勿谓言之不预也：股市和楼市 接下来投哪个？

　　勿谓言之不预也：股市和楼市，接下来投哪个？

　　来源：米筐投资　作者：拾叶

　　又一次，我们站在了命运的十字路口上，现在这个时点，把可投资金配置在股市资产还是楼市资产上，是一个需要再次思考的问题。

　　开门见山的讲，一直以来，由于笔者的观点和绝大部分同行甚至身边的朋友意见相左，以及笔者极其讨厌李大霄那种“婴儿底”、“尿片底”等喊热血口号式的预判，所以，请大家冷静认真客观的看待文章的分析观点逻辑和结论，勿把网上其他观点和逻辑套用在笔者的分析框架中，同时，也真诚欢迎大家留言讨论。

　　1

　　首先，分析资产之前，我们要先有个概念，就是汇率的意义。

　　一个国家的汇率，从某种角度上讲，就是国际上其他资本对这个国家经济状况、商品与服务的贸易、以及这个国家内部资产所作的一个综合定价。

　　当然，也有一些其他不可描述的因素，比如ZQ是否稳定等等。

　　而种花币，由于外汇管制等等众多因素，其实是被高估的，这个话题偏敏感，我之前也讲过，这里我们就不展开多说。

　　那怎么分析呢，其实也很简单，你把这两年的实际运行情况套到我上面讲的那几个因子里，自己很容易可以得出相应的结论。

　　所以，你指望种花币大幅北上，这是几乎不可能的事情，那么剩下的价格运行轨迹，无非就是横、或者缓慢震荡南下。

　　所以，在这种大背景环境下，我们再看国内资产，更客观些。

　　两年半前，我重复一个观点，就是“虽然一二线房价在2015-2016年涨幅巨大，但是，跟其他资产相比，依旧是价值洼地。普通老百姓，除了房子，根本没有其他资产可投。”

　　两年半前的观点，放在今天，很多人都能欣然理解和认可。

　　但在两年半前，很多人都没有经历过在未来2016-2017两年那种波澜壮阔的房产牛市，民智尚未全面开启，绝大部分的人极不理解，说房价半年都涨了50%了，你怎么还说是价值洼地？你这不是房托么？！

　　现在快三年了，回过头来看，有多少人在过去几年的股市、区块链数字货币、商品期货上赚到大钱了？

　　更多的，是一茬又一茬的韭菜被不断来回收割。

　　中国目前四百万亿货值的房地产市场，每年还有十几万亿的商品房销售额，如果现在还依旧说房地产是资产池中的价值洼地，其实呢也并不太准确。

　　因为未来，随着中产阶层的崛起，房产的价格未来会严重分化。

　　这种分化，不是大家所理解的路南边的好房子单价卖2万，路北边的老破小单价卖1万。

　　而是鹤岗那种，市中心的房子单价卖5千，郊区小产权单价卖3百元的严重分化。

　　不信是吧，等着吧。

　　这种分化不仅仅会体现在房地产市场，也就体现在股票市场中，并且在未来，会把这种分化演绎的淋漓尽致。

　　想看投资建议可以直接跳到第四部分，不过我建议你还是慢慢来看。

　　2

　　当然，聊资产，就不得不聊到M2这个东西，所谓广义货币供应。

　　民科的观点是：央行货币超发，而统计局CPI变更权重因子而导致低位失真，所以导致M2增速-CPI这个缺口严重拉大，而GDP增速无法闭合这个缺口，导致资产价格飙升。

　　实际上，大家看过我那么多关于货币银行学的文章，都知道，这种说法是极其不严谨的。

　　M2的超发70%的贡献是由在看文章的各位——每一个买房人贡献出来的。每一年新增的社融（或者说硬币的另一面货币的供应）70%以上都是房地产链条内生出来的。

　　所以，你不要说M2超发，就通货膨胀了，这是瞎扯淡。路径根本就不是这么走出来的。反而财政宽松更能刺激物价的上涨，而并非仅仅是货币政策。

　　根据人民银行的数据，2018年相比2005年这13年的时间里，M2增长了大约510%，而根据统计局的CPI数据，2018年相比2005年大约涨了50%多一些。

　　但是，考虑到社会这十年来财富的创造产出，我做了个粗略的计算，我们生活的社会，这十三年来真实通胀率应该涨大约250%。

　　如果聊聊我们的物价，比如我们日常生活中经常涉及的一些必需消费，像服装、饮食、交通、家电数码、生活用水电煤气物业费、教育费用、医疗费用等等，我可以跟大伙来唠唠这十几年这些价格的变化：

