“旧改王”佳兆业进不了西安城？
来源：环球老虎财经 韩理
以旧城改造起家的佳兆业，在经过两年多的停牌，复牌后稍作调整就一头扎进了大西北。西安是西北的重要城市，对于佳兆业来说意味着巨大的市场蛋糕，而这块蛋糕已经吸引了万科、龙湖、华侨城等一批外地房企的垂涎。只是没想到，就在佳兆业准备大干一场，追回“遗失的两年”的时候，西安的首个项目推进就出现了问题……
2018年12月30日，一支约四五百人的队伍携载数辆大型铲车、挖掘机浩浩荡荡来到西安未央湖街道王家棚项目东门，对佳兆业旧城改造项目施工现场进行大规模破坏并引发“全武行”。
根据现场报道，机械所经之处，车辆和临时建筑物皆被损坏，佳兆业西安公司董事长以及多名当地村民受伤。
争执的双方分别是有着“旧改王”之称的佳兆业和西安兴正元地产开发有限公司。而爆发冲突的原因则是两家公司对于王家棚项目开发管理权的归属存在争议。
而在元旦期间，网传一份佳兆业以阻挠一带一路进程为主旨的举报信流传，诉诸当地村干部阻挠司法公正。
佳兆业在2017年复牌后从西安新里程手中接过了王家棚村的城改项目，这是佳兆业在西安的首个城改的项目，其意义和作用可想而知。然而就像刚出狱的老人，面对棚改“山头林立”的局面，不免显得有些水土不服。
城改项目开发权争议未了
未央区之名，取自区内汉代未央宫遗迹，寓意“繁荣兴盛，不尽不衰”。未央区下辖212个行政村，299个自然村，31个社区，构成了西安独特的城中村风景线。佳兆业的“争议项目”王家鹏改造，便位于此间。
据悉，王家棚村是于2009年获准实施城中村的改造。2011年西安新里程投资有限公司被确认为王家棚项目改造主体。王家棚村项目设计框架村民540户，2039人，新里程公司累计投入4.6亿用于村民拆迁补偿安置及项目前期工作。
按照正常的拆迁流程，投资方应该在2010年12月底完成整村拆除，然而2013年开始，西安新里程公司的现金流出现了问题，2015年西安新里程的实控人孙瑞林去世，公司现金流断裂，从而导致了拆迁工作的停滞。
2017年8月，复牌后的佳兆业收购了西安新里程88.89%的股权，开始推动项目复工。
问题由此开始。就在佳兆业接手西安新里程的王家棚村项目后，王家棚村两委会向西安新里程发出解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书。
2017年8月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发《王家棚村城改项目招商方案》开始启动王家棚项目开发的二次招商。
参加二次招商的企业除了佳兆业、西安兴正元外，还有陕西荣民集团，最终确定了西安兴正元房地产开发公司为王家棚村新进开发商。
这一操作引起了多方争议。
王家棚村的村民认为，接触协议和招商方案均未通知全体村民，2017年9月16日，王家棚村民自发组织召开全体村民会议，撤销王家棚村两委会9月8日的招商决定，撤销王家棚村两委会8月7日解除与新里程合作协议的决议。
参与二次招标的陕西荣民集团则认为该项目的招标涉嫌违规操作。
争议双方已多次对簿公堂
而对于已经深度参与王家棚项目的开发商佳兆业来说，更是不愿意放手。据悉，佳兆业在接手王家棚项目后，仅用24天即解决500余户村民拖欠8年之久的过渡费。向350多户的村民发放了超过7000万元的过渡费，不仅补发了此前3年多的过渡费，并且提前将过度费发放至2019年。截止2018年12月，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等总计十几亿元。
这对于2017年才恢复元气的佳兆业来说，其实并不容易。
