、镇湖厂迁建项目已启动前期工作。公司现有5座污水厂开展提标改造，预计2022年底全部完成，届时污水日处理能力将由28万吨提高至48万吨。

　　新业务拓展方面，公司出资2,550万元与广州首联环境工程有限公司在苏州高新区成立资源再生利用合资公司，涉足废矿物油资源化利用。苏高

新能源

组织开展区内企业电改政策分享会暨用电安全研讨会、发起设立苏州高新区(虎丘区)绿色发展协会，提升行业影响力。创智融建成运营两批共六个光伏发电项目，总装机容量7.3兆瓦，发电效益良好。

　　战略

新兴产业

方面，报告期内，东菱振动实现营业收入9,061.66万元。占地约35亩的"军民融合产业园"已完工，将成为公司发展军民融合产业的一个重要平台。

　　利用好非银金融与产业投资推动产业转型产业投资方面，截至本报告披露日，苏高新明善基金参股苏州馥昶空间技术有限公司；苏州高新枫桥新兴产业投资有限公司参股苏州联讯仪器有限公司、苏州国仟医疗创业投资企业(有限合伙);苏高新太浩基金已完成工商注册登记。

　　科创板上市企业投资方面，在苏州高新区大力培育

科技创新

型企业的背景下，公司旗下融联基金及参股企业苏高新创投集团通过旗下基金参与科创企业投资，首批科创板上市企业中，

天准科技

、

瀚川智能

为被投企业；同时，山石网科通信技术股份有限公司已获科创板上市委审议通过。

　　直接投资方面，公司抓住长三角区域一体化发展政策机遇，获取拟上市公司股权，持股5%的中新集团已过会；同时，通过长期战略投资取得稳定的回报，公司目前持有

江苏银行

6,685万股，取得2018年度分红2,273.16万元，拟参与认购

杭州银行

非公开发行A股股票已获股东大会审议通过。

　　融资租赁方面，报告期内，高新福瑞实际完成投放3.32亿元；实现营收4,468.77万元，同比增长17.82%;实现净利润1,966.66万元，同比增长1,441.39%。

　　建设好企业内部管理软实力巩固立体化人才引育体系。上半年，公司引进各类专业人才21名，均为硕士及以上学历；强化人才培育，企业大学2019年首批学员已开班授课；启动中高层人才培训，提升公司领导团队的管理水平。

　　提高资金管控效率。报告期内，公司跟踪评级维持AA+,取得银行授信164.38亿元，新增借款80.27亿元，新增借款综合融资成本5.09%;其中，两期定向债务融资工具利率分别为4.70%、4.69%。

　　安全生产方面，公司制定安全生产奖惩管理体系，并设立专职部门，负责监督各下属企业及项目运营、建设，排除安全隐患。

二、可能面对的风险

　　1、政策风险

　　2019年，

房地产

调控延续"房住不炒"的基调不变，"不将房地产作为短期刺激经济的手段",地方继续实行因城施策、差别化调控。5月份和7月份，苏州连续出台房地产调控新政，对部分区域实施限售、调整学位政策。预计2019年行业政策基调依旧围绕"房住不炒"和"长效机制"两个核心，着眼于解决群众住房问题，改革完善住房市场体系和保障体系，深化房地产财税金融体制改革，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2、行业风险房地产板块集中度进一步提升，前十以及前二十房企的市场占有率提升尤为明显，强者恒强，随着房企品牌效应的提升，土地市场竞争加剧，未来这一趋势将愈演愈烈。

　　3、经营风险

　　土地购置成本上涨，压缩了传统地产项目的利润空间，同时受到限购、限贷、限价政策的影响，商品房经营压力有所增大。

　　为应对以上风险，公司一方面对国家政策导向进行深入研究，紧跟政策动向，通过依托长三角一体化等政策，向产业地产领域转型，提升地产项目附加值，丰富产城融合的运营经验；另一方面，继续发挥本土化优势，通过整合区域高新技术产业的优质资源，以非银金融及高新技术产业投资为抓手，进一步向"高"、"新"产业延伸，获取长期稳定的投资回报，优化产业结构。