　　1、服装：如果大伙不追求一线名牌和奢侈品，几十块钱的春夏T恤，一百多元的秋装夹克，三四百元的过冬羽绒都能在商场搞活动和淘宝上买的到，服装涨幅这不大。 

　　2、饮食：基础的米面油涨幅不大，一桶非转基因大豆油或者葵花籽油六七十绝对买得到并且还不是杂牌，米面涨幅大约50%上下，蔬菜水果涨幅比较大，大概平均涨了有三倍这个样子。

　　3、交通汽车：地铁公交8成以上城市价格十几年没变化，大部分出租车起步费涨幅不到50%，汽车卖的又便宜，性能各方面比十几年前好太多了。

　　4、旅游：景区门票幅度较大，飞机火车票变化不大。 

　　5、家电数码：手机千元机横行，电视打价格战死了一大批，几乎0涨幅。

　　6、生活家庭用水电煤物业：这些都涨了，几乎翻倍。 

　　7、教育费用：教育费用很难比较的，教育部保证每个孩子都有学上，但重点学校之间隐形的择校费和学区/学位房弥补了价格机制。

　　8、医疗费用：小病去诊所，感冒发烧百十块钱。去医院，各种验血验尿等仪器检查，费用高昂，涨幅大。

　　但总的来讲，十几年了，老百姓生活的各种必需性消费除了医疗教育和人力成本外，其他项目的涨幅其实并不算高。

　　那我啰嗦这么多，想表达什么意思呢？

　　过去十几年，资产的涨幅远远大于物价的涨幅！

　　3

　　那么既然资产的涨幅在过去碾压物价涨幅，那么风口浪尖上的股市和楼市，我们现在该如何抉择？

　　笔者2006年进入股市，在金融行业干了近八年，在财经媒体教育行业做了快三年，对资本市场的人和事感触颇深。

　　2006年至今，股市、期货、比特币、文玩、楼市，各种市场众多品种这十几年来的大牛大熊市有数十场之多。而每一场牛熊市都能看到散户在高位投机的疯狂和聪明资金在高位疯狂减持的决绝！