而在人民网地方领导的留言板上，西安市政府官方关于王家棚项目的解释称，“兴正元公司进驻该项目后，一是已向村民发放过渡费7500余万元，过渡费已发放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群众自愿的前提下，优先给每户群众‘一户一套房’用于群众自住，满足不低于50%货币化安置率的要求和承诺，已梳理现房房源和期房房源400余套，并制定了选房方案，目前部分村民已选择房屋登记和货币化安置，该项工作还在进行中。”
各执一词的争议双方此后开始对簿公堂。一审佳兆业胜诉，二审西安兴正元胜诉，目前佳兆业还在申诉过程中。曾有媒体称，佳兆业二审败诉后函告上级政府，以拖慢“一带一路”进程的理由举报西安市相关领导干预司法判决，导致法院作出误判。
有意思的是，佳兆业随后自己跳出来回应，表示此消息不实假消息。
然而争议一直未得到解决，因此出现了上述的那一幕。就在事件发生后的第二天，未央区召开王家棚村城改回迁安置工作专题推进会，确保2019年3月底全面启动安置楼建设；同时，对城改回迁过程中涉黑涉诉问题，依法依规严肃处置。
“旧改王”啃上了硬骨头
佳兆业的总部位于深圳，其以旧改起家，旗下的旧改项目遍及珠三角的主要城市。截至2017年年末，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米。
但是，佳兆业此前从未进入过西北市场。而西安作为西北地区的重点城市，成为佳兆业进入西北市场的第一站。王家棚则是其在西安第一个洽购的项目。西安对佳兆业来说，蕴含着巨大的商机。
西安曾是全国城中村最集中的省会城市之一。有数据统计，在西安的城市规划区内，曾经存在624个村庄，占地面积达57.3万亩，其中被官方界定为城中村的就有326个，占地面积达21.6万亩。
2007年《西安市城中村改造管理办法》实施以后，西安城改进入了全面发展阶段。有媒体采访了消息人士称，“城改项目曾占据西安楼市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。”
不过，巨大市场背后是西安城改项目的难开发的困局。
城改项目的复杂程度众所周知，城改项目需要先取得政府批复，对土地进行确权、拆迁，最后走土地报批流程。一般来说，需开发商先建安置房、再配建商品。同时，城改项目监管涉及城改办、规划局、国土局、房管局等多个部门，管理程序复杂，漏洞颇多。
而西安自推行城改以来，其政策不断改变，导致当时的城改项目都是“未取证的项目”，还有不少项目开发商，打折擦边球进行违规售房，以缓解紧张的资金链。
在西安城改的过程中，本土很多房企逐渐崛起，但是在2013-2015年楼市降温之时，楼盘停工的现象频频出现，甚至天地源、中登、隆基、宏府等陕西地产界的知名房企，都一度陷入城改项目的泥潭之中。有消息称，西安城改项目烂尾率比完工率还高，而其主要原因就是缺乏资金的支持。
2018年10月，因进入到多个城改项目而难以自拔的中登集团，因为涉嫌隐匿财产被查，涉案标的20余亿。有人甚至表示，西安每栋烂尾楼背后其实都有一个“中登”。
在业内，提及西安的城改，多数房企都表示“唯恐避之不及”。
但是近两年随着西安房价的上涨，也不断有国内知名房企前来寻求巨大的市场。而西安市政府也为了解决众多烂尾楼，开始向有资金实力的房企寻求合作。
2017年，万科有超过10个项目有合作背景，其中不乏原城改项目。去年2月，龙湖地产以4.6亿拿下西安城南清凉山附近四宗城改地块。此外，碧桂园、华远、恒大、云南城投等在与本土房企联姻的过程中，近几年合作的项目中也不乏原本是城中村改造而来的地块。
而作为“旧改王”，有擅长重新开发烂尾楼的佳兆业自然是不会放过这块巨大的蛋糕。
佳兆业的“重生”？
2015年，经历了锁盘危机、涉腐传闻、掌门人郭英成远遁香港、债务违约等一系列表明局后，佳兆业一下子背负了约650亿的债务，一度陷入了生死边缘。
随着郭英成的回归，停牌了700多天的佳兆业在一次性发布了2014年至2016年之间积欠的5份业绩报告，终于在2017年3月27日，获得了复牌的机会。