三、报告期内核心竞争力分析

　　1、分享区域经济发展及创新资源红利公司作为地方国有控股上市公司，与区域政府和控股股东有着密切联系，能引领区域产业规划，借助本土化优势实现对各产业资源的整合、扩张，推进产业间资源互补和共享，分享区域经济发展带来的成果，提高公司整体效益。

　　苏州高新区先后引进和建设了中科院苏州医工所、中科院苏州地理信息与文化科技产业基地、中科院光电所苏州研究院、浙大苏州工研院、南大苏州创新研究院、清华大学苏州环境创新研究院、北航苏州创新研究院、国网(苏州)城市能源研究院、生物医学工程联合研究院等近100家"国字号"大院大所和研发基地。累计吸引各类人才22.9万人，其中各级各类领军人才近1,000人次。国家高新技术企业522家、瞪羚企业92家，上市企业17家，其中科创板上市企业1家。

　　2019年上半年，苏州高新区完成地区生产总值663.2亿元，增长6%;一般公共财政预算收入92.2亿元，增长8.2%。区域经济的持续高质量发展为公司战略转型提供了土壤，也为公司

产业升级

提供了资源基础。

　　2、产业+地产协同开发能力公司通过旅游与地产联动开发，积累了一定的产业地产开发运营经验，通过打造苏州生命健康小镇进一步提升产业地产的发展内涵和运营模式，为"地产+"模式落地奠定基础，实现传统地产开发向产业地产模式转型升级。

　　3、节能环保全产业链整合发展能力公司环保产业依托区域独家经营以及水务领域的技术能力和人才储备，通过整合大股东及实际控制人环保领域资源、组建静脉产业园、成立环保产业投资平台、与国内龙头水务集团深度合作，提升相关产业领域专业能力，整合区内外污水处理、污泥处置、危废固废、土壤修复、大气治理、绿色循环经济、能源管理等领域优质资源，进一步打造全产业链环保集团，实现产业链整合发展。

　　4、

先进制造

业技术研发能力公司旗下先进制造企业东菱振动为力学环境与可靠性试验设备专业制造商和测试服务商，具备较强的技术研发能力。

　　截至报告期末，东菱振动共提交专利申请457项，其中发明专利158项；已授权专利359项，其中发明专利85项。东菱振动构建了"江苏省力学环境试验工程技术研究中心学术委员会"、"江苏省博士后创新实践基地"、"江苏省企业研究生工作站"、"东菱院士顾问团"等科研阵地，凭借世界首创的35吨和50吨超大推力电磁振动台，参与了神舟系列、天宫系列、探月工程、风云系列、嫦娥四号等国家重大项目的研制建设试验相关配套工作。

　　在现有研发能力的基础上，东菱振动将通过搭建军民融合产业园、设立全国性测试服务基地等方式实现业务拓展，进一步提升技术水平和市场竞争能力。

　　5、融资创新和资金管控能力

　　公司在产业转型升级的过程中，不断拓宽融资渠道、创新融资手段、调整融资结构、提升资金管控效率。

　　依托国有控股背景，公司具备较高的资信水平和充足的银行授信。2019年，公司跟踪评级维持AA+,银行授信总额164.38亿元，综合研判市场趋势并择机发行了PPN等直融产品。公司资产负债率维持在66.66%,综合融资成本控制在5.41%,强化了资金管理功能，提升了资金使用效率。

　　6、高新技术产业培育与投资的能力

　　公司确立"高新技术产业培育与投资运营商"的战略定位，成立投资管理子公司，参股苏高新创投集团，通过产业并购基金、私募股权基金等平台，以科创板正式设立为契机，投资拟IPO及高新技术产业领域公司，具备高新技术产业培育与投资的能力。