　　十几年来，笔者已经对市场，对行情有了宠辱不惊，闲看庭前花开花落；去留无意，漫随天外云卷云舒的心态，也更能看到背后一些大家都没看到的逻辑。

　　从国家角度上，2015年年初，当局对股市的态度还是引导资金进入股市也是在支持实体经济，到如今，坚决遏制违规资金进入股市，对股市过度上涨的担忧。

　　以及2018年下半年坚决遏制房价上涨，到今年一季度两次重要会议不再提及房地产，再到最近政治局会议重提房住不炒。

　　你会发现，老大对资产（楼/股）的态度也是随行就市。

　　所以，当每个人都沉浸在全民致富的美梦中时，冷不丁的狂风暴雨政策就出台了，风云突变，泥沙俱下。

　　当行情萎靡不振，投资者都爆仓绝望的时候，一把燃着政策小火苗的火把又给你递了过来，温暖你的小心脏。

　　你跟，还是不跟？

　　4

　　言归正传，说正事儿，开头讲了对于股市和楼市该如何抉择，我们要重新思考。

　　先说股市，股市我说的少，不代表我不关注。

　　如何看股市，其实我很早就讲过，很多人还在讨论，大盘上3200了怎么怎么样，大盘破3000点了怎么怎么样，会不会重新回到2500点怎么怎么样？

　　大哥，现在都9012年了，你怎么还在讲1995年的老黄历啊。

　　分析股市，看上证指数去分析，没意义。

　　一个加权综合股价指数，到底有什么用呢？

　　答案是，几乎没用。

　　算了，还是有那么一点点用吧，因为新闻联播要用。

　　大伙记着，股市看筹码比看什么都有用。实际流通股份的筹码交易，才是大盘。

　　大家还记不记得，我两年前跟大家讲股市经常用中证流通指数来分析啊。

　　为什么一直用这个指数？因为这个指数的样本是实施股权分置改革、股改前已经全流通以及新上市全流通的沪深两市A股股票组成的。

　　换句话说，这个指数能比上证综指更能反应流通的筹码，这个生态环境更真实一些。

　　当然，很多人都知道，我本人不经常公开场合分析股市，这次破个例。

　　股市分析方式有很多，股市的行情也是由众多合力构建成的。分析点有很多，我就讲其中一个点：2016-2018年年初，市场流通股市场筹码交易基本集中在5050附近，而2019年这一波反弹，到5060点结束。

　　几乎完美温和，就说这么多，自己琢磨。

　　未来想在这种行情下赚钱，不要预判，只有两条路：

　　1、筹码严重向下偏离筹码集中区，中间产生大量真空期，做真空期反弹。

　　2、静等行情放量向上突破筹码集中区至少8%以上，大仓位进入，做长线。

　　否则，没行情，根本没有做的意义。

　　股市我不想讲是因为每个人人性忍耐度差距极大，资产收入状况也相差甚远。

　　一个公众建议，无法指导所有看客。

　　就说这么多吧。看懂的自然知道我说的什么，看不懂的，还是专心工作挣钱买房吧。

　　5

　　楼市。

　　在科创板没有壮大成熟之前，直接融资没起来之前，楼市依旧是资金的蓄水池，是货币的印钞机器，没有之一。

　　不要以为楼市调控，房住不炒，坚决遏制房价上涨下，房地产的投资光环就黯然失色。

　　相反，房地产投资上个周期结束，一个崭新的房地产投资周期即将到来。

　　房地产的投资集中在两个机会上，这两个机会也是三个趋势的演变：

　　1．城市与城市之间的巨大分化：房价要与当地的人口基数。人口流入，城市竞争力、城市地位相匹配。

　　2．楼盘与楼盘之间的巨大分化：优质的房产与普通房产的分化，如果你住过/参观过仁恒、滨江、绿城的房子你就知道我在说的是什么，没去过的我建议你去看看，或者在当地找高档楼盘实地进去瞅瞅。优质学区房/地铁房/新商业中心住宅与三无概念老破旧房子的巨大分化。

　　我刚才也讲了，我再啰嗦一遍。

　　这种分化，绝对不是大家所理解的路南边的好房子单价卖2万，路北边的老破小单价卖1万。

　　而是鹤岗那种，市中心的房子单价卖5千，郊区小产权单价卖3百的严重分化！

　　同一个二线城市中，5W/平米和9k/平米的分化！

　　中产阶级还未全面觉醒，而新周期的到来，这种分化必定会演绎的淋漓尽致才会结束。

　　房价一锅粥式的全面上涨未来不会有了，有的只有严重分化。

　　对于新中产，这股购买力量远超过你的想象。

　　我再给你说个数据，今年一季度，居民存款增加6万亿，而2018年一整年，居民存款也就增加7.3万亿。

　　为什么增加这么多？呵呵。你认为，居民的存款会拿来炒股还是买房子呢？自己想吧，我这里没法告诉你答案。

　　但我想真诚的告诉很多人，太多人有历史包袱。总是拿2005年、2014年的价格来看现在的资产价格，认为很多资产涨幅巨大，有泡沫。

　　但我告诉你一个我啰嗦了很多遍的道理：不管是任何标的的资产，只要在社会主力资金介入初期并且后面依然有源源不断资金介入的趋势，此时不管你认为价格是否高低，这都是价格的洼地。

　　而当你持有资产想要退出却找不到对手盘，买方资金衰竭无力的时候，这才是泡沫最大的时刻！

　　未来该怎么做，我想你看完这四千字的文章，想必应该很清楚了。

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责任编辑：常福强