[房企TOP50]融创中国：毛利率有待提升拿地节奏放缓|利息_新浪财经

　　新浪财经上市公司研究院大眼楼管/曹婕

　　融创中国成立于2003年，是香港联交所主板上市企业。公司产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型，以“至臻，致远”为品牌理念，致力于通过高品质的产品与服务，整合高端居住、文旅、文化、商业配套等资源，为中国家庭提供美好生活的完整解决方案。在此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”评选中，以综合排名位列第12名，成功上榜。公司在规模效应方面优势较大，单项排名在第7位，财务稳健性方面稍弱，排在第39名，盈利能力和运营发展单项排名为33和21。

　　销售：2019年会慢下来

　　2018年，融创中国实现合同销售金额4608.3亿元，同比增长27.3%，居行业第四，前三为碧桂园、万科、恒大；据克而瑞数据，该年权益销售金额为3262亿元，居行业第5；销售面积为3020.4万平方米，同样是行业第5。

　　2019年，融创预计全年有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超7800亿元。在此前的业绩发布会上，孙宏斌表示，2019年的销售目标是5500亿元，增幅约为20%，对比往年业绩，这个幅度并不算太高。他表示，“2019年融创将会慢下来，对于市场不太乐观，必须要小心。”

　　今年1-5月，融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元，同比增长12%；累计合同销售面积约1124.5万平方米，合同销售均价约14530元/平方米。据克而瑞发布的榜单显示，融创前5月的权益销售额为1119亿元，在业内排第6，1-5名依次为恒大、碧桂园、万科、保利、中海地产。

　　业绩：毛利率仍有提升空间净利增速起伏大

　　2018年，融创中国实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，这是该公司上市以来营业收入首次突破千亿大关；净利润为165.7亿元，同比上涨50.6%；毛利润311.4亿，同比增长128.5%。

　　2018年，融创中国的毛利率为25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点。但2018年与融创销售金额相近的公司中，万科、中国恒大、保利发展的毛利率均明显超出融创中国。

　　融创中国2018年的净资产收益率为32.92%，与上一年度基本持平，并且要高于万科和中国恒大。但去年融创中国的股利支付率却是销售金额相近的5家公司中，最低的一个，为22.13%，恒大为40%，保利发展为31.45%。

　　从业绩增速来看，2015，融创中国的营收下降8.22%，此后在2016-2018年，增速分别为53.59%、86.38%及89.37%，在业内算是佼佼者。在净利方面，增速并不稳定，2015年为2.35%，2016年为-24.85%，而2017年，融创净利润同比暴增344.00%，2018年增速回落至50.55%。

　　拿地：拿地力度有所放缓

　　2018年，融创在市场偏谨慎的情况也放缓了拿地节奏，当年新增土地储备约4820万平方米，相较于2017年的6764.2万平方米下降28.74%，权益土地面积约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米。据克而瑞发布的2018年1-12月中国房企新增土地货值TOP100，融创中国以8782亿元高居第二。

　　截至2019年3月28日，包括旧改等协议状态的土地，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。

　　随着年初以来土地市场升温，房企抢地的消息不断传出，融创也并没有“闲着”。中原地产数据显示，截至5月20日，融创中国拿下88宗土地，权益规划建筑面积为1037.38万平方米，权益拿地总价为642.82亿元，楼面均价为6197元/平方米。克而瑞数据显示，截至5月，融创中国今年的拿地金额居行业第二。

　　财务风控：费用化利息减少

　　激进拿地的背后，融创中国的融资动作明显加快，由此带来的利息支出增长较快。2018年，融创中国融资业务的现金流出净额为104.3亿元。其中，支付利息134.9亿元，而借贷流入净额为123.4亿元。平均融资成本由2017年的6.24%上升至6.81%，高于TOP50房企的平均水平。

　　2018年，融创的平均借贷总额继续增加，费用化利息却由53.4亿元减少至16.9亿元。融创表示，当期集团总利息成本有所增加，但业务规模持续扩大、在建物业项目数量持续增加，因而资本化利息占总利息成本的比例有所增加，导致费用化利息下降。

　　今年以来，融创中国已发行了3次美元票据，分别为发行2023年10月到期的7.5亿美元7.95%优先票据；发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据；发行2021年到期的6亿美元8.375%优先票据。

　　Ifind数据显示，截至2018年末，融创中国的资产负债率为89.8%，净负债率为149.37%，而2017年末，二者分别为90.27%、202.00%。与去年销售金额相当的公司对比可见，融创的净负债率远超保利发展，微低于中国恒大。

　　截至2018年底，融创中国的资产总额为7166.6亿元，负债总额为6435.5亿元。而公司需要于一年内偿还的借款为920.46亿元。同期账面现金达约1202.00亿元，其中非受限制现金为761.8亿元，非受限制现金并没有完全覆盖短期有息负债。　　

　　此外，2018年，融创中国的存货周转率和流动资产周转率均有所上升，与业内可比公司基本持平。但值得一提的是，融创中国的流动比率和速动比率均已连续两年下滑。

　　2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。