此前接近完成对佳兆业收购的融创董事长孙宏斌曾预言：“佳兆业复不了牌，它的年报永远出不来。”而在公众面前消失三年的郭英成公开现身后感慨：“我们发现我们的命真的很好，运气也不错。公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源，特别是土地，这是最大的关键。”
然而就在这两年间，万科、恒大等公司已经成为房企的第一梯队。刚刚复牌的佳兆业还在为自己的债务操碎了心。
为了解决650亿的债务问题，佳兆业向众多金融机构求救，最后中信银行、平安银行、信达资产、中植系等金融机构出手相救，盘活重启了被封项目，也让旧改项目的后续开发得以进行。
但是，这样的救助也不是免费的，上述的金融机构多以股权投资的方式，入股了佳兆业旗下的多个项目。比如，中信信托通过持有佳兆业旗下鸿利金融99%股权，间接拿到佳兆业位于南山蛇口东角头一宗17万平方米的土地权益。平安与佳兆业设立了嘉兴平佳公司，并介入佳兆业深圳横岗等多个旧改项目；而信达与佳兆业合作成立的私募基金，并介入佳兆业位于深圳龙岗区坂田街道的旧改项目。
然而即便如此，佳兆业集团的负债率依然很高。
据佳兆业集团年报显示，截至2017年底，其资产负债率高达85.9%，总借款约1112亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还，约179亿元须于1-2年内偿还。此外，还有大额境外债将在2020年迎来第一批偿还期。今年5月，佳兆业又被曝光拖欠4亿元的股权转让款。
这一负债情况，在2018年公布的中报中并未得到过多的好转，报告期内，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还，公司主体资产负债率同比下降了2.02个百分点后，依然高达84.96%，而净负债率在大幅下降42个百分点之后，依然高达258%。
根据佳兆业的中报数据显示，其业务依然聚焦于一二线城市，截至2018年6月底，佳兆业的全国总土储约为2216万平方米，其中87%位于一、二线城市。在2018年上半年合约销售的分布中，大湾区的旧改项目成为销售主力，贡献达到了55%。
不争的事实是，目前一二线城市的地价已经居高不下。而从今年年初就有不少声音表示，佳兆业的“旧改土地”是佳兆业未来的护城河。
在大湾区之后，拓展市场成为佳兆业的当务之急。
困在西安城改的“坑”中
2017年8月，佳兆业地产西安公司正式成立，首个运作对象就是王家棚旧村改造项目。
2018年6月，“新时代 新经济 新西安——2018香港—西安投资环境推介会暨重点项目签约仪式”在香港举行。会上，西安市政府与香港企业代表签署22个重大项目协议，其中就包括与佳兆业集团签署的阎良佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目。
据悉，佳兆业还决意扩大在西安的投资布局，并且预计未来几年会有达到数千亿元的投资。
只是没想到在第一个项目上，佳兆业就遇到了困境。
城改项目离不开当地政府的支持。就佳兆业而言，之所以能成为深圳的“旧改王”，也是得益于深圳市出台的政策的推动。而西安的情况却有些复杂，在《2017年中国地方政府信用综合质量排序》中，西安地方主体负债率常年在150%左右，偿债风险值在各大主要城市中排名倒数第6位。
而这似乎就是棚改最忌讳的事。地方政府货币化安置能力不足，合作企业必须诉诸银行，虽然货币化安置贷款难度不高，利息不高，但依然有需要偿还的一天。
目前，佳兆业已经深陷在王家棚村的项目中，如果西安的首个项目推进不利，势必也会影响到未来佳兆业在西安乃至整个西北的发展。
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责任编辑：常福强
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